自我国提出“实施城市更新行动”以来，行业各主要参与主体积极发力，在投融资、平台合作、业务协同等方面持续探索，推动城市更新迈向更成熟的发展阶段。本报告系统梳理了2023年城市更新领域各参与主体相关动态，总结出九方面的特征，为下阶段相关主体参与城市更新业务提供参考。

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特征一：城市更新投资力度加大，稳投资作用显现

据不完全统计，2021年全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。2022年全国共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿元，涉及既有建筑改造，老旧小区、老旧街区改造，城市生态修复，以及新城建等多种类型。截至2023年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个。其中，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及882万户居民；加装电梯3.2万部，增设停车位74.6万个，增设养老、托育等社区服务设施1.4万个；改造城市燃气等各类管道约10万公里。全国范围内2023年城市更新项目显著多于2022年，预计总投资也将高于2022年。

各地情况来看，城市更新项目投资结构比重持续增加，部分地区城建项目中城市更新项目占比进一步提升。例如，沈阳2022年城建项目中城市更新项目占比51%、2023年占比达69%，形成央企、国企、民企多方投资的新局面。重庆2023年1~11月全市累计完成投资4427.9亿元，其中城市更新提升领域完成投资2670亿元，同比增长19.5%。广州2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。其中，计划推进的127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。郑州2023年11月发布城市更新项目库，共计144个城市更新项目，总投资6987.21亿元。其中，市内五个区总投资4466.83亿元，各开发区总计投资1725.93亿元，各区县（市）总投资794.45亿元。天津2023年1~8月实现投资85亿元，是2022年全年城市更新投资额的2.3倍。截至目前，全市已审定、招标城市更新项目21个，总投资额约1700亿元。

表：部分地区城市更新完成情况

资料来源：中指研究院综合整理

表：部分地区城市更新开展计划

资料来源：中指研究院综合整理

特征二：政府、企业积极发力超大特大城市城中村改造

2023年4月28日，中央政治局会议提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开。在中央大力度推进下，城中村改造将成为下阶段超大特大城市实施城市更新行动的重要内容之一。

从总体投资规模来看，预计未来三年22城城中村改造直接投资每年或维持在万亿水平左右。根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和15个特大城市（城区常住人口500万-1000万）。7个超大城市分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。15个特大城市分别为武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、苏州、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

从城市投资规模达成度来看，部分城中村体量大、实践经验丰富、市场支撑度足、财政实力强的城市更能顺利推进城中村改造。例如，深圳、广州、佛山、东莞、上海等地在原先较为成熟的改造模式支撑下，叠加此次城中村改造中央层面自上而下的推力，预计能够带来更多项目的推进。

从政府跟进方面来看，各地已将城中村改造作为重大民生工程推进，大力推进城中村摸底调查、项目入库、政策制定、计划编制等各项工作。摸底调查方面，12月8日，陕西省政府采购网发布“西安市城中村（棚户区）改造事务中心（本级）西安市城市主要节点及重点区域城中村调查分析项目竞争性磋商公告”。项目名称为西安市城市主要节点及重点区域城中村调查分析项目。采购需求为：对西安市城镇开发边界范围内城中村开展调查摸底，确定全市城镇开发边界内445个城中村范围和位置，形成“西安市城镇开发边界内城中村土地利用现状图”“西安市城镇开发边界内城中村国土空间规划图”“西安市城镇开发边界内城中村遥感影像图”等文字图表资料，为西安市城中村改造政策及规划编制提供坚实的基础数据。项目入库方面，来自住房和城乡建设部数据显示，目前全国各地城中村改造入库项目406个，预计总投资1.8万亿元。各地政策出台情况方面，广东省印发《广东省进一步提振和扩大消费若干措施》提出，支持广州、深圳、佛山、东莞等超大特大城市积极稳步推进城中村改造。山东省10月印发《山东省城市更新行动实施方案》，明确在济南、青岛等市稳步推进城中村改造和规划建设保障性住房工作。广州发布《关于积极稳步推进城中村改造工作的决定》；《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》审批通过；《广州市城中村改造条例》进入意见征求阶段；编制城市更新项目年度计划；组建广州安居集团，将城中村改造作为筹集保障性住房的重要筹集渠道。合肥出台《合肥市区城中村改造三年攻坚行动实施方案（2023—2025年）》，提出推进城中村改造是一项重要政治任务，也是一项重大民生工程。沈阳将出台《沈阳市城中村改造实施方案》《沈阳市集体土地征收补偿安置暂行办法》《城中村三类改造方式工作导则》等，明确城中村改造工作程序、改造范围、补偿标准等。

