1998年，注定是写入中国房地产发展史册并且可以大书特书的一年。那是一个亚洲经济动荡、危机四伏的年份，那也是一个梦刚刚开始的年份。

是年6月，城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后，国务院在7月3日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词。同时，一系列的住房金融服务举措更让中国人在住房上获得了更大的空间和自由。

从此，中国真正进入了商品房时代，中国人也开始了幸福与挣扎并存、感恩与无奈共生的“房改十年”。10年间，中国人经历了历规模的人居变迁，既有从拥挤不堪的弄堂胡同搬到宽敞、高尚的现代住区的欣喜，也有房价节节飙升悔之不及的忧愁。

拉动内需的支柱产业

事实上，早在1997年，变革已经开始酝酿。当年夏天，十五大召开前夕，“住宅建设成为国民经济新增长点的研究”课题组在北戴河召开研讨会，正式提出将居民住宅业列为国民经济新增长点，房地产业开始成为支柱产业。

王石在其个人博客里也曾披露过一段“给总理当房地产顾问”的故事。

1997年11月，在深圳麒麟山庄，时任国务院总理的朱镕基在听取六家深圳企业的工作汇报。彼时，亚洲金融危机还没有过去，加强出口以及如何拉动内需都是摆在政府面前的难题。因此，担任深圳万科[简介动态]股份有限公司董事局主席的王石也在应邀之列。

轮到王石发言时，王石“放胆”谈起了“把住宅产业当作刺激内需的支柱产业来发展”的问题。他认为，在当时的2到3年内，住宅行业还成不了支柱产业，因为住宅行业的发展还存在着太多的掣肘因素——住宅中商品房比重仅占30%，而60%以上都是各级政府的福利房；房地产业属资金密集型行业，但企业受额度限制融资困难；信贷按揭的额度管理限制依然太死……

会上，朱镕基开玩笑地将王石聘为自己的“免费房地产顾问”。后来，王石又应邀参加了建设部、国务院住房办、国家体改委、土地总局等国务院有关部门的内部小范围研讨会。

1998年，东南亚的楼价一落千丈，亚洲金融危机影响继续延宕。

“那时，中国的经济发展速度不快。领导说，要拉动经济增长这是位的，如果不大量地投入，不大量地，国家GDP7%、8%的目标，就实现不了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向记者介绍，当时以住宅产业拉动内需的目标清楚。而他曾参与过1998年整个房改政策的制定过程，“住宅建设的产业链很长，涉及到几十个行业，建材、化工、钢铁等，都能拉动经济增长。”

房地产行业的发展可以从多个方面带动经济的增长，“买房以后，要花很多钱装修，要买家具、家电，这又带动了很多行业，前期后期都带来这样一个产业链效果，既可以从角度拉动经济增长，又可以从消费角度拉动经济增长，是双重拉动的。”

而受1993年海南地产泡沫破灭的波及，国内商品房大多处于空置状态。而福利分房更是使得房地产市场如一潭死水，没有生命力。在这样的背景下，启动住房体制改革，取消福利分房制度已经是大势所趋。

同时，基于让多数人都买得起房的考虑，1999年，中国人民银行下发了一条《关于开展个人消费信贷的指导意见》。“积极开展个人消费信贷”的概念首次提出了，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。

过度市场化的偏颇

住房制度改革，对拉动经济增长、提高人民居住品质功不可没，但是建立在商品房上的人居梦想也是一柄双刃剑。商品房带来了楼市繁荣、人居改善，也带来了房价的扶摇直上。

统计显示，21世纪的头三年，房价年涨幅还在3%~4%，到了2004年，直线拉升到15%，上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短1年内翻了一番。虽经后来数度调控，但收效甚微。从2006年开始，北京、广州、深圳等地房价一飞冲天；到2007年，同比月涨幅在10%以上的城市比比皆是；中西部房价狂飙突进，东部房价强烈弹升，普涨行情逐月走高，房价已无可争辩地进入了新一轮上行通道。

当大多数人都买不起房的时候，曾经拉动经济的美妙设想也就成了“镜中花”，人们追求的“人居梦想”也就成了一场夹在高房价和城市化中间的噩梦。

10年的时间，不长也不短。当很多人的人居梦想还没有实现时，房价早已窜上了九天云霄。面对高在云端的房价，当今的“望楼族”们只能徒生今夕何夕之叹。十年里，人们蓦然发现，当年过分强调房地产全盘市场化对拉动内需的作用时，住房改革顾此失彼，甚至走向了极端——重市场、轻保障。

中国社会科学院金融研究所研究员尹中立指出，正是因为住房制度改革的出发点更多地在经济增长上，在后来的政策措施中，有的就片面强调房地产对于经济增长的拉动功能。所以房地产市场的发展就越来越偏离“23号文件”。

而据了解，“23号文件”提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。“收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

但是，纲领性的文件并没有得到地方政府的有效执行。十年间，大约只有5%的城镇居民享受到了经济适用房的恩惠。

“一方面，经济适用房投入回报低；另一方面，商品房可以拉动GDP，增加税收。”尹中立分析，所以房地产拉动国民经济的作用被地方政府发挥到了，地方政府通过多种方式，利用房地产来刺激当地的GDP增长。这极大地促进了房地产投机和房价上涨。

当时参与“23号文件”起草的也表示，他们花了很大的力气，考察很多发达国家，借鉴别人成功的经验和教训，起草了好的文件。但后来政府更多地将经济适用住房作为暂时的过渡性措施，主导思想还是强调“市场化”。而过度地依赖“市场化”则是造成今天房[简介 动态]价畸高的主要原因。

“重市场，轻保障”的弊端也终于引起了政府的注意。2007年8月13日，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（即24号文）。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

2008年的两会上，温家宝总理在《政府工作报告》中，破天荒将住房问题放在大民生的范畴表达。此后，建设部改为住房和城乡建设部，也意味着中国住房制度在调整，在回归到住房保障的思路上来。

历经房改十年，在2008年，某些应当回归的东西正在回归。

注：该文刊于2009年9月30日《中国房地产报》，因阅读需要，特此发布，以饕读者。