看懂问题，看清大势，非常重要。

今天，我们继续解读3月9日住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在全国两会民生主题记者会上的大白话、大实话。

倪虹在回答如何构建房地产发展新模式的提问时，系统又深入浅出地说了三点：一是在理念上，坚持“房住不炒”，完善“市场+保障”的住房供应体系；二是在机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；三是在实施上，规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，下力气建设好房子。

在理念上坚持“房住不炒”，舆论不仅听到了，还有点纳闷，政府工作报告不是没有提“房住不炒”吗？是不是有什么深意啊。

我们的理解是：有的。但是——不是人们想的那样简单，或者说想偏了。住房城乡建设部说的“始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，是从理念上、从大局上、从根本上去看问题。我们的理解是，现在，要从房地产和中国经济高质量发展的这个根本大局，以底层逻辑、以理性思维来正确看待房地产。

今天，我们就重点来说一说“房住不炒”的新内涵和深意，大家就明白了，也不用奇怪了。

20年前，温州炒房团风靡全国，之后各种炒房团不断涌出，北京、深圳这些城市甚至出现个人合伙炒房的操作模式，现在40岁以上的人对这些情况并不陌生。

这些个人或者抱团的炒房团，确实因为房地产的时代红利，加上银行房贷宽松、流动性泛滥，财富迅速积攒起来了。

这还只是个人投资炒房。核心的问题还不止于此。在个人之外，围绕房地产这个时代大红利，开发商纷纷大搞高杠杆、高负债、高周转的发展模式，更重要的是，地方政府大干快上炒地皮，国际国内各路资本也看到中国房地产红利而大搞炒钱的资本游戏，房地产市场出现了一种“钱多、人傻、速来”的幻象，谁不用杠杆谁是傻瓜变成一种正常的思维，个人、企业、资本和地方政府都在膨胀无序地大加杠杆扩张。什么房地产市场的失衡、风险的防范，在疯狂高回报的目标诱惑之下，完全被抛到脑后了。给人一种“我生前当及时享乐，死后管他洪水滔天”的印象。1

举个实例，你就更清楚了：

2019年1月12日下午，海南省人民政府企业家咨询会议成立大会暨第一届年会（第一次会议）在三亚召开。时任海南省省长沈晓明在会上讲述了海南省省情，陈述了海南省存在的三大痛点，其中一个就是房地产，他说：

“长期以来海南养成了或者培育成了一个以房地产为支柱产业的经济，房地产一业独大，2017年房地产税收占49%，投资占了51%，2018年我们通过调控现在税收占到了42.7%，这个还是直接税收，还不包括房地产拉动的其他的税收收入。“房地产其实是一个好东西，产业链拉动了建筑、消费、家用电器等产业的发展；房地产拉动金融，海南的银行就是靠房地产吃饭的，房地产调控银行就有很大的问题，所以我就讲房地产确实是一件好东西，房地产好在是简单，它就是卖地没有技术含量，不需要技术含量，谁都可以做。所以市委书记、市长说房地产不限制，大家都会去做房地产。但是房地产要消耗土地，我们没有那么多土地可以消耗，最近一段时间我们千方百计减少房地产对于经济的依赖，不能无休止地再去大量搞房地产。”

平心而论，房价走高，如果只靠炒房人，显然势单力薄，炒地的开发商、地方政府才是真正的大部队。问题是买地的钱，基本不是靠自有资金，而是靠贷款、靠融资。

这种疯狂追逐短期内的高收益率、坐等房子和土地升值以便发大财的思想和干法，实际上是违背市场规律和常识的。

这种时候，国家希望的房地产和经济高质量发展，你说可能吗？根本不可能。

各位想一想，房子到底是用来干什么的？显然是用来住的：或是满足实现有房梦想的刚性住房需求，或者是满足想要住得好一点的改善性住房需求。

但是，在炒房比老老实实上班、做实业更赚钱的风气之下，连经济学家都出来建议，如果年轻夫妇有这个条件，可以用双方父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷一共“六个钱包”，合起来支付房子首付买房。买房焦虑症能蔓延起来简直是顺理成章的事，不买房不炒房反而吃亏变成了一种气候，对个人而言，过去这些年我们也不难看到，一切教育、医疗、养老、旅行需求都要为买房让路。

世界历史证明，凡是过度依赖房地产去实现和维持经济繁荣的国家，最后都付出了沉重的代价。我们所熟知的日本房地产泡沫破灭和“失去的三十年”，就是最好的前车之鉴。

关键是这种搞法，一是违背市场规律，二是离题太远了。做了违反市场规律的事情，总会遭到市场的惩罚，房地产发展不是为了让人有房住、住好房，而是投机炒房，终究也会遭到市场惩罚，这不以人的意志为转移。更重要的是，根据历史经验，房地产行业高速发展阶段结束后，往往会出现大幅过剩，积压的问题和矛盾消化周期只会更长，消化难度只会更大。目前，房地产市场承受的压力，就是在消除之前野蛮生长带来的副作用；现在，不少三四五线城市已经遇到房地产供应大幅过剩的情况，就是前期不顾实际野蛮发展的后遗症。

饮鸩止渴，绝不是良方。那我们该怎么办？

这就涉及在理念认识之后的关键问题——机制。

关于机制问题，我们来看住房城乡建设部部长倪虹的原话：

一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，也就是说，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。抓手就是指导各地编制好住房发展规划。

