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11月的楼市数据，大伙儿都看到了吧？在连续俩月接连释放利好后，真正复苏的似乎就那么几座头部城市。绝大部分二线城市和三四线城市依然是你救你的，我颓我的，根本就不往那壶里尿。

直到最近央行一份重量级报告出炉，我才恍然大悟，高层是彻底想明白了——楼市的病根儿就不在楼市，真要把楼市救起来，重新让它生龙活虎，那讲究的是一个围点打援、四两拨千斤。

11月27日，央行发布《2023年第三季度中国货币政策执行报告》。这份《报告》里面掷地有声地捅了几句硬词儿，我写出来大伙儿一起品一品：

“更多关注存量贷款的持续效用，盘活被低效占用的金融资源，提高资金使用效率。”

“盘活存量贷款、提升存量贷款使用效率、优化新增贷款投向对支撑经济增长同等重要。”

我要没记错的话，这是央行开天辟地头一回在报告里提出“盘活存量贷款”；更值得关注的一点在于，2023年第三季度货币政策报告中，是单独设立了《盘活存量资金提高资金使用效率》专栏来讨论这个新课题。所谓“盘活存量贷款”，简单来说就是提高资金的使用效率，通过转让+核销+移位再贷款，让存量信贷在最短的时间内完成更高效、结构更优化的资本循环。

用货币银行学的专业术语说，这尼玛叫“一鱼两吃”或者“一鱼多吃”。

从银行的立场出发，提高同一笔贷款的效益，无外乎提高信贷利息收入的同时，还能提升贷款衍生出来的其他资产包收益；从基本面立场出发，则是新增贷款支持的项目能否带来规模更大、质量更高的产出效能，拉动就业与消费，形成良性循环。理论上说，同一笔资金的周转、使用效率越高，对于银行和相关市场主体所产生的效益就越高。

注意！长线来看，两者利益高度绑定、立场高度统一。大伙儿拿脚趾头想也知道，在存量金融资源中，规模最庞大的必须是信贷：截至2023年9月底，人民币贷款余额已经达到239.5万亿，比今年年初增加19.5万亿，平均下来每月新增贷款规模超过2万亿，资金存量已经远远大于增量了！盘活低效占用的金融资源，提高资金使用效率，虽然不会直接体现为贷款增量，但同样可以为经济高质量发展注入新动力。

按照最新的盘活存量贷款的要求，可以概括为四个字：增减取舍。咱举个最直观的栗子，目前房地产和地方融资平台的存量信贷占比分别达到了约23%和约15%，但由于众所周知的原因，这两年增速确实下来了。但是，制造业、科技创新、专精特新、绿色发展、普惠小微这些下一阶段重点发展领域依然占比不高…咋办呢？简单粗放、增速放缓的那部分，往代表高质量发展的领域里倾斜一下，一增一减不就有了吗？

此外，还要持续关注重点领域的合理融资需求是否得到满足、社会融资规模长线累计增量以及余额增速是否合理；相反，对一些高频数据，譬如容易出现“大月忒大，小月贼小”的单月增量这类动不动就被半吊子拿来一惊一乍的东西，尽可能避免过度解读。这就是所谓的一取一舍。

以当前的信贷投放形势来看，以下两类贷款极有可能成为优先“盘活”的对象——

一类是挤占过多金融资源、存在风险的非优质贷款。

一类是尚未出现风险信号，但增长放缓的优质贷款。

前者风险系数相对较高，甚至存在一定逾期、坏账的可能性，使用效率不高，还长期占用信贷额度。最典型的就是平台公司或某些前期出险房企欠下的债务。监管层一合计，与其“以时间换空间”，那就不如来一波“良币驱逐劣币”，腾挪更多额度投放给下一阶段重点发展的行业领域。

