产业网讯：2013年12月20日，2013第十届中国数字地产节“大数据·大趋势·大机遇--中国房地产市场发展趋势报告会”于北京万达索菲特大饭店隆重召开。黄瑜、刘守英、周江等嘉宾发表主题演讲，200多家房企代表及媒体精英参会，会上将通过大数据，从全新的角度解读市场变化、预测未来趋势，并就拿地决策、需求分析、营销管理等企业关注的关键环节如何应用大数据进行探讨。

【第十届中国数字地产节暨中国房地产市场发展趋势报告会】【现场直播】

中房指数系统室主任、中指研究院常务副院长 黄瑜

黄瑜：荣幸，又是一年一度和大家在数字地产节上见面的时候，数字地产节到现在已经是第十届了，我们一开始想用数字给大家做总结，同时也想用数字说点专业的东西，来给大家做引导。今天看看我们的主题就是大数据·大趋势·大机遇，我们也想用我们的数字总结，我们的数字总结可能是大数据，数据是更为广阔的总结，让大家有一个系统的认识，包括我们的一些模型对2014年的市场进行初步的预判，让大家找到更好的市场机遇。那么首先我们还是用数据来对一年一度的市场做一个总结。

说到房地产市场，我们总结肯定更多的要看到近几年政策的变化，从年初的国务院常务会议提出的国五条到今年的11月份我们十一届三中全会包括经济工作会议，也可以看到政策大的方面是坚持宏观调控不动摇，但是在把控方面还是稍有不同。年初的国五条出台的细则包括对我们市场的一些，包括对一些房价的控制目标，以及限购、限贷有一些具体的举措要求。

那么在十一届三中全会之后，更多围绕大的经济方面，中国经济发展的需要，或者是深化改革的需要，出台的一些大的方面的东西，比如说金融制度的改革、财税制度的改革等等，是从大的宏观方面的把控。微观的是地方在做一些具体的举措。之后也就出现了不同的地方有不同的调控的细则。那么有包括北京、上海、广东、深圳的一线城市，同时也出现一些城市，目前的市场确确实实出现一些问题，那么他们实际上某种程度上也是给了一些刺激需求的适当的放松的政策，包括我们徐州、芜湖等等这些地方，也看到地方的政策出现分化。

在这种大的背景下，我们可以看到房地产市场整体的变化，那我们首先看一下下一步的变化，就是我们一百个城市，房地产价格指数变化的情况，一百个城市的价格指数在我们今年12月1号公布的实时的价格指数变化，连续18个月房价上涨，同比连续12个月同比上涨，而且同比上涨了大概是10.98%，我们十个大的城市是价格涨幅总体高于百城水平，北广深尤为突出，十大城市新建住宅均价达到历史新高18748元/平方米，环比上涨1.16%，同比涨幅扩大至16.56%，持续高于同期百城水平；主城区二手住宅价格达26484元/平方米，环比上涨1.56%，同比涨幅超过20%，涨幅高于同期新房。北京、广州和深圳新房和二手房今年以来累计涨幅均超过20%，涨幅最为突出。

我们再看房地产宏观的经营开发的指标，截止到11月，我们整个的房地产商品房销售面积为11.1亿平方米，同比增长20.8%，增速较1-10月回落1个百分点，销售额为7.0万亿元，同比增长30.7%，增速比1-10月回落1.6个百分点。预计全年商品房销售面积和金额约为13亿平方米和8万亿元，无论从销售面积还是销售额都会创新高。

从来看，2013年1月到11月，房地产开发额为7.7万亿元，同比增长19.5%，增速较1-10月提高0.3个百分点，高于去全年的16.2%，预计全年达8.5万亿元(2012年为7.2万亿元)；其中，住宅开发额5.3万亿元，同比增长19.1%，增速比1-10月提高0.2个百分点。从新开工来看，2013年1-11月，房屋新开工面积为18.1亿平方米，同比增长11.5%，较1-10月大幅提高5个百分点，预计全年达19.7亿平方米，再创新高。1-11月，房屋施工面积达64.6亿平方米，同比增长16.1%，增速比1-10月提高1.5个百分点，预计全年达67亿平方米。

