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政策助推楼市升温 地方积极调整楼市政策去库存

——2015年三季度中国房地产政策盘点

2015年10月08日13:57 来源:中国指数研究院
[提要] 2015年三季度,我国房地产市场持续回暖,但中小城市库存压力仍然严峻。在整体宏观环境压力仍存、不振的背景下,继续出台宽松的货币信贷政策,持续刺激需求入市,季末一系列投融资端口调整政策出台,鼓励企业加快开发节奏、调整结构。而地方也积极出台一系列宽松政策,刺激需求同时注重分类指导。
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房天下产业网讯:中国指数研究院[微博]10月8日发布《2015年三季度中国房地产政策盘点》,2015年三季度,我国房地产市场持续回暖,但中小城市库存压力仍然严峻。在整体宏观环境压力仍存、不振的背景下,继续出台宽松的货币信贷政策,持续刺激需求入市,季末一系列投融资端口调整政策出台,鼓励企业加快开发节奏、调整结构。而地方也积极出台一系列宽松政策,刺激需求同时注重分类指导。【下载报告】【更多报告

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1. 政策叠加效应显著,助推楼市升温全面应对当前市场环境

1.1多轮降准降息等货币政策组合发力,构建金融宽松环境

定调金融市场稳定。8月11日,人民币兑美元中间价下调1.86%,创有史以来大降幅,12日人民币继续贬值1.6%,13日再降1.11%,三日内共计下跌4.66%。8月28日李克强总理主持召开国务院专题会指出,对当前扑朔迷离的国际环境和国内深层次矛盾显现的情况,应坚持稳中求进,持续推进结构性改革。另外,近期完善人民币汇率中间价报价机制,是顺应国际金融市场走势的合理举措,但人民币汇率没有持续贬值的基础,可以保持在合理均衡水平上基本稳定。9月5日中国人民银行行长周小川在二十国集团(G20)财长和央行行长会议上表示,目前人民币兑美元汇率已经趋于稳定,股市调整已大致到位,金融市场可望更为稳定。尽管金融市场出现了一些波动,政府深化改革的决心未改变。

降准降息组合发力,继续实施稳健货币政策。在上半年的多轮降准降息后,央行决定8月26日起继续下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,调整后金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款利率为1.75%。同时9月6日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,降低县域农村金融机构准备金率0.5个百分点,额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点,鼓励发挥扩大消费的作用。

2008年以来我国存款准备金率、五年以上长期贷款利率调整情况

多重货币政策填充流动性缺口。8月3日,中国人民银行分支行行长座谈会召开,强调下半年继续实施稳健的货币政策,灵活运用多种货币政策工具,改善和优化融资结构和信贷结构。针对人民币兑美元下降带来的流动性缺口,央行采用多种政策工具,包括扩大逆回购、中期借贷便利(MLF)、抵押补充贷款(PSL)等增加市场流动性和可贷资金的举措。8月累计开展逆回购操作投放流动性5650亿元,开展国库现金管理商业银行定期存款操作投放流动性600亿元,其中8月19日开展6个月期MLF操作1100亿元,利率3.35%。

央行调整考核政策,加强金融灵活性管理。央行决定9月15日起,改革存款准备金考核制度,由现行的时点法改为平均法考核,同时,存款准备金考核设每日下限,为金融机构管理流动性提供缓冲机制,有助于金融机构平衡好资金运用效率和流动性安全的关系,提高金融机构管理流动性和便利性。

1.2信贷宽松政策再延续,降首付、提额度、推进异地贷款

首套房贷标准达到五年内低点。9月30日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》:在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,低首付款比例调整为不低于25%。此次信贷政策调整后,首套房商贷达到了五年内低点,同时根据上年930政策,已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付低也有望执行首套房贷款政策而下调。

二套房公积金首付再降,稳增长下地产宽松将延续。8月31日,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房低首付款比例的通知》,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一基础上,结合本地实际,自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的低首付款比例。本次调整进一步完善了住房公积金个人住房贷款政策,支持缴存职工合理住房需求。