从企业跟进情况来看，大型综合性央企、地方国企在既有经验优势和集团业务资源优势下积极布局。例如，中交集团相关负责人在2023年业绩说明会上表示，目前经过集团批复的城市更新项目中城中村改造项目大概占50%左右。中国建筑也表示，将持续发挥设计、投资、建设、运营的全产业链优势，全面融入广州城中村改造领域。中海在业绩会上也表示公司此前已大量参与了重点城市的城市更新项目，在北京、上海、济南有正在实施的大型项目，也有很多项目实施经验。越秀地产在最新财报提出，将继续加大城市更新项目的拓展和布局，加强同政府城市更新平台的合作，聚焦旧村改造项目，加强同国企的战略合作，密切关注市场优质项目的收并购机会。此外，部分央企此前已深度参与城中村改造。例如，华润置地实施了深圳大冲村、深圳罗湖湖贝村等大型城中村改造项目。保利则实施了广州琶洲项目、冼村项目等。整体来看，新一轮超大特大城市城中村改造较以往各地开展的城中村改造更加强调实现经济、社会、人文、生态等多元化的改造目标，具备多业务领域资源且前期已积累丰富改造经验的综合型企业将更具优势。

表：部分超大特大城市城中村改造规模

资料来源：中指研究院综合整理

特征三：老旧小区改造持续发力，部分地区提前完成任务

根据住建部统计，2020年，全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个。2021年，全年实际新开工改造城镇老旧小区数量达5.56万个。2022年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户，全国实际新开工改造老旧小区5.25万个、876万户。2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、865万户，截至11月底，全国实际新开工改造城镇老旧小区5.32万个、882万户。“十四五”时期的惠民生工程就是老旧小区改造工作。在微利可持续的原则下，企业可把握市场机会，优选老旧小区改造计划量大、政策市场化程度高的地区。例如，四川、湖北、湖南、山东、河南等地近年新开工老旧小区数量较多。

图：2019～2023年11月全国老旧小区改造计划及实际完成情况

资料来源：中指研究院综合整理

图：2023年全国城镇老旧小区新开工数量（截至2023年11月末）

资料来源：中指研究院综合整理

特征四：建筑型央企加速布局片区型城市更新业务

目前，城市更新的目标更加多元、系统性要求越来越高。建筑型央企此前在参与城市综合开发运营方面已有明显的优势。在城市更新更加重视片区更新、基础设施升级趋势之下，建筑型央企可充分依托自身全业务板块资源，发挥投资、设计、建造、运营全产业链优势，顺利推进城市更新业务。同时，通过城市更新项目也能够带动工程建设，进而提升建筑央企传统主业的竞争能力。例如，中国铁建、中国建筑、中国交建、中国中铁等典型建筑型央企旗下相关板块公司均在加速布局城市更新业务。

表：部分建筑型央企参与城市更新情况

资料来源：中指研究院综合整理

特征五：“央地合作”“国企民企合作”推动项目顺利开展

2021年，企业间的合作特征更多体现为部分企业为了进入城市更新领域或优势互补而开展的战略合作。2022年，房地产行业调整对城市更新业务影响明显，各大房企纷纷调整策略，部分民企困境下寻求与国企合作。2023年，企业之间的合作体现出了新的特征，央地合作趋势明显，特别是央企与城投公司。

央地合作的表现有两种，一种是央企与当地城投公司在城市更新领域开展战略合作。例如，中建一局与天恒集团的合作，潍坊城投集团与中铁城建集团的合作，长沙市产投集团与华润置地的合作等。另外一种是当地市属或区属国企接手旧改项目后为了推进项目再引入央企合作方。自民营房企接连出险以来，退出的项目多由国企或区属城投公司接盘，市属或区属国企难以全部承接，又需要引入大型央企合作开发。央企、国企达成了城市更新领域的战略合作，通过央地国企合作模式，能够有效推动区内城市更新项目。例如，中建八局、中建二局近期以股权收购方式参与广州两个大型城中村改造项目，中交四航局收购珠江村项目。

表：近几年“央地合作”情况

资料来源：中指研究院综合整理

近几年，房地产市场经历深度调整，民营房企面临巨大的资金压力，众多民营房企开始放缓城市更新业务拓展的速度。中长期来看，城市更新项目将更具有公共属性，利润将会很大程度被压缩，为了实现城市改造资源和利润的整体平衡，国企阶段性成为解决问题的排头兵。未来民营房地产企业在城市更新领域的投资和转化将更加注重与央国企的合作。例如，佳兆业在半年报就提到，在政府主导的原则下，央企和国企越来越成为城市更新市场的主力玩家，不仅在保交楼中接盘一批项目的股权，还在进一步拓展整村统筹、旧小区整治、存量翻新项目等新的领域。未来，拓展与央国企合作将成为佳兆业开展城市更新投资和转化的重要路径。