从资金来源看，1至11月，房地产开发企业总资金来源合计10.9万亿元，同比增长27.6%，比1-10月提高0.4个百分点，今年以来持续好于去年。整体来看，资金来源增速持续高于同期开发额，企业资金状况较好。从主要城市的成交情况来看，也是创了四年来的新高，确确实实我们今年主要成交水平略低于2009年，但是总体来说是四年成交的新高，我们测算了50个代表城市，月均成交同比增长16%，与2010-2011年同期相比增幅均超过25%，不同的城市表现是不一样的，并不是说都是一样。可以看到一线城市的价格涨幅是的，我们算了一下，2013年1-11月，一线城市价格涨幅最为突出，平均累计上涨22%，二三线城市分别累计上涨7%和8%。成交方面，今年一二线城市月均成交同比增长15%左右，三线城市同比增长18%，增幅略高于一二线城市，主要原因在于一二线城市去年回升力度明显高于三线，成交量基础i较高；此外，部分一二线城市如北京供应不足导致成交量难以释放。

那么从二手房的成交来看，十大城市二手住宅累计成交94万套，同比增长64%，为近四年同期，增幅高于新房。从新房的供应上也是四年的一个新高，20个代表城市住宅月均新批上市1419万平方米，同比增长15%，比2011年和2010年同期分别高9%和17%。价格水平：根据成交套数将各个城市不同价格水平的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位。首先根据套总价对楼盘进行降序排列，成交量占到当地前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。我们可以看到一线城市基本都在前40%，我们到了二线城市都是在一百万，甚至是一百万以下的水平。

上海、北京、深圳的套总价中位数均超170万元，杭州、南京等5个城市突破100万元，其余12个城市均在100万元以下，武汉、重庆、成都在60-70万左右。从高价楼盘价格来看，上海、北京门槛超过500万元，厦门、深圳、杭州超过300万元，南京、广州、天津在200-300万元之间，其他城市高价楼盘门槛低于200万元。与前两年相比，多数城市高价楼盘门槛有所提高。其中天津涨幅，涨幅高达28%；上海、南京、深圳涨幅分别为24%、24%和21%；青岛、东莞、沈阳涨幅介于10%到20%之间。从中高价位楼盘价格跨度来看，上海、北京、厦门3个城市超过200万元，武汉、长沙、廊坊3个城市则集中在30万的区间内。我们也有详细的数据表明成交门槛线和成交值，在我们的报告里面，那个报告是我们对中国一百个城市，然后我们一百个城市，一万个样本做重点研究的一个总体的报告，那么这里面我们挑选了20个代表城市，今年的成交做一个详细的分析，然后得出这一系列的数字，这些数字我们也希望对我们来年做产品也好，做营销也好，包括需求结构的把握也好有所帮助。

从成交的整个表现来看，一线城市的中高价位楼盘成交金额是比较大的，你可以看到，我们画出来的线是属于上海和北京，他的中高价位是有区间的，有些城市确确实实，可能中高价位为什么比较难卖呢？因为市场空间确实有限。那么在北京上海，这两个地方，它的中高价位的楼盘基本上能够，成交金额占了三分之一左右。对不同的城市要关注城市的承受能力。值得关注的是上海，800万以上楼盘销售额突破600亿元，北京接近500亿元。高价位有一定的需求，是1000到1500万也很受到关注，北京和上海总价范围内的楼盘，他的成交占了他的高价位楼盘的大概14层以上，我们的市场的定位。

