特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-12月31日期间销售的并表商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

特别声明：房地产企业权益销售数据统计是以2023年1月1日-12月31日期间按股权比例销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

特别声明：房地产销售额百亿企业数据统计是以2023年1月1日-12月31日期间按股权比例销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

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榜单解读

1、业绩：TOP100房企销售额同比下降17.3%，市场份额为34.5% 2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%，其中，TOP100房企12月单月销售额同比下降35.9%，环比增长20.8%。TOP100房企权益销售额为43468.4亿元，市场份额为34.5%，较上年下降4.8个百分点；百亿房企权益销售额为44862.0亿元，市场份额约35.6%。

图：2019年至2023年TOP100房企销售额及增速情况

图：2019年至2023年TOP100房企单月销售额均值情况（单位：亿元）

注：文中分析所用销售额，如无特别说明，均指全口径销售额。

2023年，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为2744.0亿元，较上年下降11.7%；TOP11-30房企销售额均值为851.1亿元，较上年下降17.8%；TOP31-50房企销售均值为420.6亿元，较上年下降19.0%；TOP51-100房企销售额均值为198.3亿元，同比下降28.2%。

图：2023年各阵营销售额增长情况

 2、数量：百亿以上阵营企业数量减少

图：2021年至2023年千亿、百亿房企数量

2023年，百亿以上阵营企业数量减少。其中，销售额超千亿房企16家，较去年同期减少4家，百亿房企116家，较去年同期减少14家。具体来看，千亿以上阵营16家，较去年同期减少4家，销售额均值2214.2亿元。第二阵营（500-1000亿）企业19家，较去年同期减少4家，销售额均值612.9亿元。第三阵营（300-500亿）企业14家，较去年同期减少14家，销售额均值393.6亿元。第四阵营（100-300亿）企业为67家，较去年同期增加8家，销售额均值200.2亿元。

表：2023年TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况

3、目标完成率：房企销售目标设定相对保守，目标完成率均值为98.5% 

房企销售目标设定相对保守，普遍有所下调。2023年从典型房企的销售目标来看，仅越秀地产提高了销售目标，招商蛇口保持与2022年的销售目标不变。近年来，随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。从销售目标完成率来看，2023年，9家房企目标完成率均值为98.5%，其中华润、越秀地产、建业集团、天地源完成全年目标。

业绩透析

1、城市：一、二线城市贡献超八成，三大城市群贡献超六成

图：2022、2023年百亿代表企业[1]各城市等级销售额贡献占比

一、二线城市占比超八成，一线城市成交占比继续提升。2023年，百亿企业重仓一、二线城市，30家百亿代表企业的一、二线城市业绩贡献合计占比为85.4%，较2022年上升了3.4个百分点，其中，一线城市销售额占比较上年增加2.46个百分点至21.6%，连续两年持续上升，市场需求支撑度较强；在多项有利政策的带动下，部分强二线城市市场活跃度正在增加，因此二线城市销售额占比有小幅上升，销售额贡献仍达到63.8%；三四线城市市场承压，2022年业绩贡献率为14.6%，较上年下降3.3个百分点。

[1] 研究组选取了保利发展、万科、中海地产、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发房产、龙湖集团、金地集团、滨江集团、越秀地产、中国金茂、华发股份、中国铁建、新城控股、中交房地产、美的置业、首开股份、联发集团、电建地产、中粮大悦城、保利置业、中建东孚、国贸地产、建杭置业、武汉城建集团、大华集团、仁恒置地、新希望地产、中天美好集团共计30家百亿代表企业作为研究对象。

图：2023年百亿代表企业销售额前20城市销售额

图：2023年百亿代表企业城市群销售额分布

长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售贡献突出，合计占比超六成。2023年，百亿企业长三角、粤港澳（内地）、京津冀城市群的销售额贡献较大，占比分别为38.15%、15.56%、11.62%，合计占比65.33%，分别降低1.04、0.62和增长0.07个百分点。成渝城市群受连续两年持续优化房地产调控政策、人口持续净流入、购房首付和房贷利率降低等因素影响，区域内需求旺盛，市场率先恢复，销售占比同比提升1.24个百分点。从具体城市来看，上海、杭州、北京、广州、南京、成都、苏州、武汉、厦门、深圳分列2023年百亿代表企业城市销售额前十名。其中，成都销售额同比增速较快。

