房天下产业网讯：中指研究院[微博]4月1日发布《2016年3月中国房地产政策跟踪报告》，两会明确今年政府工作任务，着力推进结构性改革。五年宏观目标确定，经济保持中高速增长，产业迈向中水平。营改增细则正式落地。房地产市场分化严重，一线及部分二线城市受关注。城市分化格局明显，因城施策仍为市场主基调。【下载报告】【更多报告】

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一、市场情况：百城住宅均价同环比涨幅明显扩大 热点城市成交量增长明显

3月百城住宅均价：环比上涨1.90%，同比上涨7.41%，涨幅均明显扩大。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年3月，100个城市（新建）住宅平均价格为11303元/平方米，环比上涨1.90%，涨幅较上月扩大1.30个百分点，同比较去年同期上涨7.41%，涨幅较上月扩大2.16个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为21368元/平方米，环比上涨2.52%，涨幅较上月扩大2.01个百分点；同比上涨12.83%，涨幅较上月扩大2.89个百分点。

3月成交持续攀升，部分城市增幅明显。政策持续宽松环境下，本月代表城市成交量同环比均呈现大幅增长，一线城市周均成交近130万平米，达到近年来高点，同环比增幅均超过一倍，尤其是上海同环比增长2倍有余；二三线城市成交量同样呈现大幅增长，量创今年来高水平，天津、厦门、苏州等热点二线城市增幅尤为明显。

二、两会鼓励刚性和改善性需求 深入推进新型城镇化

两会明确今年政府工作任务，着力推进结构性改革。2016年3月3日-16日，政协第十二届委员会第二次会议和第十二届人民代表大会第二次会议相继召开，国务院总理李克强作政府工作报告明确今年经济社会发展的主要预期目标，国内生产总值增长6.5%-7%，居民消费价格涨幅3%左右。提出要实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，保持经济运行在合理区间，强调在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革，通过调结构、强改革实现长期发展。宏观政策方面将既要立足当前又要眼光长远。报告提到我们的宏观调控仍有创新手段和政策储备，除继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策外，创新宏观调控方式，加强区间调控、定向调控、相机调控也将是未来调控的重要方向。

宏观经济长期向好，未来市场发展仍然巨大。3月16日，国务院总理李克强会见中外记者，表示对中国经济长期向好充满信心，强调仍将沿着强改革的路线前行，但也有政策储备。住建部答记者问也表示，在中国经济基本面将长期向好、城镇化进程仍在大踏步前进、居民住房需求仍然强劲背景下，未来房地产发展仍然向好。未来稳健的货币政策要灵活适度，仍将实行稳健的货币政策，注重灵活适度，积极应对经济变化，运用多种货币政策工具，向市场释放资金流动性，为结构性改革营造适宜的货币环境。同时财税改革也积极跟进，营改增明确落地时间，5月1日起全面实施营改增；今年将把综合与分类相结合的个人所得税法的草案提交审议，住房按揭贷款利息支出等专项可以在纳税前扣除。

以满足新市民需求为出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，因城施策促进市场平稳运行。两会政府工作报告对于房地产提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性和改善性需求。2016年住房市场将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。同时地方政策将有更强的自主性，根据市场分化差异化施策。政府工作报告还提出要深化户籍制度改革，建立购租并举的住房制度。随着户籍制度改革的深入推进，农民工等新市民将享受实质性城镇化福利，加上信贷放松及财政补贴支持，将吸引更多农民工购房需求释放，为部分高库存城市去化形成助力。同时住建部表示目前正在抓紧研究加快住房租赁市场发展的意见，通过完善相关法律法规、规范租赁行为、加快培育市场主体等措施。未来随着住房租赁市场相关政策的出台，住房租赁市场将逐渐向规模化、专业化发展。