北京我们具体说一下，高价楼盘成交近800亿，北京高中低价位楼盘层次分明，销售额各占1/3；高价楼盘价格档次提高。高价位楼盘销售金额达752亿元，占比35%在各类楼盘中。高价位的涨幅是有限的，基本上我们测算一下，都是在50%多，高价楼盘的价格涨幅相对较小，中低价位楼盘涨幅。然后上海是中高价位和高价位楼盘销售额均接近千亿元，占全市比重近七成。中高价位楼盘贡献了999亿元的销售金额，占当地份额为35%。而且是800-1500万的高价位楼盘占比最为突出，贡献了八成的销量和七成的金额。2011-2013年800万元-1500万元的高价位楼盘增长较快，其金额占比从2011年的46%上升至73%，套数占比从68%上升至86%。重庆：套总价100万以内楼盘贡献九成成交量，90%成交量由百万以内中低价位楼盘贡献。所以这个值得大家关注。

这是我们做出的检测的中国一百个城市，一万个样本楼盘做出各个城市的按销售金额和销售面积做的一个相关的排行总结，把各个城市的前十个楼盘做了一个罗列，大家也可以作为一个很重要的参考。

我们再把这些楼盘进行详细的分析，就按销售套数前十，销量普遍高于去年同期，市场占比保持稳定甚至略有提升，这些楼盘也在同期往上走，广州大幅提高。沈阳、重庆、广州前十名的销售套数均超过2万套，武汉和东莞达到1.7万套，北京和深圳为1.3万套，上海为1.1万套。与去年相比，除北京的绝大多数城市热销楼盘的成交量均有明显增长，东莞增幅，为34%；上海、广州、沈阳增幅均超过30%；深圳也达到28%。份额上来说，他们的比例上来说，也是和市场保持基本的增长。占比上来讲，前十的市场占比保持稳定，广州大幅提高。2013年，广州、深圳前十名成交套数占比，均超过30%；东莞为21%；北京、上海介于13%-17%之间。与去年相比，广州从25%增至35%，提高了10个百分点；沈阳从13%提升至16%；深圳和东莞均有1%的提升；其余城市基本保持稳定。

从产品特点上来看，销售套数前十楼盘以总价低、中小户型的中低价位楼盘为主。这表明在今年的市场中，刚需还占主流，价格涨幅的水平，还是低于当地的均值。这个也表明什么？表明我们在主流市场中，刚需还占很大的份额。绝大多数城市热销楼盘的套均面积低于当地均值。销售金额前十：总销量明显增长，占比保持稳定，深圳、东莞占比约三成，除北京由于供应量减少导致前十名楼盘成交总金额下降外，其他城市均有增长，如上海增长近30%，沈阳增长33%，东莞增长高达76%。前十名楼盘销售金额占比基本保持平稳，深圳、东莞占比约三成，在主要城市里，北京、上海略有下降。

从产品特点上来看，销售金额前十楼盘以总价高、面积大的“精品”楼盘为主，是一线城市，他的销售金额前十套均总价是高于当地总均值的，所以应该是说在这个销售套数的低都是中低的，卖的好的都是精品。整个不管是套数好还是金额好，基本上把握了客户的需求，而且性价比都是比较高，而且各方面的服务还是比较好的，比如像北京的西三一号院，中海、保利，还有一些大的亿达的，各地销售好的楼盘，还应该学习和借鉴一下。这是整个这一年市场成交的特点，市场价格的状况。

我们再来看土地市场，2013年1-11月，300个城市共推出各类用地15.0亿平方米，同比增长6.3%，其中住宅用地同比增长17.9%；商办用地同比增长18.9%。成交12.6亿平方米，同比增长13.1%，其中住宅用地成交总量超过去年全年，同比大幅增长34.2%；商办用地同比增长27.8%。值得一看的是土地出让金，土地出让金总额为2.7万亿元，已大幅超过去年全年，同比增长62.2%。十大城市住宅用地增长43.5%，高于水平，其中北京、杭州增长超过1.3倍，增幅居前列。

这个图表是我们地价的变化情况，楼面均价上涨明显，溢价率止跌反弹，住宅用地尤为突出。2013年1-11月，300个城市各类用地楼面均价为1174元/平方米，同比上涨32.5%。其中住宅用地楼面均价为1610元/平方米，同比上涨25.9%，商办用地为1428元/平方米，同比上涨26.6%。各类用地平均溢价率为16.3%，较去年同期提高9.4个百分点。其中，住宅用地溢价率为19.5%，商办用地为12.7%，分别比去年同期高11.3、6.0个百分点。

