房天下产业网讯：中指研究院[微博]3月13日发布《二线城市调控再收紧，土地、齐加码》，近日，南京市政府厅发布《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》（下称《通知》）以及《关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》（下称《意见》），对房地产市场调控提出七条意见，成为“宁七条”。此次“宁七条”的出台则使得南京成为2014年进一步收紧房地产调控的二线城市。【下载报告】【更多报告】

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内容：重点加大中小套型供应，区县、项目价格加强

不足半年南京连续出台政策加码调控。2011年“新国八条”出炉，南京市《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》随之出台，限购政策开始实行。2013年3月，南京市一度因132字“国五条细则”备受争议。在经历楼市量价齐涨后，11月末二线城市扎堆出台政策之时，南京出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（“宁八条”）再度表明调控决心。“宁七条”此番在两会期间推出，为2014年南京市房地产调控定调。

背景：地价推涨房价，上涨压力巨大，出台政策稳定市场

房价持续高位，上涨压力巨大。2013年以来南京楼市持续高位运行，全年共成交商品住宅993.45万平方米，同比增长30%。百城价格指数同样呈现一路上扬，2014年2月同比增幅达到17.71%的历史高位。从月度来看，2012年初南京市商品住宅成交均价尚不足万元/平方米，2013年末已上涨至14000元/平方米以上。2013年南京并未完成年初“国五条”所承诺的房价控制目标。短期内供需矛盾仍难以缓解，房价上涨压力明显。

高地价助推高房价，增加上涨预期。2013年南京市住宅用地共成交88宗，建设用地面积522.31万平方米，较上年同期增长18%；但同期土地出让金（777.65亿元）同比大幅增长143%，平均楼面地价达5939元/平方米，较上年增长超过2000元/平方米，溢价率也在10月以来连续超过40%。2013年南京市成交住宅用地单价10楼面地价均在12000元/平方米以上，其中9月成交的栖霞区迈皋桥街道华电二期D地块，其成交楼面价已超过该区住宅成交均价。高地价推动下，未来房价上行压力不断增加。

影响：供应结构成为主要调控方向，价格愈加精准

以土地供应入手，调整房地产整体供应结构。在2013年习近平主席提出加快推进住房供应体系建设后，多地在地方两会政府工作报告中明确将推进此项工作。此次“宁七条”明确的“5090”目标也正是遵循这一思路。加上设置竞价上限，土地市场的力度大幅提升。近年来，南京市引进大学生就业成效显著，房地产市场刚性需求旺盛，加大中小套型供应将有效缓解供需矛盾，通过调整供应结构平抑房价进一步上涨的预期。

季度调控房价，进一步规范市场。2013年“限价令”在一定程度上变成了“限涨令”，2014年住建部并未要求各地公布房价控制目标，南京市却在此时提出将按季度分解控制房价涨幅，表明了十分坚决的调控决心。而对精装修价格的规定，则将进一步规范市场中精装修拆分等乱象。短期可能会出现部分企业降低装修标准、将价格提升至区域限价等擦边球现象，但长期规范后的市场必将更为健康。

“宁七条”仅是序幕。2014年，随着改革大幕的揭开，房地产调控“稳中有别”的趋势将日益凸显，预计各地政府调控的手段和力度将会有较大差别差别化程度将继续提升。

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