特征六：“街企合作”探索城市更新可持续发展新模式

2021年，部分企业就与地方政府广泛达成战略合作关系，如远洋集团与重庆江北区、长沙天心区政府，中建集团与济南政府等。2022年以来，各地政府大力推动城市更新，提出大胆改革创新，更加积极探索新模式、新路径，“政企联动”成为推动城市更新进入快车道。2023年，政企合作的维度不断深化，“街企合作”特征更加明显。例如，青岛西海岸新区珠海街道与城发投资集团的合作，北京丰台方庄街道与首开集团的街企合作经验，北京丰台东高地街道与中建一局，北京丰台新村街道与华润置地，北京丰台太平桥街道与建工集团的合作。

为破解片区更新统筹难、资金平衡难、产业资源导入难等问题，北京丰台区结合区域发展特点和重点项目，不断探索城市更新可持续发展新模式，创造性地将街道和企业结合起来，以街镇作为城市更新实施单元，以企业为实施主体，引入社会资金、获取专业技术，街道、企业协同发力，共同推动城市更新，走出了“街企结对，共建共治共享”的城市更新新模式。

表：近几年政企、街企合作情况

资料来源：中指研究院综合整理

特征七：长租公寓、保租房与城中村改造更好结合

目前，长租公寓领域主要倾向于将整栋楼租下来，按照目标客户的偏好进行装修，为居住植入了办公、娱乐、休闲等功能，再租给客户。由于城中村普遍位置较好，近年来长租公寓、保租房与城中村改造的结合度更加紧密。

保租房与城中村改造结合方面，《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》已经提出“个人可以将自有产权的房屋委托专业住房租赁机构作为保障性租赁住房进行整体运营。” 深圳政府对城中村中实行统租，2023年深圳全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。

市场化长租公寓与城中村改造结合方面，万科此前就已开展过改造城中村的“万村计划”。在《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》新背景下，将有更多长租公寓运营商将自身业务与此轮城中村改造相结合。例如，上海抱家集团是行业中专注超大特大城市“城中村”改造的租赁住房运营服务商。其积极对接上海等超大特大城市“城中村”存量资产，将集体用地、宅基地农民房改造成为适用于青年人居住的租赁住房。

特征八：金融落地支持城市更新业务力度持续加大

2021年，已有企业、地方政府就城市更新业务与金融机构开展广泛合作。2022年，金融机构对各类城市更新项目的信贷资金支持力度持续加大。2023年，金融机构优化审批流程，创新信贷产品，特别是近期国家提出“三大工程”之后，体现出银团支持力度加大、国有大行各分行发力、投放金额增加、更好匹配不同类型城市更新业务的特征。近期农发行大连市分行成立城中村改造工作专班，研究梳理《城中村改造专项借款项目申报要点》和《城中村改造市场化融资类项目申报要点》。而此前中国农业银行、中国银行、中国工商银行、中国建设银行、浦发银行、中国农业发展银行成功组建总金额220亿元银团为上海青浦凤溪城中村改造项目提供融资支持。根据浦发银行对外宣传显示，其已累计参与上海地区50余个旧区改造及城中村改造项目，牵头或参与主要城中村、旧改项目银团总金额超5000亿元，累计签约银团金额超1000亿元。

政策性银行贷款方面，根据央行公布的2023年12月抵押补充贷款（PSL）开展情况显示，2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500亿元。抵押补充贷款新增投放预计重点用于支持当前的平急两用基础设施、城中村改造、保障性住房建设“三大工程”。例如，长沙望城区大泽湖片区城中村改造项目一期工程获得国家开发银行湖南省分行配套贷款1000万元。

其他金融工具支持方面，2023年，消费基础设施公募REITs落地，进一步利好存量资产盘活。2023年获批的3单项目分别为华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT，底层资产均为购物中心。同时，近期首单民企消费基础设施REITs也正式获批。2023年以来多项目的获批有利于进一步盘活优质消费类基础设施存量资产，连通资金进入实体经济的渠道。

整体来看，目前相关金融支持更加落地，更加注重创新投贷联动机制服务城市更新可持续发展。未来企业在开展业务的过程中如何结合项目属性积极与金融机构开展合作取得合适的贷款，如何借助REITs等金融工具实现资产盘活，也有了更加清晰的路径和可参考的案例。