住房公积金政策宽松力度加大,推动实际贷款额度提高、全面推行异地贷款。9月21日,住房城乡建设部发布了《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》,明确规定了住房公积金异地个人住房贷款的办理流程。此次住房公积金异地个人住房贷款具体细节的落地,不仅给异地需求者提供便利,减轻购房负担,更给一直低迷的三四线城市的房地产市场打了一剂强心针。9月30日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行再发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,要求提高实际贷款额度、拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等,提出2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市,在保证借款人基本生活费用的前提下,月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年,长贷款期限为30年。

国家机关住房公积金贷款利率调低,住房储蓄贷款制度有望推行。7月24日,住建部宣布自2016年1月1日开始执行下调国家机关住房公积金贷款利率的政策,调整后1-5年期由3.25%降低到3%;5-30年期由3.75降低到3.50%。另外目前在国内独家试点运营住房储蓄业务的中德住房储蓄银行,已被纳入国家多层住房政策体系进而获准在全国开展业务,将有更多潜在消费者受惠于近期政策的调整。

1.3多轮政策释放红利,楼市宽松调整再升级

严控十年的外资购房闸门打开。8月19日,六部委联合公布《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,对2006年出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中有关外商房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整,取消对境外个人在国内购买住房的限制条件。

完善固定资产制度,合理降低门槛。近日,经李克强总理签批,国务院印发《关于调整和完善固定资产项目资本金制度的通知》。此次调整,围绕优化结构,对2009年确定的固定资产项目资本金比例及相关内容进行完善,对各个行业固定资产项目的低资本金做出重新规定。其中对于房地产行业的开发项目实施保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变,其他项目由30%降为25%。此次调整固定资产资本金比例,降低了注资资本金的门槛,缓解了经济下行引起的行业焦虑。

税费减免促需求释放。7月国家税务局总局发布《关于简化个人无偿赠与与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》,个人在办理无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续时,可以不用再向税务部门提交有关赠与公证材料。个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人三种方式无偿赠与不动产、土地使用权时,可直接申请免营业税。9月国家发改委、财政部印发了《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分事业性收费标准的通知》,决定降低部分事业型收费标准并延长专利年费减缴时限,其中新建商品住房转让手续费,由现行每平方米3元降为每平方米2元,存量住房(即二手房)由现行每平方米6元降为每平方米4元。同时明确,中小城市住房转让手续费标准可进一步适当降低。

土地新政策支持新产业新业态发展。国土资源部、住房城乡建设部等六部委下发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》,从加大新供用地保障力度、鼓励盘活利用现有用地等方面采取措施,集中释放用地政策红利,促进新产业、新业态发展。意见指出,一方面要加大新供用地保障,针对新产业发展快、用地集约且需求大的地区,可适度增加年度新增建设用地指标;另一方面,要鼓励盘活利用现有用地,促进制造业迈向中、支持创新创业平台和“互联网+”行动计划实施。同时,为引导新产业集聚发展,意见提出要引导土地用途兼容复合利用,推动功能混合和产城融合。

2. 地方因地制宜分类指导,积极调整楼市政策促消费去化库存

2.1地方供需兼顾积极调整,促需求调供应稳定市场预期

调供促需双管齐下稳定市场预期。各地结合本地的实际情况,相继出台政策稳定房地产市场,一方面从需求端缓解去库存压力,各地分别采取财务财政补贴、放宽套型比例、税费减免等方式,加大去库存力度,如宁波、江苏、沈阳等地相继出台相关财政补贴政策,在多重利好政策叠加的情况下,刺激刚性市场需求;另一方面从供应端调节供应,如佛山、南京等多地出台政策优化住房套型结构,适应市场需求。

2.2地方进一步放宽公积金政策,去库存促消费保障地方经济增长

各地密集出台公积金利好政策。全国多城市采取提高贷款额度、降低公积金贷款使用门槛、推进公积金异地通贷等,继续放宽公积金调整促需求。济南、沈阳、哈尔滨、北京、山东、湖南等地则响应公积金信贷新政调整,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,再次申请住房公积金委托贷款购买住房的低首付款比例由30%降低至20%。其中湖南进一步放宽,对拥有1套住房但未结清个人商业住房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的,低首付款比例由40%降低至30%。