后者尽管风险系数较低，但债务人具有较好的偿债能力，这类客户放哪个银行眼里都是极其优质的信贷C端，譬如绝大多数个人住房贷款就属于这类情形。

只不过，出于中短线预期的考量，这部分贷款可能出现增长乏力。优先盘活这部分优质贷款，不但合情合理，还十分具有操作性。

那问题来了，好好的为啥急着要盘活存量贷款呢？

首先，楼市的供求关系已经发生重大变化。众所周知，过去二十多年里，我们的信贷扩张以土地市场价格与住宅价格为锚——其优势在于，天朝坐拥大把人口红利与高速城市化红利，以地-房价值循环为锚，有利于实现快速信用扩张，并支持城市化与工业化高速推进。但稍差点意思的就是：现如今，房地产市场出现了供需层面的深刻变化，信贷中枢也随之发生了深刻变化，支撑信贷扩张的这杆锚开始变软。

前面咱们说了，房地产和地方融资平台的存量信贷占比分别达到了约23%和约15%，两项加一起接近40%。2023年三季度末，房地产贷款余额53.19万亿，较2020年末下降了6个百分点，确实不算乐观。一根绳上吊死，那就有点像郭敬明要暴揍泰森，作死也不是这么个作法，好吗？最近行长说“要主动适应重大转型”，不知道是不是这个意思，各位看官可以把想法打在下方评论区。

其次，要优化银行利润及信贷投放的可持续性。截至2023年上半年，我国商业银行利润增速处于较低水平，资本利润率、资产利润率和净息差均处于最低水平。要想修复银行利润率和净息差，不但要引导存量资金“薄利多销”，更要优化信贷结构，培育和大趋势相向而行的增长点。

盘活存量贷款，让它们从传统的房地产信贷与平台信贷适度流向实体经济，似乎是当前的最优解。特别是加大对制造业、专精特新、绿色科创、普惠小微贷款等产业的信贷支持，无论经济效益还是社会效益，那是相当哇塞。央行数据显示：截至今年9月底，制造业中长期贷款余额同比增长38.2%、专精特新企业贷款余额同比增长18.6%、绿色科创贷款余额同比增长36.8%、普惠小微贷款余额同比增长24.1%。

注意：以上几项新动能领域的融资贷款增长均好于全部贷款平均增速！

这绝对是个好现象！为啥这两年楼市一边救市、一边磨底？一个非常关键的原因就在于，宏观基本面和就业端的边际改善仍旧没到位。遥想2015年开启的“涨价去库存”，除了拆迁、放贷之外，实际上还有一条暗线，就是产业端的利好。大伙儿可以集体回忆一下那些年赫赫有名的“新四大发明”，再想想当时涌现出的一大批科创企业，究竟为社会输送了多少中产家庭。

如今，只有继续培育新的产业动能，继续推动产业升级转型，才能扩大就业与社会整体购买力。当宏观基本面与就业基本面得到改善之时，楼市自然就会告别“药劲管俩月”的怪圈。否则，就是再玩一把“涨价去库存”，你都缺点儿底气。

最后，有助于推动地方债务化解。这一把盘活存量贷款要求的“一增一减”、“一取一舍”，对于地方化债而言相当于约束地方存量债务、严控地方增量债务。这恰恰是推动地方债务化解的关键。试想一下，如果这头儿嗷嗷砸钱填窟窿，那头儿对地方债务不加以约束，那窟窿很有可能越还越大！你们不都说，地方债务化解要货币手段和财政手段打配合吗？

房地产作为支柱性产业的事实，不用辩驳；货币与财政共同发力拉动这项支柱产业的方向也未改变。但接下来一段时间的救市方式，很可能进一步发生变化——

譬如，咱们今天聊的盘活存量贷款，对于金融系统而言，在于调整信贷增长方式。过去多少年，我们的信贷规模始终保持在10%以上，未来这一增速很可能会落到10%以下。比起抽象的增速数字，今后我们更应该关注的将是信贷对于重点领域的支持效果。

特别是投放到先进制造业、专精特新、绿色科创以及中小微企业的信贷增量，很可能会在接下来很多年里，为社会贡献全新的中产群体。

而经历过全新产业洗礼的新中产，无疑将是下一个阶段楼市起落的关键力量。