也做了十大的统计，我们算了一下，截止到我们这个报告发布的12月12号，我们前十位的今年的成交总的金额是住宅用地总价为615亿元，约为去年全年前十名的1.8倍，为2010年以来的水平；成交总面积达到166万平方米，为去年全年前十名的1.4倍，但仍处于近年来较低水平。融创在天津南开区竞得的地块以103.2亿元的成交高价位居榜首，最末的北京海淀区玉渊潭乡地块成交总价已可排入去年全年的第二位。前十名地块中北京、上海各占3宗和2宗。从成交时间来看，前五名地块均在9月或之后成交，表明下半年土地市场尤其火热。

从单家看，从住宅用地楼面地价前十名地块来看，剔除保障房和医院后的楼面地价均超过2.8万元/平方米，且溢价率普遍超过30%，其中融创于9月4日竞得的北京农展馆地块，楼面地价7.3万元/平方米位居榜首，比位居次席的北京朝阳区孙河乡西甸村地块高出2.5万元/平方米。十大单价均位于一线城市，北京、上海和广州分别入围5宗、4宗和1宗，其中北京占据前三名。

看一下我们重要的企业的情况，今年企业的表现情况，前面的企业平均销售到10月份销售额的增长是34.86%，销售额破千亿或近千亿的5家代表企业，同比增幅均值达42.67%；销售额在300至800亿的代表企业，同比增幅均值为34.69%；销售额在100至300亿元的代表企业，同比增幅均值为25.43%。万科、保利等十家代表企业销售额占比重为11.7%，较2012年提高1.2个百分点，销售面积占比由2012年的6.2%上升至7.2%，行业集中度进一步上升。

做得好的原因有以下几点：抓住主流需求，优化产品结构，“首置、首改”产品业绩贡献突出。像碧桂园、佳兆业中这一类型产品的占比接近或突破了90%，二者的增速分别达到了129.7%和41%。世茂、万科和金地的占比突破或接近80%，增速分别为45%、25.74%和30.5%。

第二抓住一二线城市量价上行大势，深耕战略成效凸显。一线城市回暖带动房企业绩回升。万科、中海、保利三家标杆房企1-11月在北上广深所取得销售额之和占企业销售总额比值分别为29.36%、27.49%、31.79%。其中万科在北京及上海、保利在广州的销售额均已突破百亿元大关。标杆房企在经济发达区域的热点二线城市持续深耕，销售业绩贡献占比突出。对万科、中海等企业而言，除一线城市外，销售业绩靠前的均为热点区域二线城市，单个城市的销售额贡献40-80亿元，贡献约5%-12%。

第三紧跟市场节奏精准推盘，灵活定价提升经营效益。找准时机，快速推盘：在国五条影响下，5-7月市场成交量处于今年较低水平，但万科继续加大推盘，销售业绩持续增长。随行就市，适度提价保障利润：如住总万科·金域华府一期折后为2.1-2.3万/平方米，二期均价2.5万，三期在2013年的9月开盘，价格上涨至3.3万/平方米。升级销售模式，扩大潜在客户群：今年碧桂园全面实施“全民营销”策略。提升品牌影响力，深化企业市场认可度，助力项目热销：如世茂联合资源、健康维护、酒店、设计定制、消费休闲等多个领域合作伙伴，共同启动世茂云服务计划。

与此同时，他们拿地也有很大的举措，这是我们统计的这些大企业在今年的情况，稳步增加土地储备，规模和总价均大幅增长。2013年前11月，十大代表性企业累计拿地金额为3086亿元，同比大幅增长87%，比去年全年水平高出31%； 累计拿地面积为10435万平方米，同比增长47%。具体企业来看，万科在土地市场最为积极，累计拿地面积和金额分别为2773万平方米和850亿元。保利拿地金额接近500亿元。恒大拿地金额达到423亿，同比增长超1倍。中海、金地和绿城均超过200亿元。与去年同期相比，碧桂园拿地金额同比大幅增长超8倍，世茂、金地和富力也大跨步补充土地储备，同比增速均接近或超过3倍，仅龙湖同比下降。

