土地市场分化加剧，长三角优质地块竞争激烈，中国金茂（00817.HK）的“第一大战队”——华东区域补仓压力不小。继2023年6月衢州、7月上海拿地后，中国金茂近日正式将苏州一幅宅地收入囊中。

11月24日，中国金茂公告称，其间接全资附属公司宁波宁兴房地产开发集团有限公司（简称“宁波宁兴”），与南京耀方置业有限公司（简称“南京耀方”）及苏州新茂置业有限公司（简称“新茂置业”）签订合作协议。

据此，宁波宁兴将向南京耀方收购新茂置业51%的股权，并向新茂置业缴付注册资本18.82亿元，及向新茂置业提供前期启动资金股东投入4590万元，合计19.279亿元。

新茂置业为苏地2023-WG-64号地块的项目公司。股权转让完成后，宁波宁兴及南京耀方将分别持有新茂置业51%及49%的股权，双方将合作开发标的地块苏地2023-WG-64号地块。

时隔两年于苏州补仓

2023年10月，苏州第六批次土拍，苏地2023-WG-64号地块是唯一的摇号地块。该场土拍出让11宗地块，其余8宗地块以底价成交，2宗地块溢价成交。

而苏地2023-WG-64号地块经93轮竞价后触及最高限价，由南京耀方幸运摇中。最终，该幅地块的成交总价为34.93亿元、楼面价30475元/平方米，溢价率15%。

苏地2023-WG-64号地块位于高新区狮山商务创新区竹园路绿化地南、大轮浜绿化地西，占地面积约49838.1㎡，容积率2.3。该幅地块紧邻轨交5号线落星桥站，北侧为明基医院，附近有龙湖狮山天街、美罗百货等商业配套。同时，周边围绕苏州高新区狮山实验小学校、苏州高新区第一初级中学校、苏州外国语学校等教育资源。

从地块建设要求来看，苏地2023-WG-64号地块要求住宅户型建筑面积不小于140平方米，其中建筑面积170平方米以上的户型不小于地块总户型的40%，住宅装修成本3000-6000元/平方米。地块预计将在2023年开始施工建设，并在2026年完工交付。

这是金茂时隔两年于苏州补仓，其上一次在苏州拿地，为2021年4月以48.21亿元拿下相城区高铁新城259亩商住地。

华东成金茂销量第一区域

如今的苏州市场格局生变，建发多个项目落子狮山，而苏地2023-WG-64号地块的成交楼面价30475元/平方米，相较狮山板块此前的土地成交案例，明显抬高。

苏地2023-WG-64号地块距离建发缦云以及建发朗云非常近。建发缦云项目地块于2022年9月的成交楼面价为28121元/平方米，首张销许的备案均价为47380元/平方米。建发朗云项目地块于2023年2月的成交楼面价为27025元/平方米，首张销许的备案均价43799.98元/平方米。

华东为中国金茂销量第一的区域。截至中国金茂2023年中报期末，其华东区域年内合计斩获两宗地块；分别为，6月以20.75亿元摘得衢州14万平方米商住地，成交楼面价8212元/平方米；7月，以约31.24亿元摇中上海宝山大场镇地块，成交楼面价36300元/平方米。

2017年至2021年为中国金茂的高速扩张期，2022年开始降速。2022年，中国金茂将40个城市公司撤并至26个。

在2023年4月的投资者线上交流会议上，中国金茂管理层表示，2023年拿地以现有城市深耕为主，主要为10至15个城市，以一线以及核心二线城市为主。公司2023年拿地最主要的两个参考指标包括：IRR为12%以上，净利率内部目标至少8%。

在2023年6月的股东大会上，中国金茂管理层表示，地产行业分化严重，公司在未来一段时间里会根据公司的现金流情况购买土地。按照中国金茂的预期，希望公司八成的土地储备集中于公司一线及二线城市，新拿的地块可以实现快周转，保持良好的毛利水平。

11月27日收盘，中国金茂以下跌2.04%报收0.96港元。