2.3区域房地产热度受严控,确保房地产市场健康运行

通州限购升级抑制“哄抬房价”。通州受北京副规划利好,房地产市场热度持续升温,近期量价爆涨。8月3日,北京住建委出台五项措施严厉打击北京通州恶意哄抬房价行为,指出要在通州区执行现有的各项房地产调控措施,加强土地市场的秩序管理及房地产市场的监测分析,同时还要加大执法力度以及舆论宣传和引导。8月14日北京住建委与通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,要求通州满三年的家庭和社保或纳税在通州满三年的京籍家庭允许购买二套房,对于外地户籍居民家庭在满足原有相关条件下同样要求社保或纳税在通州满三年才允许购买首套房。

河北进一步明确定位、严格调控供需两端。北京周边地区受政策红利和通州限购后需求挤压外溢影响也已出现了楼市过热现象,9月21日河北省住建厅、省国土资源厅联合印发《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》,从规划、土地、建设、等方面提出明确要求,力促北京周边地区房地产市场平稳健康发展,不建“睡城”和“围城”。《通知》指出要把发展房地产业与做强实体经济相结合,增加产业地产、商业地产、文化旅游地产的开发力度;合理划定城市开发边界,防止摊大饼式盲目外延。在土地供应端,河北要求一方面强化土地供应管控,防止各种名义的乱圈地,一方面控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏,避免异常高价地。在市场需求端,河北提出要贯彻落实房地产市场调控政策,强化商品房预售方案管理,规范商品房销售行为。同时,要严肃查处违法违规行为,严厉打击房地产企业“囤地炒地”,对企业自身原因造成土地闲置的,依法坚决查处。

热点省市加强商品房管控。天津发布通知规定开发企业在取得限价商品住房销售许可证之日起10日内,要一次性推出许可销售的全部房源,不得分楼座或分批次销售。江苏省出台《江苏省省级党政机关用房管理暂行办法》明确省级党政机关楼不得追求成为城市地标建筑,严禁配套建设大型广场、公园等设施;严禁以租用过渡房名义变相购建使用用房;领导干部不得长期租用宾馆、酒店房间等内容。深圳市开始在全市范围部署开展房地产市场专项整治活动,加大日常巡查力度,保障房地产市场健康发展。三亚严格管理商品房预售资金,购房人缴纳的购房款将直接进入三方账户,企业不能私自提取使用。杭州10月1日起实行新修订的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》规范商品房预售行为,2015年10月1日后拿地的项目中,商品房地上建筑为十层以下的,已完成建筑主体结构的施工才能申请预售;十一层以上的,若要申请预售,必须已完成建筑主体结构施工的二分之一以上(且不低于十层);一百米以上的(超高层),必须已完成建筑主体结构施工的三分之一以上(且不低于五十米)。

3. 长效机制配套措施积极落实,京津冀新增长极加快推进

3.1京津冀协同发展进一步明确,新增长极促进经济

京津冀协同发展明确三地定位及目标。7月14日至15日,天津、河北分别举行全体会议,深习贯彻习近平总书记关于京津冀协同发展的重大战略思想,全面落实《京津冀协同发展规划纲要》,明确各地定位。7月24日,京津冀协同发展工作推动会议在北京召开,明确要做好七件事、加快推进一体化进程。8月23日,京津冀协同发展领导小组室负责人对于《京津冀协同发展规划纲要》给出具体的指导思想、基本原则、功能定位和发展目标,进一步明确三地定位,确定各地分工。

非首都功能外迁成为协同发展核心。有序疏解北京非首都功能是京津冀协同发展战略的核心,是关键环节和重中之重,对于推动京津冀协同发展具有重要先导作用。8月24日北京发布《北京市新增产业禁止和限制目录(2015年版)》,朝阳海淀丰台石景山四区禁止新增任何制造业;城六区东、西、北五环和南四环以内,禁止新建酒店、写字楼等大型公建。