从拿地分布来看，一线城市拿地金额占比明显提高。2013年前11月，十家代表企业在一二线城市拿地面积及拿地金额分别达到6498万平方米和2744亿元，占比分别为60%和82%。其中一线城市占比明显提高，拿地金额占比由去年的22%上升至29%，而拿地面积仅由7%上升至9%。万科、保利、中海深化一二线城市布局，此前深耕三四线城市的恒大年内也逐步向一二线城市倾斜，一线城市土地支出较去年提高28个百分点。

我们还做了一个测算，测算的是拿地的金额和面积的值，像万科今年拿地的面积和销售面貌的比值分别是1.99和0.53。拿地金额对比来看，总体来说节奏还是把握的比较好，金额占比来说，变化跟去年并不是那么大，因为今年销售额提高，拿地的金额也在增加，金额不大，面积相对来说少，因为今年的地贵。

从融资上来看，比2012年好，共有35家海外上市房企发行海外债券，共募集资金约合人民币1278亿元，较去年全年增长113%，增长了一倍多，海外融资进一步升温。为下一步发展做好的很好的准备。

另外他们还选择了海外拓展，适时布局海外市场，有效锁定客户海外置业需求。选择区域目标明确，注重经济及社会环境的稳定性：目前标杆企业的布局国家及区域有两个明显的特点：一是经济大环境稳定且开放，二是多集中在海外华人定居聚集的国家及区域。聚焦海外华裔及移民族群，满足海外置业需求：标杆企业通过对于华人/华裔群体置业需求的了解和项目开发的专业化，力助企业在海外业务拓展取得成功。加快国内成熟产品线的复制，保障海外拓展的可控性：碧桂园在马来西亚的项目均为企业在国内成熟开发的类型，其中雪兰莪州的万挠碧桂园及加影碧桂园均为碧桂园纯别墅产品。合作开发与独资收购并举，积极控制运营风险：万科与美国铁狮门的合作、万达收购伦敦核心区域地块建设万达酒店。看到这些企业的变化，可以看到今年总体房地产做得好的，主要还是把握主流需求,深耕当地市场成就企业标杆地位，这是对2013做的系统的总结。

我们再对2014做一个预判，我们在用关键模型的时候，我们会讨论宏观环境和货币政策大的总体经济的数据，宏观环境更多的参考一些经济学界和机构的基本结论，包括宏观环境，我们做预判的时候，坚持稳中求进总的基调，进一步主动改革创新，同时促进经济的增长。货币结论是货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长。房地产调控：“一刀切”调控不复存在，长效机制逐步建立。中国房地产中长期发展动态模型，“中国房地产中长期发展动态模型”包括供给、需求、价格、收入、政策、人口等六个模块，22个方程。同时参考了一些其他模型，来建了中国房地产中长期发展动态模型。

模型假设，假设是宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳，这里列了四个假设，对一系列的数据进行系统的总结，对未来的市场进行预判，从预判的结果来说，我们相对机构预判的时候偏乐观，但是每年我们跟国家统计局的数据对比之后，我们是偏保守。包括今年我们模拟的预判来说，我们也保守了，但是跟主要城市，我们是跟成交状况基本接近，所以这些数字可以供大家做整体参考。

经过我们这个模型对整个2014年整体市场的预判上，我们认为商品房的销售面积还会同比增长5.5到7.8%，按量是在13.7到14亿平米，我们对房地产未来十年做了预测，其中有40亿平方米是保障房，120亿平方米是商品房，每年的商品房的销售面积大概在12亿平方米，我们今年已经超过了12亿平方米，我们今年得13亿平方米，如果明年再继续增长的话，我们在14亿平方米，我们预计我们在这十年中峰值应该在14亿平方米，均值是12亿，你已经投掷了未来的需求，从这个数字上来看。我们商品房的价格会在增幅在7%到7.6%之间，房屋新开工面积在6%到8%，房地产开发额在15%到17.5%的增速，因为增速就意味着你未来开发的投入，企业的增长。

