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受新房市场销售低迷等因素影响，2023年土拍市场成交规模也在整体回落。

据中指院数据，2023年1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降21.5%、28.0%，绝对规模均为近十年同期以来最低位水平。

“整体来看，销售端尚未转暖的背景下，政府推地、房企拿地均偏谨慎，土地市场低温态势能否扭转，仍取决于房企资金面及销售端的恢复程度。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

与此同时，2023年各线城市土拍市场分化进一步加剧。

分析人士指出，今年一线城市土拍表现较佳，热度明显高于二线、三四线城市，且流拍率处于最低位；而二线城市土地市场承受较大压力，溢价水平几乎与三四线比肩，且时有流拍现象发生；三四线城市面临的流拍压力更大。

业内人士认为，随着包括一线城市在内的城市持续出台稳楼市政策，市场向好，接下来土拍热度有望回升。另外，杭州、厦门、成都等多个二线城市取消了地价限制，二线城市土地市场接下来的表现，仍然值得期待。

“量缩价升”

对于今年土地市场的变化，陈文静认为，2023土地市场主要呈现出四个特征。

“一是土地供求两端继续缩量，二是成交楼面价上涨，三是各线城市分化加剧，四是央国企拿地金额占比提升明显。”陈文静向记者表示。

其中一个重要特征为，虽然土地市场成交量在下降，但楼面价却在上涨。

中指监测数据显示，2023年1-11月，全国300城住宅用地成交楼面价6416元/平方米，同比上涨8.8%。

在房地产市场持续深度调整的背景下，为何土拍成交楼面价却上扬了？

对此，陈文静表示，这与供地结构有较大关系。“为提高房企拿地积极性，今年政府继续加大了优质地块供应的力度。核心区优质地块成交占比提升，是今年土地价格上涨的主要原因。”

业内人士认为，300城成交楼面价上扬虽然有结构性因素，但这也从另一个层面反映出，土地价格仍保持了较强的韧性，经受住了市场的考验。

对于2024年土地市场展望，58安居客研究院院长张波指出，“土地市场—新房市场—土地市场”是一个循环的过程，土地市场的表现，应结合楼市走向来看。

“目前楼市整体处于盘整过程中，房企销售市场受阻，市场信心有待进一步提升。如新房市场没有回暖，对于大多数城市而言，预计未来土拍市场仍将在低位徘徊。”张波称。

土拍市场重回“价高者得”

除上述几个特征，今年土地市场另一个较大的变化是，不少城市取消了土拍上限的规定。

今年9月底，自然资源部于向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

据58安居客数据，目前，集中供地22城中，包括杭州在内的16个城市都不再设置地价上限。

“取消‘限地价’规定，将主动权交给市场，让市场来决定地块的真实价格，该文件下发的背景则是土地市场整体热度较低，地方土地收入有所回落。”张波表示。

据财政部数据，今年1-9月，国有土地使用权出让收入30875亿元，同比下降19.8%。

而从实施土拍取消最高限价的城市来看，济南、合肥、宁波、苏州、成都、厦门等城市近期新推的地块，全部采用了“价高者得”的方式。

事实上，取消地价上限，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪。

不过，多数房企在拿地方面的表现依旧谨慎。一家TOP10房企人士向记者表示，在当前的市场情况下，公司的投资拿地仍相当谨慎。

“公司要发展，不拿新项目不行，但在当前的市场情况下，如果拿了不适合自己的项目，更容易出问题。因此，当前投资的核心是，一定要拿好项目，有些项目价格可能比较高、竞争激烈，但从去化的角度来看，这些项目是比较安全的。”前述TOP10房企人士说。

其进一步表示，具体来看，公司会首先在一线及成交量不错的城市，寻找那些发展前景不错的项目，比如一些位置以及周边配套还不错的优质地块。

“而对于那些虽然在一线城市，但发展潜力可能相对有限的项目，拿地的时候会比较谨慎。”该房企人士补充道。

张波指出，在市场调整过程中，房企更偏好投资位置较佳的项目，这由此造成热门的地块更热，接下来可能会出现一些新的“地王”。

央国企拿地占比提升明显

从拿地主体情况来看，今年土拍市场延续了去年由央国企占主角的特征。

而且今年央国企拿地的金额占比，较去年出现更加明显的提升。

中指院数据显示，2023年1-11月，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比达50%，较去年全年提升13个百分点。此外，TOP50房企和TOP100房企拿地总金额中，央国企拿地数量的占比，均在七成以上。

而对于民营房企在土地市场的表现，陈文静表示，今年房地产调控政策进一步优化，但市场销售表现不及预期，房企经营仍面临较大挑战，民企当前拿地信心仍偏弱，投资布局更加审慎。

根据中指数据，2023年1-11月，拿地金额TOP50、TOP100中的民营房企占比均只有3成，整体上看民营房企拿地信心仍较弱。2023年1-11月，22城民企拿地金额占比为22%，较去年提升6个百分点，但仍处在低位。

陈文静向记者表示，不少城市取消地价上限后，从高溢价地块（成交溢价率高于10%）获取企业的情况来看，截至12月19日，民企占比29.2%，举牌意愿积极性有所提升。但整体来看，政策调整后，对于民企而言，核心城市优质地块获取难度增加。

“同时值得关注的是，个别民营房企拿地保持一定力度。如龙湖、滨江等稳健型民企仍保持一定的投资力度，区域中小民营房企，如伟星、建杭置业等，也在积极布局拿地，这也传递出看好未来市场的信息。”陈文静补充道。