表：部分金融机构城市更新信贷投放动态

资料来源：中指研究院综合整理

特征九：各地更加注重发挥城市更新基金运转成效

城市更新基金能够提高投融资结构的灵活性，导入相关项目资源、专业能力要素以满足城市更新项目的实施和成功运营的需要。因此，近年来各地持续探索城市更新基金模式。2021年，北京、上海、无锡、天津、石家庄宣布成立城市更新基金。2022年，各地纷纷大力推进城市更新基金设立相关工作，更多的企业也参与到城市更新基金当中。2023年，各地更加注重发挥城市更新基金的运转成效。西安城市更新基金经验做法被纳入住建部《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第二批）》充分表明了城市更新基金的重要作用。与此前其他地区“政府主导”或“企业主导”的传统方式不同，西安城更基金设立之时就设计了“政府引导、企业发起、社会参与、片区联合”的架构，通过构建“政府引导基金+区域子基金+项目子基金”的三层放大体系，引导社会资本及金融资源解决城市更新项目前期资本金筹集和后续融资难题。截至2023年10月底，西安城市更新在产业园区建设方面已投放项目6个，预计带动项目投资超过290亿元。在老旧资产提升改造方面已投放项目5个，预计带动项目投资超过40亿元。在片区综合开发方面已投放项目7个，带动项目总投资超过650亿元。此外，子基金项目总投资规模达2381.48亿元。

表：部分地区城市更新基金相关动态

资料来源：中指研究院综合整理

-总结与展望-

整体来看，近几年城市更新行业发展不断迈向更加成熟阶段。2021年，城市更新行业可以用国企挺进、组织/平台赋能、合作共生、政策促稳妥等关键词概括。相关企业对内全面梳理组织资源为城市更新业务提供组织保障，对外则进一步强化与优势企业、金融机构、地方政府开展常态化合作。

2022年，城市更新行业可以用政企协同、平台赋能、金融支持落地、行业流动性压力、国企发力等关键词概括。企业与政府之间的合作力度、企业与企业之间的互动进一步加强。各地政府发力筹建城市更新基金，金融机构的城市更新信贷投放也进入实质性落地阶段。房企流动性压力之下，国有房企顺势加大城市更新布局力度，地方政府为了更快推动城市更新也在积极成立专业城市更新平台公司。

2023年，城市更新行业可以用投资力度加大、城中村改造发力、金融支持工具扩围、建筑型央企加速布局、央地/街企多维合作等关键词概括。随着更多城市更新项目落地，部分地区城建项目中城市更新项目占比进一步提升，成为稳增长的重要力量。城中村改造成为超大特大城市开展城市更新的重点发力方向，并与我国住房保障体系构建的关系更加紧密。

展望未来，城市更新行业已经逐步从前期的探索为主进入到真正落地更多类型项目的阶段，行业可复制经验做法不断丰富。随着下阶段城中村改造的发力、老旧小区改造的持续推进，城市更新将继续成为未来各地扩内需、促投资、惠民生的重要抓手，更有力度的金融支持也将进一步发力。同时，城市更新也将为更多房企从单一房地产开发向“建管服”综合服务商转型、向新发展模式的转型提供契机。

【中指助力城市更新行动】

城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，开展城市更新已成为实现新型城镇化高质量发展的重要途径，也将成为新一轮城市竞争力打造的关键。中指研究院较早进入城市更新研究领域，2013年即与美国哥伦比亚大学联合开展城市可持续发展论坛，并实地考察了美国城市更新典型项目，2016年提出城市年轻态立项，搭建早期的城市更新相关研究理论体系。中指研究院也基于前期开展的城市更新理论和实践，较早组建城市更新研究课题组，专注于开展城市更新相关的系列专题研究和项目服务。

中指研究院“城市更新课题组”目前已为中海、卓越等城市更新标杆企业提供定制化服务。2020年，结合新时代中国城市更新需求，中指研究院与广东省三旧改造协会、中国人民大学城市更新研究中心、卓越集团共同发起，首次发布了《2020中国城市更新评价指数（广东省）研究报告》，推动中国城市更新进入指数评价时代。2022年，中指研究院主持撰写《山城印记·万巷更新——2022重庆城市更新发展报告》并于“2022川渝住房城乡建设博览会暨城市更新论坛”重磅发布。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供城市更新调研报告、企业城市更新发展白皮书、城市更新企业策略/对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。此外，中指研究院积极发挥平台价值，组织开展年度城市更新论坛，构建中国城市更新行业交流平台与互动机制。

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