那么我们在细的分解我们这些数字，我们在需求的判断上面，这里面也是基于我们的模型，深层次的对大数据进行分析，我们可以看到这些情况，新增贷款增长继续推动商品房需求，但信贷扩张放慢和高基数导致增速趋缓。我们今年的商品房销售面积增长是在20%多，明年可能在不到10%的水平，就等于整体的增速放缓了，我们今年13亿已经投掷了未来，所以增速还会放缓。从上下半年的预判情况看，上半年同比的增速会比较高，下半年的总量还会高，但是同比增速会趋缓。预计2014年上半年商品房销售面积同比增长7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%，重点城市来看，2014年上半年各城市成交量继续好于今年同期，下半年季节性规律推动成交量环比增长，但同比增速将趋缓，并有可能出现部分月份同比下降的情况。

新开工，我们把的新开工的数据进行了分析，我们可以看到，土地成交推动新开工继续增长，多数城市供应充足、销售趋缓使得增速放缓。成交土地面积和成交额都在增长，所以明年下半年，我们整个市场压力会比较明显，企业开工保持谨慎，与新开工密切相关的销售面积增速在2013年也不断趋缓。

从上来说，受销售增速和流动性趋缓影响，增速略有下降。从价格的表现上来看，供应加大促热点城市供不应求矛盾缓和，信贷投放趋稳缓解房价上行势头。政府主导加大市场供应，供求关系缓和平抑房价上涨。新一届政府房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。2013年以来，随着销售面积增速持续放缓，新开工增速止跌回升，预计2014年，供求关系将促使价格涨幅进一步趋缓。信贷投放趋稳、超额货币减少缓解房价上行势头。历史数据显示，货币投放对房价影响显著。在货币政策逐步回归中性的背景下，房地产价格的涨幅缩小是大概率事件。

我们明年最主要值得关注的，提醒大家关注的几个方面，个关注的方面是我们分化可能会进一步的加剧：个分化是供求的分化，一线城市供不应求压力持续，部分二三线城市供应过剩风险凸现。短期来看，截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位下降4%，出清周期降至9个月；代表二线城市可售面积较历史高位略有下降，出清周期保持在10个月；代表三线城市可售面积已升至历史高点，平均出清周期高达37个月，去库存压力突出。中长期来看，据测算，一线城市现有土地存量仅需要2年左右消化，二三线城市土地消化时间分别为10年和12年。在建及待建项目竣工后，未来3-5年三类城市的人均住宅面积将达到36平米、45平米、50平米。

第二价格分化，一线城市房价上涨压力加大，部分三线城市价格存在下跌风险。展望未来，地价快速上涨、供不应求矛盾严峻仍将推动一线城市住宅价格上涨，而二线城市除杭州、南京等热点城市土地市场较为火热外，其他城市土地市场运行较为平稳，未来房价上涨空间有限；多数三四线城市由于供应充足，地价涨幅，部分供应过剩的三线城市房价存在下跌可能，不同城市价格分化将进一步加剧。这是我们做的几个图，个均价和议价的走势，第二可以看到不同城市住宅均价及累计涨跌幅。

第三政策分化：一二线热点城市政策继续从紧，少数市场低迷城市微调政策鼓励需求。在市场量价分化进一步加剧的背景下，政策“一刀切”局面不复存在。10月以来，一线城市先后加码调控，政策全面收紧，成交量普遍出现环比下降。部分二线城市加码调控，但调控力度弱于一线城市，对市场影响程度有限，如政策加码的武汉成交量11月回落幅度仅为4%。与之形成鲜明对比的是，部分城市由于市场持续低迷，通过松绑原有政策刺激市场需求。