三、十三五规划纲要出台 明确未来五年发展目标

五年宏观目标确定，经济保持中高速增长，产业迈向中水平。《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》全文正式发布，要求到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，未来五年GDP和居民人均可支配收入均要增速要保持在6.5%以上。同时提出，户籍人口城镇化率加快提高，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，户籍人口城镇化率也要达到45%，未来将有超过5000万人口向城镇迁移，超过7000万农村人口向市民转化。

健全住房供应体系，推进住房制度改革。纲要对于房地产方面也提出了规划要求，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。这就要求，以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革，促进房地产市场平稳健康发展。

户籍、土地、金融制度改革保障市场平稳前行。“人、地、金”是推动房地产市场快速发展的三要素，十三五规划纲要提出的推进新型城镇化、深化房地产制度改革、建立健全房地产长效机制也在这三方面提出了相应的要求。人口方面，提出加快农业转移人口市民化，积极应对人口老龄化；土地方面，加快建立城乡统一的建设用地市场，完善交通网络体系，提高土地利用强度；金融改革方面，完善以财政政策、货币政策为主，产业政策、区域政策、政策、消费政策、价格政策协调的政策体系，增强财政货币政策协调性。全面完成营业税改税改革，建立规范的消费型税制度。

推动城市群协调发展，构建区域发展新格局。十三五规划提出，以区域发展总体战略为基础，以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展为引领，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带，深入实施西部开发、东北振兴、中部崛起和东部率先的区域发展总体战略，创新区域发展政策，完善区域发展机制，促进区域协调、协同、共同发展，努力缩小区域发展差距。未来推动京津冀协同发展和长江经济带发展仍是重点，同时新的城市重点将在中部地区、成渝等几大城市群培育和发展，并形成经济新增长点。对于房地产而言，布局新城市群也将成为房企发展的重要考量。

新产业新业态推动产业地产发展。十三五规划提出把大众创业万众创新融入发展各领域各环节，鼓励各类主体开发新技术、新产品、新业态、新模式，打造发展新引擎。同时发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。籍此，相关产业地产、旅游地产、文化地产及配套商业地产等也将有更好的发展空间，未来推动房地产功能转型向创业园区等新业态功能区转化也将是房地产供应端去库存的重要措施。

四、营改增细则落地 土地成本、不动产可抵扣 减轻企业税负

营改增细则正式落地。3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征税试点的通知》，并将于5月1日起施行。对于房地产营改增方面，税率、计税方式、过渡时期办法、二手房交易纳税均做了说明。

土地出让成本可在销售额中抵扣，高价拿地企业税负压力明显减轻。细则规定，在一般计税方式下，房地产开发企业的税基已扣除了购置出让土地的费用，使得销售额要小于当期营业额，根据这一销售额计算出的应纳税额也远小于此前市场预期。由于一二线城市土地价格相对较高，营改增将土地成本扣除，将大大减少企业税负。而企业的老项目（施工许可证在4月30日之前）若选择简易纳税方式，其征收率为5%，计税方式与营业税类似，但由于销售额需要作不含税计算，因而税负也有所下降。此外，占成本比重较大的建安成本进项税抵扣，将促使企业产品线升级多业态并行，同时对于企业内控水平和财务管理提出更高的要求。从目前企业管控来看，龙头企业的管理能力和谈判议价空间明显优于中小企业，未来龙头企业凭借其管理能力将获得更大的。

购置不动产可抵扣，一二线重点城市商办地产将再受追捧。新增不动产税纳入抵扣将成为企业一大利好。包括企业租来的房产、形成的不动产、道路、道路两边的交通工程、厂房等不动产都可以纳入抵扣范围，在降低房企税收负担同时也将缓解融资成本和资金压力。在现金流允许的情况下，购置不动产价值越高抵扣的进项税越多，因而对于意愿购置商业用房的企业而言，城市及区位的选择将更受关注。对一线城市商办地产的追逐将更加剧烈，对于南京、沈阳等商办地产库存量较大的热点二线城市也是利好。

