摘要：自从按揭（mortgage）的房屋销售方式从香港引进以后，在中国的“住房分配”向“住房商品化”转变过程中，由于按揭方式具有缓解各方资金不足、保证交易安全的特点而被广为采用。我国法律对这种新生的事物作出了很多的法律规定，各商业银行也相继出台各种规定、办法积极参与到按揭中去，一时中国房地产呈现出勃勃生机。按揭购房也由楼宇按揭发展到了楼花按揭。由于各种原因，在签定商品房预售合同以后，常会发生合同当事人的主体变更。对于这种变更，除了在《民法通则》、《合同法》、《担保法》中的普遍性规定，我国尚缺乏专门的立法规范。笔者试图通过对按揭合同中法律关系的分析，对商品房预售合同主体变更行为进行理论上的探讨，进而对按揭合同和商品房预售合同转让的法律性质及其相关法律问题进行一番梳理。