2、产品：中高端类需求更显韧性，提升交付力和产品力

图：2022、2023年百亿代表企业重点项目各面积段产品销售额贡献率

中高端改善类需求更显韧性。研究组对30家百亿代表企业2022年及2023年重点项目各面积段的销售额贡献分析得出：30家百亿代表企业的90平方米以下首置型产品销售额占比为12.07%，同比减少0.56个百分点，刚需群体观望情绪较重；90-140平方米首改产品销售额占比分别为51.15%，同比减少0.02个百分点，首改需求略显疲软，但仍占据半壁江山；140-200平方米中高端改善类产品的销售额占比较去年有所提升，增加1.15个百分点至24.21%，改善性需求表现出更强的韧性，在部分城市调控政策向改善需求倾斜的作用下，需求持续释放。

图：百亿企业完善全周期交付体系

在行业各方信心受挫的时期，房企交付动作和成效备受关注。2023年，百亿房企已从单纯推进交付工作跨入全面比拼交付质量的阶段，百亿企业通过搭建完善的全周期交付体系提升自身综合实力和竞争力。一方面，百亿房企搭建足够通畅的渠道来倾听客户的声音，以客户需求为中心从而建立个性化产品、标准化交付体系、以及交付后平台保障。另一方面，将“交付”贯穿到整个产品营造的全过程，协同客研、设计、服务等多个职能部门推动项目顺利完成交付提升。如2023年，中交地产以“高品质战略”为引领，积极践行央企产品责任，始终坚持从客户需求及体验出发，建立「以心交新」中交美好交付体系，力求给予客户贯穿全生命周期的温暖陪伴与贴心服务。在客户本位下，中交地产基于热爱、社交、成长、康养等需求，构建全龄友好社群，将各类资源引进社区，打造能够引发情感共鸣、极具生活温度的理想家园。

图：百亿企业提升产品力

随着行业调整程度持续加深，买方市场特征愈发凸显，客户对产品的要求越来越高，绿色低碳、健康生活等理念等都对房地产企业在产品力塑造方面提出了更高的要求。2023年，百亿房企继续将产品力建设摆在工作重心，与市场需求“同频共振”。聚焦新客群新需求，将绿色理念和科技健康融入产品，并进行产品线或者产品升级。百亿房企一方面因地制宜，尊重持续变化的客户需求，为每一位家庭成员建筑舒适的生活空间，持续推动产品的迭代进化、品质提升；另一方面，聚焦科技赋能、绿色低碳，建设低能耗、低碳排放量的绿色建筑住宅，不断将绿色健康理念融入产品打造，使科技赋能产品力，增强企业产品核心竞争力。如2023年是中国铁建地产“产品年”。中国铁建地产从来不满足于以往的成功与经验，而是在不断的做“加法”和“减法”，深入挖掘客户的需求和痛点，去打造产品，真正站在客户的立场上去考虑产品规划。围绕“产品卓越，品牌卓著”的理念，中国铁建完善了产品线标准化库和不同产品的产品库，做有温度的产品，在产品中呈现生活，实现了产品常态化创新。 3、营销：优化数字营销生态，通过私域流量转化与公域流量导流连通线上线下营销闭环 2023年以来房地产行业持续深度调整，北上广深等30余省市落实首套住房“认房不认贷”政策，同时部分二线城市开始取消限购限售政策、并降低首付比例及房贷利率，一定程度上修复了市场情绪和预期，提振市场信心。部分房企优化数字营销生态，同时抓住“五一”“双十一”等重要传统消费时点，并积极打造具有企业特色的营销节点，通过私域流量转化与公域流量导流连通线上线下营销闭环，转化为销售成果。 一方面，房企优化数字营销生态，在线上平台积极发挥能动性，通过全民渠道、直播IP打造等手段提高私域流量的转化率，助力销售去化。随着数字技术的愈发成熟,，如何快速促成蓄客和转化，并缩短缩短“看→选→买”消费链路成为房企2023年营销活动的重要转变。部分房企优化自建线上销售平台服务内容，通过线上购房的数字化完善了线上购房服务流程，从流量转化、购房优惠咨询服务、预约看房、线上签约认购等流程一站式线上完成，并通过线上服务实现了从购前咨询到物业服务等业务体系的串联，依托数字化提升运营效率，提高自建平台的使用频率，提升业主粘性，培育销售业绩增长有效动力。

