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这些天的楼市信息确实够多，可以用眼花缭乱来形容。大家之所以还有较大分歧，主要是信息有利好的，也有不利的，但如果要判断出一个结果的话，到底哪一方面最终会占据上风？还是需要理性、综合分析，从而得出客观的预判趋势。本文尝试着简要分析一下，希望有所启发。

先来看看楼市的现状

具体数据就不说了，我们看一下各线城市的走势。全国无论是新房，还是二手房，均出现一个月比一个月低的情况，二手房已经连续下降19个月，新房滞后一点，但也有5个月连续下跌，基本呈现新旧房共跌共振的趋势。

回顾数据发现，从2021年下半年开始，三四线城市楼市率先调整，接着是更高等级城市，现在我们看到的就是普跌态势。虽然我们一些人希望房价尽快企稳，但现实就是现实，开发商可以扛一扛，但二手房业主身体最诚实，有些小区房源近期的成交价放在你面前都不敢相信。

这里要特别提一下，很多人指望一线城市能带动一下其他等级城市的市场，以往确实也是这个逻辑，但我们知道，自9月份在一线城市执行“认房不认贷”以后，市场确实释放了一波需求，9、10月份数据确实也有企稳迹象，但到了11月，市场又恢复了沉寂。而且，像前段时间楼市恢复比较火热的上海，其郊区楼盘打折促销成了常态，许多项目的认购开始呈现下滑趋势，大部分项目去化率只有3到4成。

用一句话概括，在诸多刺激措施汇聚后，需求消化殆尽，市场又到了方向性选择的关键节点。

再来看看国家要实现的楼市目标是什么？

搞清这个问题很是关键。由于房子关系到国计民生，不可能让其自由发展，说到底，楼市还是一个政策市。国家期望楼市朝哪个方向发展，决定了相应的配套措施，大家一盘棋，就是为了实现这个目标。到目前为止，关于楼市方向，从官方媒体渠道有3种表述：

一是推动房地产市场健康平稳发展，这是近些年提到最多的表述，央行在最新发布的区域金融运行报告时还在这样提。二是央媒中国证券报在12月11日提到，政策持续优化，助力楼市企稳回暖。三是央媒中国经济时报，题为2024年房地产政策将持续优化，文中援引专家的话说，将力促房地产市场健康平稳发展。

那么，我们可从中读出，都提到一个“稳”字，说明这是决策层的共识，放在现阶段的楼市环境理解，自然不是楼市太火了要稳下来，而是楼市下滑趋势要止住，不能再跌了。不过，字里行间我们还读出一个信息，房地产市场健康平稳发展，放在任何阶段都合适，但现阶段，央媒更侧重，不但要稳，还要稳住后回升，突破点也说了，市场预期要好。即便临近年底，但最近却出了很多的楼市提振措施，目的就一个，先稳住楼市淡季，然后在明年需求突破回升。

看到我们这里应该能理解了为什么要这么做？谁都知道，绝对的平稳是不可能的，无论是股市还是楼市，横久必跌，只有把预期搞上去，做到稳中有升，才有稳定牌可打。

为实现楼市“企稳回升”目标，该用的“核心招”还有吗？

先抛答案，该用的招基本都用了。研究楼市的都应该知道，楼市两方的关切点有没有被关注到，这是辨别楼市“核心招”的关键。

开发商方面，就是债务、钱的问题。现在很少有听说房企债务暴雷的说法了，这个问题心知肚明，不是房企债务就没了，而是不追那么严了，到期该展期展期，该谈的谈，基本不会逼迫新的房企躺平暴雷。钱的问题，最近的信息大家也看到了，首批50家房企融资白名单将很快出炉，国家要对这些房企“输血”，让他们回归正常经营，消除他们的后顾之忧。当然，仅有这50家还不够，后面大概率还有其他房企被纳入进来。

购房者方面，同样也有钱的问题，对购房者而言，房贷利率从高点到现在，基本有2%的降幅，这个幅度确实挺大的，而且还对存量房贷利率进行下调，也有刺激新消费的目的。而且，各地在新购房、以旧换新方面发放补贴，以减轻购房者压力，刺激入市。此外，为了让更多购房者入市，一线城市和仅剩的几个二线城市在购房者资格也在逐步方面放松。像深圳一二套首付比例都从原来7、8成降到现在4成。在业内看来，其他几个一线城市很可能效仿，那么，这对一线城市的影响可以说是比较深远的。

由此看出，国家对最主要的楼市两方房企、购房者关切的问题都在着重解决，可以说是有的放矢。

楼市走到12月，基本把明年走向看个大概，有一种预感来越强烈了

楼市走到现在，可以说是万事俱备只欠东风，就差预期和时间两个问题了，简单探讨一下。

在说这两个问题之前，先回答一下有网友关心的收入问题，认为没有收入，哪有钱买房呢？这个问题，其实是与经济紧密联系的，经济好坏确实决定着你的钱包鼓不鼓，有没有能力消费。老实说，这两年确实够难，无论是就业，还是收入，很多人都深有感受。但从现在的情况看，我们明年的经济有向好的趋势：

一方面是因为我们与老美坐下来谈，不能说一下就能谈出多少成果，但起码是开启了破冰之旅，后面应该还有更多的接触机会，为我们的经济发展营造良好外部环境。另一方面，我们的内生动力确实也在增强，最难的时候已经过去了，最新发布的上财报告显示，明年我们的经济将进一步企稳回升，意思起码是比今年好。这个没什么好说的，经济好了，就业机会多了，大家的收入也会增加，这对楼市消费是利好。

央媒关注楼市预期问题，可以说是说到点子上了。楼市一直有一个定律，无论房价有多高，只要认为后面还会涨，必然有更多人去买，无论房价跌到多低，但觉得后面还会跌，越跌越没人买，这就是楼市中的“买涨不买跌”定律。对现阶段而言，只要觉得房价不再跌了，必然有一波需求释放，如果觉得还有可能向上，又会持续刺激其他人购买。前面我们说了，现在楼市的提振措施该用的都用上了，现在需要的主要就是政策落地见效时间，在我看来，接下来基本遵循以下逻辑：

年底属于楼市淡季，可能还会有一些政策出台，比如此前有专家说的，年内可能还有降息降准，进一步降低购房成本，还有首套房、二套房首付比例进一步降低，还有购房限制的行政措施进一步放宽，以及其他出台过的措施进一步深化落地。这个还是要相信的，像杭州前一段时间放开限购，二手房交易就明显活跃起来了。

到了明年开春，结合楼市传统旺季时间，各城土拍率先打响，而被注入“新鲜血液”的房企，积极入市拿地补仓，有热点城市逐步出现土拍小高潮，进一步刺激市场。结合一线城市限购放宽、限价放开，市场成交热潮影响着其他城市，整体市场逐步呈现成交量快速上扬情形。

当然了，这个时候不要想着价格上升，只是新房、二手房更好卖了而已，房企主要还是以价换市场，二手房率先回暖的概率更大一些，主要是因为个人更容易受市场情绪影响，而房企则是以回笼资金为首要目标。

但到了下半年，随着楼市库存降低，一些城市达到供需平衡线，由于这些年土地流拍较多，保交付竣工交付的房子多，建的房子少，当市场回暖以后，随着以保值和投资为目的购房者入市，一些优质房企就有了收回折扣、提价的欲望，至于幅度和力度，还是要看区域、地段和品牌品质号召力。但需要说明的是，楼市库存较多区域，往往也是地段不好的区域，房企们可能还是以走量为主，价格上有起色的概率不大。