三线城市我说一点，我周二从温州回来，温州确确实实市场变化价格很大，当年卖的好的广场，一般均价到十万块钱，现在二手房市场五万块钱都卖不掉，总价太高，周围的市场，同样的离他的楼盘，当时推出的价格在五万，现在在打七折卖，这个市场确实挺有意思的，有一些市场出现问题，你看价格好，总体看价格降了，但是成交量，整个市场的成交的金额在上涨，原来不到一百亿，现在大概二百亿到三百亿，大量的刚需释放出来，最近我在跟同事说，性价比的房在温州，89平米，三室两厅两卫，他逼着大家去做产品，一定要有更加性价比的房子出来，我们也访问了几个大的企业，我们其中有一个温州的企业，在温州市场，一个企业做了90亿，他的产品还是以满足，我刚才说的89平米的就是他们的，做的好，确确实实，我说你这样的话，企业的利润空间怎么样？他说某种程度上来说，过去房子地价太高，逼着我们要卖高价房，但是现在地价降了，我这个挣的钱，我自己拿三四千，我挣的踏实，当时挣两万，但是市场一旦发生变化的时候，可能还要赔两万，那个地区三万多块钱打七折都是农民地价的钱，所以我后来通过市场的研究，在有些市场，温州这个城市是这样的，适应市场的变化强，就觉得这个市场还有机会。我觉得通过这个理性回归是什么样？市场，他的是在2010年最的，现在我认为回归理性，所以作为重点样本在研究城市市场变化之后的状况，这也是值得大家去深思的。在做市场的时候，就对来年市场判断的时候，不要过于宏观，也不要过于微观，要有自己的举措。

第四企业分化：大企业领先进一步扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。千亿将成为性龙头房企的下限，2020年可能有20家企业达到这一水平。品牌房企布局已基本覆盖主要城市，在武汉、成都等主流城市占有率持续扩大，市场集中度进一步提高，而本地龙头企业地位有所下降。在调控持续背景下，品牌房企融资表现突出，范围拿地积极，而区域性中小房企更多面临资金短缺，土地储备减少等不利局面，生存空间缩小，未来发展将面临更多挑战。

我们同时也要关注一个很大的风险，就是叫风险的聚集，我们有多重的因素，这也是在大数据里面分析出来的风险聚集，在房地产关联的一些要素：经济增长和货币投放趋缓，支持房地产业快速发展的动力减弱。根据国务院发展研究和银行预测，中长期来看，促进经济快速增长的因素正在逐渐减弱，我国经济将由过去的高速增长模式转换为中速增长阶段。此外，中长期货币环境中性偏紧，流动性充裕的大环境发生转变。短期来看，政府换届的周期效应使得明后年我国可能面临“滞胀”，近日经济工作会议表示“不能把发展简单化为增加生产总值”，明年经济增长目标下调至7%。税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促使行业环境转变。

另外就是城镇化，城镇化速度放慢和人口老龄化导致需求趋缓。过去多年量价快速增长透支未来。根据中指研究院预测，2014年商品住宅销售面积将超过12亿平方米，接近2020年预测值13亿平方米，需求提前透支。从房价增长来看，整体在合理范围内，但部分城市如上海、南京、杭州等住宅价格涨幅明显超过GDP增速，存在潜在风险。经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行。中长期来看，经济增长和货币投放趋缓，改革落地加大经济短期波动风险，人口老龄化以及城镇化进程放缓，支持房地产业快速发展的动力逐渐减弱。由于多年快速增长需求被提前透支，行业峰值或将提前到来。多重风险积聚将促使行业增速明显放慢，长效机制逐步建立促使市场理性回归。我们希望大家在这一轮的变化中，大家要做好应对变化的准备。

需求行业转型：旅游地产，现在重点做旅游地产，旅游地产项目大量出现，东南沿海地区尤为明显，品牌房企多有涉足。旅游地产项目规模突出，主要分布在东南沿海地区。中指研究院选取建筑规模在100万平方米以上的300个旅游地产项目分析，300个样本项目总规模近8亿平方米，基本上100万到300万之间的项目，占比接近80%；约有5%的项目规模超过千万平方米。西南、珠三角及环渤海的旅游地产项目数量，占比重均超过20%。品牌房企纷纷布局旅游地产，更倾向于开发大规模项目。2010年以来，在300个超百万平米规模旅游地产项目中，百强房企占比为23.4%，超一千万平方米的旅游地产项目中，有61.5%为百强房企开发。