二手房税负“平移”，一线城市仍然差异化。此次细则明确个人销售购买所得住房所缴税与此前应缴营业税基本一致，但由于税的计算需要剔除含税部分，根据简易计税方法，税负4.76%，较此前下降0.24%。此外，从征收年限以及征收范围来看，延续了原营业税优惠政策，整体仍将利好二手房市场。此外，此次针对二手房营改增仍对一线城市实施差异化政策，且从当前市场情况来看，一线城市房价上涨较快，住建部表示稳定一线城市房价，目前上海、深圳已出台调控收紧措施，未来一线城市政策仍将与整体局面形成差异化，更注重分类指导，多重手段抑制不合理的投机需求。

五、热点城市调控政策转向 沪深限购力度加码

房地产市场分化严重，一线及部分二线城市受关注。当前我国房地产市场在一系列宽松政策下，销售逐渐企稳回升，但分化严重，而且日趋严重。一线城市和三四线城市情况大不一样，库存主要集中在三四线城市，而一线及部分二线城市在持续宽松政策影响下，市场呈现火爆局面，供不应求矛盾突出，部分区域房价出现快速上涨。住建部长答记者问时指出，一线城市主动履行调控的主体责任：一是实行严格的限购政策，实行严格的税收和金融政策；二是增加土地供应，而且公布于众，稳定预期；三是增加中小套型的供应数量，是搞好保障性供应建设；四是打击各种违法违规行为；五是主动发声，引导舆论。同时对于部分二线城市春节后房价也上涨过快，也密切关注，随时沟通，要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作。

热点城市调控收紧，沪深政策连出稳定楼市。3月25日，上海发布楼市新政，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限调整为满五年，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。同日晚，深圳也发布调控政策，非深户在深圳购房社保缴满年限由此前的1年提高至3年，对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行低4成。春节后一线城市房价发生了很大变化，上涨过快，稳定一线城市和部分二线城市的房价成重要任务。此次沪深两市带头加码限购限贷政策，进一步制外来客，为过热的市场需求降温，也将促使市场回归理性。同时部分热点二线城市政策也有所收紧，苏州限定房价涨幅；武汉、青岛下调公积金贷款额度；江苏要求落实差别化个人住房信贷。

六、展望：未来城市分化仍将明显 差异化施策将成常态

城市分化格局明显，因城施策仍为市场主基调。从当前房地产市场情况来看，城市分化加剧，三四线城市库存压力依然严峻，化解房地产库存仍将是这些城市房地产工作重点。地方政府将继续通过财税政策减免，金融货币政策、公积金政策支持、推进货币化安置、开拓商品房源向租赁市场转化等，持续发挥市场主体的去库存积极性，其中鼓励农民工等购房成重点，农村“两权”抵押贷款试点开展，也为农民工购房提供资金保障。而一线及部分热点二线城市房价上涨较快，这些城市因城施策加码调控，未来随着市场分化的加剧，一线城市“逆市而行”将更为明显，增加土地供应和中小套型供应将成为一线城市常态，而限购、差别化信贷政策也将进一步加强。同时部分热点二线城市也将进入此列，武汉、苏州等地已出台收紧措施，未来其它热点城市不排除继续出台严厉政策可能，已有消息称河北廊坊研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施，南京也将有进一步收紧政策出台，加强价格。

营改增释放多重利好，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。自下达5月1日全面营改增军令状后，相关部委加快落实，营改增细则及相关配套政策的出台解除了一直以来市场争议的不确定性，如土地价款可以扣除、新老项目划分等。对房地产企业而言，土地价款可以扣除，新增不动产纳入抵扣范围等均给房地产企业带来利好，土地成本、新购买的不动产等将成为减税力度大部分，有利于促进企业固定资产增长。针对二手房交易，税收优惠政策的“平移”，在保证税制转换的平稳过渡的同时，也有利于稳定市场预期，且针对一线城市差异化仍将持续，符合当前一线调控收紧趋势。对未来房地产行业而言，在总体差异化格局下，企业或将加大一二线城市的布局，对产品品质和企业成本管控的考验也将更为严格，行业集中度将进一步提升。