京津冀交通一体化推进提速。7月16号,交通部举行的例行新闻发布会通报2015年上半年交通运行情况,表示交通运输部联合国家发改委编制完成了《京津冀协同发展交通一体化规划》,目前已经由两家部委联合上报国务院,近期即将印发。8月18日,京津冀交通一体化领导小组会议指出要围绕制约交通一体化的重点和难点问题做好六方面工作,近期重点推进京唐、京滨成绩铁路及轨道交通平谷线等前期工作,审议并原则通过了《关于推进京津冀交通一体化政策协调创新的指导意见》。9月28日《北京市城市轨道交通建设规划(2014-2020)》经国家发改委会同住建部审核后,获得正式批复,未来五年,北京将建设12条,其中包括京津冀首条区域快线、北京首条城市APM线等。

北京、张家口申奥成功,促进一体化进程。7月31日,北京、张家口获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办资格。冬奥会举办将为北京、张家口带来巨大的拉动,在促进京津冀三地是北京与张家口之间、北京市内交通建设加快的同时,也为张家口、延庆等地带来相关产业,促进当地基础设施及配套建设。

金融财政支持助力一体化建设。7月16日,国家开发银行召开首场银行例行发布会,指出作为我国对外投融资合作主力银行,该行不断加大力度,全力服务“一带一路”战略,支持“一带一路”涉及能源、矿产、交通基础设施、产业园区、装备制造、农业等领域。同时,中国银监会、国家发展和改革委员会出台《关于银行业支持重点领域重大工程建设的指导意见》,持续推进“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带建设等重大战略的实施,切实发挥银行业金融机构对国家重点领域重大工程项目建设的支持作用。

3.2户籍土地财税改革稳步推进,长效机制逐步健全

不动产登记进入实质性建设阶段。8月6日,国土资源部发布《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》,明确各地要按照2015年下半年信息平台上线试运行,2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库,2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息的总体部署。此后发布《关于做好不动产同意登记与房屋交易管理衔接的指导意见》指出要加强房屋交易与不动产同意登记,做好不动产统一登记与房屋交易管理有序衔接。8月30日国土资源部表示不动产统一登记机构整合工作进展顺利,国家和省级层面已经整合到位,地级市层面略有滞后,完成的接近三分之一。针对此问题,9月6日,国土资源部继续布置“执法力量”介入,监督、督促县级不动产登记机构的职能整合工作。同时国土部消息称《不动产登记暂行条例实施细则》已经广泛征求社会各界及相关部门意见,将于近期发布实施。不动产登记收费标准等配套制度也正在抓紧研究起草。

三季度地方不动产登记加快

户籍制度改革深入推进。人社部等四部门发布《关于做好进城农民参加基本医疗保险和关系转移接续工作的办法》通知,指出做好农业转移人口工作,把进城农民纳入城镇基本医疗保险制度体系,在农村参加的基本医疗保险规范接入城镇基本医疗保险,确保基本医保待遇连续享受。各地也积极推进户籍制度改革,据公安部统计,全国已经有24个省区出台了具体的实施意见。广东省政府正式印发了《关于进一步推进我省户籍改革的实施意见》,提到全面放开建制镇和小城市限制,有序放开部分低级市限制。重庆籍人口在主城区,基本条件将限制在拥有自由产权住房。内蒙古决定建立城乡统一的户口登记制度,取消农(牧)业户口与非农(牧)业户口性质区分和由此衍生的其他户口类型,统一登记为居民户口。

财税改革逐步落实。8月底财政部表示适时将房地产等行业纳入营改增试点,推进消费税改革,研究全面实施资源税费及个人所得税改革方案。9月28日,重庆发布通知,10月起征收本年度个人住房房产税,2015年个人住房房产税申报缴纳将于10月1日启动,对象是独栋商品住宅或建面单价超过13192元的住房,以及在此间无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房,本次征收区域为主城九区。

地方同步开展土地制度改革。8月24日国务院发布关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见,意见赋予“两权”抵押融资功能,开展“两权”抵押贷款试点。地方政府也跟随改革步伐,广东市政府下发《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》,其中规定在集体建设用地权不变的前提下,其使用权可以出让、出租、转让、转租、抵押。湖南省发布《关于进一步做好为农民工服务工作的实施意见》,意见明确妥善处理好农民工及其随迁家属进城后的土地承包经营权、宅基地使用权、集体经济收益分配权问题,保障农民工公平分享土地收益。北京市政府厅下发《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的若干意见》,将建农村产权流转交易市场,为各类农村产权依法流转交易提供服务。

