购房者首付比例下调 房地产营业税免征年限降至2年
2015-03-31 10:38:00 房天下产业网 来源:中国新闻网
3月30日,央行、住建部、银监会三部委联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房,低首付款比例调整为不低于40%。另外,财政部和国家税务总局也对个人住房转让营业税政策进行了调整,营业税免征门槛由5年变为2年。已知在市场上传的沸沸扬扬的房贷新政和营业税调整的靴子终于落地。
业内人士分析,在两项政策的叠加效应下,购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本将大大降低,可以扩大购房需求,转变市场观望情绪,带动楼市回暖。
购房者首付比例下调置业门槛降低 200万房子可少付60万首付
房贷新政规定,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房,低首付款比例调整为不低于40%。同时,公积金贷款政策也做出调整,首次购房公积金贷款低首付款比例为20%,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,低首付款比例为30%。
房贷新政到底能给购房者带来多大的实惠?某研究员为购房者算了一笔账:以一套价值200万元的房子为例,如果按照此前一线城市首付7成的比例计算,那么首付款是140万元,按照新政4成首付的比例进行计算,首付款则减少到了80万元,这将大大降低购房者的首付金额。
值得注意的是,虽然购房者的首付款大大减少,房贷则会相应增加,购房成本也会相应增多。在商业贷款20年期,等额本息、新的基准利率的贷款条件下,如果按照7成首付计算,价值200万的房子需要向银行贷款60万元,还款总额为102万元,140万的首付加上102元的房贷,购房总成本为242万元。如果按照新政后的4成首付来计算,需要向银行贷款120万元,还款总额为205万元,购房总金额为285万元。
对此,上述研究员分析认为,购房成本看似增加,但这背后却有一笔资金在节省。虽然购房者需要多付43万元,但可以分期按20年的时间进行支付,而且首付可以少付60万元,考虑到可能的通货膨胀和房价上涨因素,长远来看,这实际是降低了购房者入市的门槛和成本。
“对于刚需和改善型人群来说,支付能力是制约其购房的原因之一”,在亚豪机构市场总监郭毅看来,该项政策出台之后,首付比例有所降低,有助于提高购房者的资金,撬动更多住房消费。
营业税免征年限降至2年 降低购房者负担
除二套房首付比例调整外,房地产营业税也做出了相应变化。昨日中国财政部和国家税务总局30日联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
一般而言,二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上,据链家地产测算,目前北京二手房市场上目前约有16%的购房者需要交纳营业税,如果营业税“五改二”政策落地,缴纳营业税的占比可能要降低到8%,整体购房者的负担将会有所降低。
新政如果得到落实,具体到购房者身上,就是真金白银的实惠。“伟嘉安捷”以北京的李先生来举例说明:李先生看中一套2012年的房子,未满五年不是住房,100平米,总价300万,准备用商业贷款购买。在新政未出台前,李先生需要交5.5%的营业税,1%的个税,3%的契税,总共285000元。现在新政出台后,营业税变为免征,至少可以省下165000元,节省下不少的支出。
对于本轮房调政策松绑的组合拳对楼市的影响,郭毅分析,新政的提出将会极大的提振市场信心,对于一线城市来说,房地产市场的交易量将会加速反弹,房价也有望逐步止跌回涨。
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