经济增长推动居民消费和产业结构升级，政策支持利好旅游地产发展。观光旅游向休闲旅游度假形态转变。根据国际经验，人均GDP超过5000美元后，旅游产业将会进入成熟的度假经济时期。2011年我国国内人均生产总值已超过5000美元，度假旅游需求有望得到迅速提升。经济发展和收入增长推动旅游需求迅猛增长。2000-2012年间，我国国内游客数量由7.44亿人次增长至近30亿人次，同期旅游业收入也由3176亿元增加至2万亿元以上，提前实现“十二五”规划目标。中国已成为第三大出境客源国和第三大旅游目的地国，中国旅游业进入大众化发展的新阶段。政策支持为旅游地产发展开辟新空间。《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》明确提出，到2015年将旅游产业初步建设成为国民经济之战略性支柱产业。同时，限购政策持续实施，严厉地限制重点城市的和投机性住房需求，部分需求向三四线城市转移，促使具备资金实力的房企纷纷转战旅游地产。

旅游地产拉高当地市场量价，国外经验表明销售型旅游地产发展空间并不突出。旅游地产销售主要针对外来需求，对当地市场量价冲击明显。品牌房企旅游地产项目销售额占区域市场份额大多较高，部分项目占当地市场成交量的20%以上，对所在区域房价推动更为显著。国外经验表明，成熟市场中旅游类房产占比有限。2000年美国统计局普查结果显示，全美旅游地产存量为360万套，占全美住房的3.1%。我国预计2000-2020年，商品房新建成面积约为183亿平方米。仅以对超百万平米旅游地产项目的不完全统计，总规模即达7.7亿平方米，占近20年国内商品房总建成量的4.2%，占比已超过市场十分成熟的美国。海南目前100万平米以上项目总规模即达1亿平方米，而其2012年住宅销售面积不足900万平米，即使全部来自样本项目，也需要10年以上才能消化完。

 旅游地产去化周期长，同质化竞争明显，供应超过需求、过热风险亟待关注。旅游地产项目规模大、开发周期长，未来面临不确定性。部分旅游地产项目计划达到百亿元以上，开发周期十年甚至更长。

推盘节奏和去化速度慢。从近年入市的几家品牌房企项目来看，根据现行销售速度推算，去化年份多数超过20年，个别项目超过30年。产品同质化竞争日益加剧，开发模式多样化方能长远发展。当前旅游地产结构中以住宅为主导，项目复合功能不足、持续发展能力不强，产品同质化竞争日益加剧。

最后给大家提一些建议：把握行业大势，强化风险管控。中国房地产市场环境正在孕育变化，对房地产企业而言机遇与风险并存。企业应把握行业发展趋势，强化市场布局和业务运营的风险管控，保持合理节奏，积极优化产品结构和营销策略，实现稳健发展。

第二要谨慎布局，强化风险管控。在市场当中要做切合自己的产品，把握好风险，也是希望大家，在这里我们也是希望提出第三点建议，把握主动的需求，优化你的产品结构，需要用数据做更多理性的前期的评估，来规定我们企业的风险，但是我们在最后还要说一点是什么？我们在出海，去海外，包括你的转型也好，也不是说大家想转或者说能去海外就能做的，我们希望在这方面要更加谨慎，结合自己企业的做一个系统的评估，再做这种决策。

我们每年一度的数字地产节，用数字来给大家做一个预判的决策参考。今天也请了一些土地制度改革，我们做土地研究的刘老师和周处长给大家讲一些土地、拿地、大数据的模型，还有我们还请了几个开发商做的好的企业，一些好的经验，给大家进行分享，我们衷心的希望我们这种大数据来帮助大家来做一些好的决策，在未来一年的市场中能够取得更好的销售业绩。谢谢大家。