房天下产业网讯：尽管在“两会”上住建部副部长仇保兴称楼市十年内不会出现危机，但是局部的调整却已经悄然开始。杭州的波及范围正在不断加大，目前在南京也出现了开盘的项目，在广州一些项目为了销售已经容许购房者分期支付首付款，同时保利在江苏也开始了一系列优惠政策，楼市风正在不断蔓延。即使在北京，伴随着成交量的日益萎靡，也成为了时间问题。楼市在经历了2012年转暖、2013年之后陷入了调整期，楼市涨不过三年的规律开始应验。

风蔓延

如果说上个月的杭州楼盘5000元/平方米还是一个个案的话，那么伴随着这一事件的影响继续扩大，将透露出什么样的市场信号呢？

3月10日，位于南京市鼓楼区复地新都国际和栖霞区的大地伊丽雅特湾宣布，降幅高达25%。其中，复地新都国际销售许可证批准的售价是20888元/平方米，但近日对外售价仅为11500元/平方米。大地伊丽雅特湾目前售价比2月的报价1.8万元/平方米低了4400元/平方米。

记者从北京中原地产了解的宏观数据也证实了这一点。截至3月10日，南京地区在售住宅项目共326个。近一个月内，共有10个项目的销售价格出现上涨，2个项目的销售价格出现下跌，另有313个项目的销售价格与之前持平。

“实际这两个项目都不能称为，其中一个是新开盘，价格并未确定，另外一个属于大户型尾盘，均价和中小户型肯定有差距。”北京中原地产首席分析师张大伟向记者表示。

无独有偶，日前保利地产江苏公司启动城市青年置业计划，针对旗下的三个楼盘推出现金补贴。而在此前保利梧桐语和罗兰春天项目一直畅销且无折扣，优惠较难得。同时保利公园还启动一成首付计划，开发商颠覆两成首付半年，据说还会推出一揽子购房安家生活计划。

同样在广州，3月8日起保利旗下三盘——保利西海岸、保利公园九里、保利塞纳维拉开始实施“首付分期付款”活动：首套房首付分4个月陆续付清，二套房首付分9个月付清。

据保利公园九里的销售人员介绍，如果是首次置业，首付可以分4个月交清，即下定后3天交房款的5%，第二个月交10%，第三个月交10%，第四个月交清剩余首付。二次置业者的时限可以延迟至9个月，即次交纳房款的5%，第二个月至第五个月交纳房款的10%，第六至九个月交房款的15%。

记者了解到，首付分期并不是什么新鲜事物，早在2008年楼市低谷时各大开发商均推出过该政策，也被称为楼市调整的前奏。

加价只为交中介费

信贷收紧、风蔓延的影响已经传到北京，今年3月，一些新入市的项目已经基本停涨，是在二手房市场，有价无市的局面已经出现。

“这个房子已经挂了半年了，价格从最初的630万元降到了530万元依然无人问津。”日前家住北京展览馆的李先生向记者表示。

跟他有同样遭遇的还有李女士。李女士早些年从事证券工作，积攒了不菲的家产，在北京和北京区域拥有多套住房，几年来一直看着房产不断，退休在家的李女士想狠赌一把，经过一番折腾将名下的房产全部出售，并用一个远房亲戚的在电视台新址边上购买了一套高档豪宅。

“当时的价格是7.5万元/平方米，我买的那套面积400平方米，当时钱不够只能贷款了一部分，现在每月的月供在5万元左右。”李女士表示。自从交房后李女士就把房子租了出去，但是每个月2万多元的租金并不够支付首付，所以一直想将房子出售。

“现在开发商对外销售价格已经到了10万元/平方米，而我自己的房子只想在原价上加260万元,这260万元不是我要，是中介费要260万元。”李女士无奈地表示。

记者从北京中原地产了解到，进入3月楼市降温速度明显，3月上旬，北京市新旧房签约量合计3660套，而去年同期为13783套，跌幅巨大。

楼市在信贷收紧影响下上涨开始乏力，是受到贷款影响的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。在2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅。但随着最近信贷政策的压力和自住房导致的购买观望，二手房价格已经从去年12月来连续3个月阴跌。信贷收紧、自住房供应是影响北京楼市的最关键两个政策。

3月来北京二手房成交均价在3.15万元/平方米，与2月成交均价3.16万元基本持平。虽然3月来看房客户有所增加，延续了2月下半月的复苏趋势，但观望依然明显。部分购房者看到价格平稳，二手房房源可选择余地增加，入市的积极性又有提高。3月市场的政策将关键。

量跌引起价跌只是个时间问题。

“涨不过三年”规律应验

楼市的涨幅规律已经逐渐清晰起来，2006年、2007年楼市上涨到了2008年就出现了调整，2009年、2010年上涨到2011年开始调整，现在又到了一个调整的关口。

根据数据监控监控46个城市的12590个在售楼盘，对比2014年1月1日和2014年2月27日的售楼处报价后发现，88%的楼盘没有出现价格变动，楼盘占比8.33%，楼盘占比3.56%。数据显示，价格起伏更多集中在二三线城市，成都、长沙价格变动楼盘（超过100个），成都盘（92个），长沙盘（50个）。

“目前楼市已经处于了阶段性顶峰，预计将会盘整一段时间。”一位业内开发商向记者表示。

从楼市看，市场已经严重分化，一二线城市，三四线城市平稳甚至冷清，整体市场冷热不均。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。整体市场已经出现了明显四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了整体房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。从房地产市场看，很多城市的库存积压已经严重，局部三四线市场酝酿崩盘风险。