二是完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。这是一项系统性很强的工作。在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。

我们的理解是，住房城乡建设部讲的“房住不炒”，深意在于要尊重发展规律，尊重市场逻辑，房地产增长不能靠泡沫炒出来，房子盖来也是给人住的，房地产的增长是建立在“房子是用来住的”这个根本思想之上，是建立在提升房地产供给质量与结构、开发建设价位水平不同的好房子、人人有房住和培育房地产工匠精神、人人住好房等关系行业长远发展、长治久安的根本方向和基础之上。绝不是走回之前不顾风险，只顾野蛮增长、高速扩张的短期空中楼阁的幻象和模式。

我们理解的“房住不炒”，是“人、房、地、钱”这些要素资源的科学配置，是“人人有房住，房子有人住，人人住好房”为目标的“房住不炒”。

那有人会说，按照你这么讲，那房地产市场还要不要发展？怎么发展？

问对了。这就是构建房地产发展新模式第三点要提的“实施上”的重点。

住房城乡建设部的提法是：

一是规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。这既是利民之举，又是发展之计，也是转型之策。规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系，重构市场和保障关系的重大改革，重点是拓展配售型保障性住房的新路子。“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展和安全、提高城市韧性的重大举措，重点是平时用得着，关键时刻能用得上。城中村改造，是解决群众急难愁盼的民生工程，重点是要消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。去年国务院先后出台了三个文件，今年重点就是抓开工建设、抓质量安全，尽快取得实实在在的成效。

关心城市、房地产发展的人都知道，全国约有5万个城中村，另外还约有60多亿平方米城镇老旧小区，它们都存在市政基础设施老化、公共服务缺失等问题。一些城市城中村的握手楼，见缝插针盖得密密麻麻，基础设施之落后、生态环境之差、消防安全隐患之严重，到了无法忽略的地步，已经成为城市安全和发展实实在在的瓶颈。

如果去城中村走一走，看一看环境，去听听居住和租住在城中村的老百姓、新市民、青年人的心声，还有他们的渴望、需求，就能深刻体会到“三大工程”的重要性、急迫性。

对于保障性住房的发展，很多人不仅关心，而且还担心，尤其是企业，对市场和保障到底是怎么个搞法啊，是个什么样的一个比例。我们认为，这个不是问题了，“市场+保障”的方向已经非常清晰了。现在是要充分发挥市场主体作用，这依然是中国房地产发展改革的方向，这是大局。但是，要让市场发展得好，保障性住房就要搞得好，保障的方式、边界要清晰明确，区别于市场部分，保障性住房要由政府指导意见和用相应的体制来提供保障。

过去，房地产市场和保障之间的边界确实存在模糊不清的地带，有时候甚至让市场来起保障作用，出现了一些问题。关于市场+保障谁是主体的问题，我们会另外写文章解读。

构建房地产发展新模式，在实施上要做好“三大工程”，这是第一层意思，还有第二层意思，倪虹是这样说的：

二是下力气建设好房子。住房发展，归根到底，还是要让人民群众住上好房子。什么是好房子？不同面积、不同价位都有不同的好房子。我们将引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，我们也希望能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。

目前，全国城镇住房存量面积已达300多亿平方米，人均住房建筑面积已超过41平方米，但是数量大、质量相对不是很高。我们知道，房地产行业高速发展的模式已经结束了，房地产业发展的核心也从解决“有没有”转向解决“好不好”的新阶段。

企业运营是需要学哲学、懂哲学的。这不是我们说的，是很多中国企业家喜欢的稻盛和夫说的。他说，企业运营需要哲学的指引：第一，哲学就是经营公司的规范、规则，或者说必须遵守的事项。第二，哲学能够明晰企业的目的和目标，即哲学可以确定你要创办一家什么样的企业。第三，哲学可以为企业塑造一种卓越的品格。

学了哲学不一定能办好企业，但是，要经营好企业必定离不开哲学智慧。

认识了房地产业发展从解决“有没有”转向解决“好不好”这个根本问题，就是认识规律，就能尊重规律，就会运用规律。如果还固守过去思维，不回归底层逻辑，不去了解人民群众的市场需求，而去做违背新的主要矛盾、发展阶段和方向的事情，企业就会摔跟头。

顺大势者昌，见势迟者亡。好房子就是一个新赛道，就是一个哲学问题。对这个问题，房地产行业和每一家企业都得思考、行动、作为。过去十多年房地产无序竞争跑马圈地的时代，已经结束了，不要老迷恋过去，要跟上时代。能不能成功熬过调整期，在新赛道中寻找生机，抓住房地产下一轮发展的风口，就看企业的眼力和智慧了。

我们应该高兴的是，房地产的发展速度慢下来后，在高速发展时期已经甩得老远的灵魂，终于有时间去消化了，终于有时间去等一等灵魂了，终于静下心来解决问题了，终于知道要把“好”把灵魂还给市场、还给人民、还给自己了。增强人民群众和企业的幸福感与获得感，谁能说不是企业存在的价值和意义？

就是说，构建房地产发展新模式，在整体经济大局中，它既是对政府的一道“大考”，也是对企业的一道“小考”。大考不及格，小考好不到哪里去；小考总是不及格，大考也不会理想，这就是“房住不炒”应有的深意。