3.3加大保障房棚改力度,推进住房制度改革

加大力度推进保障房建设,保障基础设施建设资金需求。住建部于8月14日公布,2015年全国计划新开工城镇保障性安居工程740万套(其中各类棚户区580万套),基本建成480万套。9月数据显示,截止8月底,已开工598万套,基本建成506万套,分别占年度目标任务的80%和105%。加大保障房政策支持力度,住建部将创新融资体制机制,推广特许经营等各种政府与社会资本合作PPP模式,促进棚户区改造及配套基础设施加快建设。9月25日,《关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知》正式发布,多档公租房租金补贴标准提高,补贴面积上限由原来的50平方米上调为60平方米;人均月收入1200元及以下的承租家庭,补贴比例由50%提至70%。北京、安徽、郑州、天津、西安、石家庄、哈尔滨、济南等地均根据各地情况,均对于保障房政策作出相关调整。

棚改持续推进成绩显著。7月7日,住建部在济南召开公租房分配入住现场会和棚改工作座谈会,重申了此前国务院明确的三年改造1800万套棚户区的目标任务,督促各地要全面推进今年公租房分配入住和棚改等各项工作。9月16日财政部公布的《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》,强调对已经签订合同并实施的城市棚户区改造项目,要按照合同和项目实施进度及时拨付财政资金,确保资金需要。同时,北京通州区确定棚户区改造方案,并且北京市政府召开常务会议研究北京棚户区改造和环境整治等事项。甘肃省棚户区改造和保障性住房取得显著成绩,数据显示今年棚户区改造货币化安置率24.4%,高于全国平均水平6.4个百分点。湖南计划2016年棚改货币化安置比例不低于50%。

多层住房体系建立健全。国内独家试点运营住房储蓄业务的中德住房储蓄银行,已被纳入国家多层次住房政策体系,进而获准在全国开展业务,这意味着将有更多百姓受益于这一政策。9月9日,住建部负责人公布,截止到2013年底全国累计新开工产业化建筑面积1200万平方米,2014年新开工的产业化建筑面积达到1800万平方米,2015年预计将超过4000万平方米。地方层面也积极推进租赁市场制度建设,河南省施行《河南省房屋租赁管理办法》将城市、镇规划区内房屋租赁及其相关监督管理活动列入调整范围,为加强对房屋租赁市场的管理,确定了房屋租赁登记备案制度,并规定了登记备案的办理期限、应当提交的材料、记载事项、变更登记等内容。

4. 展望:鼓励促楼市稳定,推进改革完善长效机制

需求端稳消费促需求去库存仍是主要导向。在宏观经济下行压力下,政府更加重视房地产在促进消费和拉动方面的重要作用。目前三四线城市库存压力仍然较大,促进三四线城市去化需求、刺激住房消费将是未来政府是地方政府工作的重要方向。具体到相关措施来说,仍将在货币信贷方面作宽松调整以刺激需求,地方在落实政策及运用公积金、财政补贴等手段时更注重因地制宜,部分高库存的中小城市将获得更大的政策宽松空间。

端鼓励房地产开发缓解企业压力。从房地产市场表现来看,当前房地产开发下行压力严峻,企业不振成为市场供应端的首要问题。未来政策将着眼于缓解企业投融资压力,鼓励企业加快开发节奏。一方面,类似注资资本金比例调整的政策仍将沿续,减轻企业资金链压力,另一方面,加快房地产业“营改增”、推进房地产行业税费改革,减轻行业税负。同时,产业地产、养老、旅游地产等业态更受支持,在端释放更大优惠政策鼓励开发企业进入相关领域开发也将是完善企业开发节奏和结构的重要组成。

着力推进长效机制完善健全。加快推进长效机制建设成为政府房地产相关政策的关注点。在继续推进新型城镇化、农村土地改革和不动产统一登记试点的同时,推进户籍改革、解决中小城镇和配套福利措施,切实促进中小城镇需求增加将是重点。另外住房公积金制度改革、保障性住房分配货币化等房地产制度建设也将有较大进展。京津冀协同发展细则落实、长江经济带发展顶层设计推进也将是政府工作重点。在推进长效机制健全的大背景下,房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。

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