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“商品房销售超额完成年度目标，预计同比实现两位数增长，是屈指可数的正增长房企之一。”在1月1日发布的2024年新年献词上，越秀地产董事长林昭远透露了2023年的销售业绩。

逆市实现双位数增长的不止越秀地产，2023年，联发集团、国贸地产、象屿地产等地方国企的销售额均录得了20%以上的同比增幅。除了背靠实力雄厚的母公司外，这些房企在开发策略上亦有相似之处。

林昭远曾在2023年8月份的业绩会上表示，市场需求出现了比较大的分化，城市分化也比较严重，核心地区核心地段的改善型项目产品表现较好，公司对四大一线城市信心坚定。联发集团、国贸地产、象屿地产同样聚焦一二线城市，2023年上海第二次批次集中供地推出25宗住宅用地，国贸地产报名超过20宗，象屿地产则进入了上海房企销售排行榜的前六，联发集团2023年前9月在一二线城市的拿地金额占比超过8成。

地方国企跑赢大市

中国的房地产市场仍处在筑底阶段，来自中指研究院的统计显示，2023年，TOP100房企销售总额为62791亿元，同比下降17.3%，TOP100房企权益销售额为43468.4亿元，市场份额为34.5%，同比下降4.8个百分点，行业集中度持续在下降。其中，销售额超千亿元的房企16家，较2022年减少4家，销售额超百亿元的房企116家，同比减少14家。

虽然业绩下行是行业主流趋势，但也有部分房企逆流而上，在极具挑战的市场环境中实现了销售额的同比增长。越秀地产是为数不多对外宣布2023年销售目标正增长的房企。2022年，该公司实现1250.3亿元的销售额，同比上升约8.6%，2023年的目标是1320亿元，同比增长6%。在2023年的前7个月，越秀地产的销售额就已达到了目标的7成，彼时，林昭远透露“完成年度目标压力不大，甚至能超额完成”。最终，该公司提前一个月冲线，用11个月完成了1329.1亿元的销售业绩，达成年度目标的100.7%。

截至目前，越秀地产尚未公布2023年的销售金额，来自第三方机构的统计显示，其全年销售额约1430亿元，同比增长14.4%，增幅较2022年有所提升。

同样展现黑马之姿的还有几家房企。例如，根据第三方机构披露的数据，建发股份旗下的联发集团2023年的销售额为603亿元，较2022年的315.26亿元同比大增91%，国贸地产录得523.9亿元的销售额，同比增长38.4%，象屿地产实现425.1亿元的销售额，同比增长29%。

这些房企有一个突出的共性，那就是均为地方国企，母公司也都是当地龙头企业。越秀地产的母公司——越秀集团在2023中国企业500强榜单中位列第235位，2022年的统计口径总资产约9652亿元，营业收入1125.1亿元。联发集团系《财富》世界500强建发集团旗下核心企业，2022年，建发集团的营业收入超8400亿元，资产总额超7200亿元。国贸地产的母公司厦门国贸控股集团也是世界500强企业，2022年的营业收入为5219.18亿元，资产总额约1129.8亿元。象屿集团是福建排名前三的大型国企，世界500强排名第142位，2022年录得5626亿元的营业收入，资产总额2928亿元，象屿地产同样是背靠大树好乘凉。

押注核心城市改善型产品

中指研究院分析了典型房企2023年的销售结构，发现30家百亿元代表企业的一线、二线城市业绩贡献合计占比为85.4%，较2022年上升了3.4个百分点，其中，一线城市销售额占比同比增加2.46个百分点至21.6%，连续两年持续上升。二线城市的销售额占比也有小幅上升，销售额贡献达到63.8%。

热销的产品类型同样在变化，由于刚需群体观望情绪较重，30家百亿元代表企业的90平方米以下首次置业型产品销售额占比为12.07%，同比减少0.56个百分点，90平方米至140平方米的首次改善产品销售额占比51.15%，同比减少0.02个百分点，份额有所提升的是140平方米至200平方米的中高端改善类产品，占比增加1.15个百分点至24.21%。

能否押对城市和产品，是影响房企销售表现的重要因素。林昭远认为，经济实力越强的城市，房地产的抗风险能力就会越强。因此，越秀地产的投资策略是聚焦一线、强二线城市，2022年，该公司来自广州、上海两个一线城市的销售额达642亿元，占了整体销售额的51%。2023年，该公司进一步加大了北京、上海的拓展力度，仅北京就斥资138.5亿元拿了3宗住宅用地，在上海也斩获了2宗住宅用地，总地价约55亿元。

高端产品为越秀地产的业绩作出了突出贡献。套均总价超过2000万元的广州琶洲南TOD项目2022年已经卖出了150亿元，2023年更是以单盘签约170亿元打入全国前三。有鉴于此，越秀地产计划将在北京获取的四季青双新村地块打造成一个高端项目，在广州夺取的单价地王，也是面向高端改善客户。

象屿地产重仓的是上海，2022年，该公司花了167.85亿元拿了上海的6块住宅用地，当年，这个城市就贡献了约237.42亿元的销售额，占其全年业绩的72%。2023年，上海依然是象屿地产的福地，销售额为205.7亿元，占其全年业绩的48%。

建发股份近期对投资者透露，在拿地投资方面，公司聚焦重点城市和优质地段，把握核心城市的优质机会。2023年前三季度，其子公司建发房产和联发集团在一二线城市的权益销售金额占比超82%，在一二线城市拿地金额占比超88%。截至2023年9月末，建发房产和联发集团一二线城市的土地储备全口径货值占比超70%。