十八大召开在即，举世关注。除了高层领导的更换，恐怕更多人关注的是人员调整之后的政策调整。作为一名从事房地产行业十六年的地产人，下面就房地产调控谈点自己不成熟的看法。

1998年7月3日，国务院下发“23号文件”，宣告全面住房商品化开始；

2002年5月9日国土资源部全面实行招拍挂；

2003年6月13日央行发布“121号文件”运用信贷调控地产；

2005年3月26日“国八条”，开始稳房价，5月11日，建设部等七部委下发稳房价意见；

2006年4月28日央行加息，5月29日，建设部等部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，5月31日，税务总局开始征收二手房营业税，到了7月12日，建设部下发“90/70”政策；

2007年1月16日，税务局开始征收土地税。5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日、央行连续6次加息，加重房贷负担。

2008年9月16日、10月9日央行分别降息、降低存款准备金率；10月22日，财务部、税局、央行出台政策，降低存贷款利率，减费，降低房贷首付；

2009年 12月9日，国务院开始收紧住房消费的若干优惠政策；

2010年 1月10日，《国十一条》将二套房首付提至40%； 4月17日，《国十条》开始限购；5月26日，税务总局加大土地税预征税率；9月29日，七部委通知，加大调控力度；10月20日，央行加息0.25个百分点；

2011年1月26日，《新国八条》将二套房贷首付提至60%，利率提至基准利率的1.1倍；1月28日，上海、重庆试点房产税； 2月18日，住建部加大保障性住房建设和供应；

2012年2月24日，央行下调存款准备金率；5月18日，央行再次下调存款准备金率；6月8日，央行降息0.25个百分点； 7月6日，央行降息0.25个百分点；7月25日，国务院常务会议提出下半年要加快推进保障性住房建设，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管。8月30日，财政部提出将稳步推进房产税试点；9月3日，国税总局提出房产税将考虑居民基本住房需求。

2012年，许多过分依赖土地财政的地方政府纷纷出台变相的救市、稳市政策，但大都被国家叫停。住建部派出调查组亲往督查，确保调控不走样、不打折。

从上述一系列调控政策来看，调控的核心在于调节供求关系，一方面加大土地、保障房等供应量；另一方面，运用税收、利率甚至限购等提高需求门槛，加重购房负担，抑制需求。

众所周知，影响商品价格的两大因素，一是产品成本，二是供求。马克思主义理论告诉我们，商品的价值是构成价格的基础，企业产品定价以成本为界限，实际工作中，价格按成本、利润、税金三部分来制定。当成本高于价格，即王石先生所说的“面粉贵于面包”时，企业就无法生存！

房地产成本主要有土地成本、策划规划设计费用、报批报建费用、建安费用、销售费用、银行利息和税金等构成，在这个成本环节中，土地由于实施招拍挂，无论企业个人价高者得，导致土地成本居高不下。许多道路、水电暖煤气甚至等，属于政府公建的，却都分摊给企业，在配套设施费用增加的同时，又征收报批报建费用。国家在抑制需求提高利率的同时，又加重企业利息支出。

名目众多的土地税、使用税、契税、交易费、营业税、所得税、房产税等越来越重。由此可见，政府在房地产成本环节直接有关系的占50%—70%。十几年来高喊降房价，但从来不敢拿自己即得利益开刀，既当运动员，又当裁判员，这种裁决会公正有效吗？

例如：加息、加税、取消预售等政策无疑都会加大房地产开发成本，最终转嫁到房价上，如果转嫁不了，就只能是企业死掉。因此，调控政策慎用加大成本、加重负担的手段。另外，土地可以采用招标方式，由有资质、重信用、有实力的房企参加，在限房价的前提下，确定中标单位，改变以往“价高者得”哄抬地价现象。报批报建环节，尽可能公开透明，减少不该由企业承担的费用，实行一费制。税收方面，取消土地使用税、营业税、契税、交易费，保留土地率、所得税和房产税，而房产税应充分考虑当地生活水平，超过一定人均居住面积、一定房价水平的大面积、多套房以及豪宅、高档房才宜纳入征税范围。

十八大后，民生问题、贫富悬殊问题、腐败问题更加突出。好多改革不能仅拔拔毛发，不敢伤及筋骨。这种保守式治疗解决不了根本问题。当药物失去作用的时候，咬牙进行一场大的手术势在必行。期待今后的房地产调控政策，在改善供求关系的同时，更能从成本上解决房价问题，更能稳定持久有效。