另一方面，房企利用节假日积极开展营销活动，并打造具有自身特点的营销节点，通过公域流量导流连通线上线下营销闭环。其一，房企通过全年制造营销话题拓展公域流量池，并通过线上线下营销平台以精准流量赋能房企营销高效去化。从传统的“五一”、“金九银十”、“618”再到打造具有企业特色的营销节点，围绕获客、交付环节定向曝光提升去化效率，从而激发交易量提升。其二，借助传统节日、组织社群活动多种主题的线下活动，让客户亲身感受项目规划建设理念，以精彩的内容增加客户触达率，做好存量客户运营，以老带新构建全民渠道营销。如万科组织“老友变新邻”、“超级老友季”、“先锋美学样板间”品鉴会等热点事件，打造一站式专属安家方案以优惠活动和网上流量助力销售。

4、企业：聚焦核心城市，以品质树标杆

保利发展——以品质筑品牌，构建新周期稳增长模型

2023年，保利发展坚守“品质时代下的品牌思维”，实现稳健高质量发展，主要得益于：一、正确的战略方向与坚定的战略执行。保利发展始终坚持普通住宅开发和核心城市深耕，近年来重点布局的38个核心城市货量储备始终保持75%以上，住宅货量占比超80%。二、以客户为中心的产品服务体系化提升。从“全生命周期居住系统”，到“人文社区”理念的提出及“天悦人和”产品服务体系的升级，保利发展深度发掘人民群众对美好生活向往和需求，不断升级迭代产品服务体系。三、行业领先的品牌信用。保利发展强大的品牌信用进一步提升了市场的信赖与认可。多年来，保利发展持续通过优质的产品与服务不断增强客户的认可，推动品牌价值持续提升。

绿城中国——坚守客户主义和产品主义，轻重并举、稳中向好

2023年长期主义者的绿城，正以「高确定性」构建可持续性发展能力：一，精准布局确保经营安全。绿城在投资端聚焦核心优质城市，重点布局杭州、上海、西安等一二线核心城市的优质地块，新增货值超1400亿元（截至12月12日）。二，“标准化”“精益化”加快产品迭代。绿城将“前置创新”“大设计”理念贯穿于产品之中，归家动线“139”体系、餐厨优化、春知学堂等产品创新持续落地，“云庐系”“月华系”等改善产品迭代升级获得客户高度认可。三，高品质交付增强客户信心。截至11月，绿城高品质交付196个项目，在多数项目实现提前交付的基础上，将交付升级为包含交付前、中、后全过程、全周期的“重运营”“重体验”的服务流程。四，轻资产抗周期性与品牌正循环。基于强劲的品牌影响力，绿城轻资产业务发力，代建贡献超3成的销售业绩。

滨江集团——深耕精耕扩份额，极致运营提效能

2023年，滨江集团继续发挥区域扎根的核心优势：一，持续放大产品和品牌优势。在大本营杭州，滨江集团销售额处于绝对的领先优势，市场占有率超过20%，多个项目推盘中签率持续创新低。二，卓越的大运营能力下实现“快进快出”。滨江集团在市场研判、客户需求、供应商维护等方面，拥有巨大的竞争优势，更快、更准踩准市场节奏；另一方面滨江集团精干的极简组织，高度标准化等在保障产品品质的基础上，实现了超高的周转效率。三，稳健的财务和持续下降的融资成本。长期稳健的财务表现，为滨江集团赢得了资本的青睐，上半年平均融资成本仅为4.4%，较上年末下降0.2个百分点。

华发股份——逆势增长，行稳致远

2023年，华发股份再次展现出逆势而上的强劲势头，较去年提前两个月突破千亿业绩目标，已连续四年稳居千亿房企阵营，挺进行业第一梯队，增长速度在业内遥遥领先。在战略端，华发股份全面落实“七力”提升战略，以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，产品综合竞争力大大加强，以高品质产品赋能企业高质量发展。在投拓端，重点聚焦核心城市，新增土储均位于一线和强二线城市，紧握优质土储资源，发展后劲十足。在资金端，华发股份60亿元定增方案获证监会通过，成为“第三支箭”新政发布后行业首例定增股权融资成功的房企，现金流充足，“三条红线”持续保持绿档，财务状况安全稳健。

联发集团——以品质初心，致服务匠心，创造高品质人居社区

联发集团于1983年肩负厦门经济特区建设使命而生，始终聚焦于房地产开发、物业服务、代建业务及城市更新、产业运营等领域，是国内少数具有深厚产业基础的城市运营商。秉持“创造品质生活，服务城市发展”的企业使命，联发集团积极应对市场与行业变动，长期坚持以客户为中心，专注于产品力和服务力提升，连续17年上榜中国房地产百强企业，2023年位列28位。截止目前，联发集团在全国布局28城，深耕厦门、上海、杭州、深圳、南京等一二线核心城市，累计开发面积超2100万㎡，为近50万业主提供品质人居和服务。

中建壹品——科技赋能，扬势谋远

2023年，在房地产行业深度调整的大环境下，中建壹品地产业务再上新台阶，销售规模突破500亿元，保持了高质量发展的良好势头。中建壹品坚持“科技地产”发展定位，强化科技对产品和服务的赋能，建立科技住宅产品设计、科技开发智造和科技运维服务三大支撑系统，打造“好建筑、好环境、好空气、好安静，好水质、好安全、好智能、好服务”的新一代八好“壹品好房”。2023年，中建壹品实现高品质交付超1.5万套，交付面积约200万平方米，所有交付节点都提前或如期完成，总体来访收房率超过90%，充分彰显了央企品牌的兑现力和产品力。未来，中建壹品将继续深化“八好房子”产品理念，充分发挥设计、建造、开发、管理、服务一体化的企业聚合优势，推动企业高质量发展行稳致远。

上海城建置业——以品质初心，致服务匠心，创造高品质人居社区

城建置业秉承“以诚置信，以精至臻，以行致远”的核心价值观，以及“筑家、筑力、筑梦”的企业使命，开发建设了大量优秀住宅、高档写字楼和产业园区项目。在全国经济进入修复期，经济稳步恢复仍面临诸多挑战的2023年，城建置业作为上海本土国企，不惧困难，对瑞仕系产品进行迭代升级，开发建设了瑞仕云曜璟庭及瑞仕半岛璟庭项目。通过对商品房市场、客户需求、前期标准化土地市场的进一步研究和研判，不仅从产品设计、装饰装修、运营管理等方面进行提升，同时也进一步强化后期物业管理执行能力。随着企业“一体两翼”发展格局的逐渐形成，进一步加强了对房地产全生命周期统一标准化的管理，始终坚持用产品和服务，为客户创造高品质人居社区。

未来展望

2023年，重点房地产企业销售整体呈现“前高后低”走势，一季度销售迅速恢复，二季度以来销售持续走弱。房地产央国企销售业绩韧性较强，民营房企业绩受市场调整冲击影响较大。近期政策指出“一视同仁”支持房企融资，提出“三个不低于”，积极稳妥化解房地产风险，构建房地产发展新模式。2024年，在宏观经济向好及支持政策综合影响下，房企销售有望筑底企稳，房地产企业风险出清将提速。

在房地产市场新形势下，房企要顺势而为，积极作为，才能行稳致远。一是业务方面“轻重并举”，做好开发业务，同时加快发展轻资产业务，如发展代建、长租公寓、商业管理、物业管理等。二是投资方面“以销定投”，聚焦核心城市，加强区域深耕，坚持“量入为出”原则，以保持投资效率和经营稳健。三是产品方面侧重“改善型”需求，改善型住房成当前需求主导，客户对产品品质及服务质量的要求不断提高，企业要不断进行产品迭代和品牌提升。四是融资方面抓住支持融资“窗口期”，当前政策在加力支持房企融资，企业要积极作为加快融资，增强流动性，改善资产负债表。