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碧桂园服务控股有限公司（以下简称“碧桂园服务”，06098.HK）再一次追加了对合富辉煌集团控股有限公司（以下简称“合富辉煌”，00733.HK）的投资。

11月6日，两家公司发布的联合公告显示，双方已经订立了一份战略合作协议，碧桂园服务计划再收购合富辉煌已发行股 本的约10.63%，并同意认购合富辉煌配发的约0.27亿新股。这两项认购落实后，碧桂园服务的持股比例将从目前的25%增加至38.1%，从第二大股东跃升为第一大股东。

双方的联姻始于2020年，彼时，碧桂园服务仅持有合富辉煌约3.53%的股份。从目前来看，碧桂园服务并不满足于财务投资者的角色，两家公司有更大的筹谋。根据公告信息，相关认购事项完成五年内，碧桂园服务应支持合富辉煌开发涵盖一手销售代理、库存物业销售、资产管理及线上营销服务的综合交易平台。

11月7日，碧桂园服务相关人士对中国房地产报记者表示，此次双方在原合作基础上进一步推进更深入的合作，是为了顺应现阶段房地产市场的挑战和机遇。

而合富辉煌董事会主席朱荣斌也在8月份的博鳌论坛上透露，存量市场将变成未来的主战场，房地产的交易模式一定会改变。

意在第一大股东位置

这份战略合作协议分为两个部分，首先是碧桂园服务拟向扶伟聪收购合富辉煌约0.72亿股的股份，总代价约1.15亿港元，每股收购价格为1.61港元，较合富辉煌11月6日的收盘价0.93港元溢价约73.12%。收购完成后，碧桂园服务的持股比例将由25%增至约35.63%。

其次，碧桂园服务同意认购合富辉煌配发的约0.27亿新股，相当于合富辉煌已发行股本的约4%及经扩大已发行股本的约3.85%，总代价约0.43亿港元，每股认购价同样为1.61港元。不计算收购的股份的话，认购新股将使碧桂园服务的持股比例由25%增至约27.88%。

若上述交易均达成，那么碧桂园服务的持股量将增加13.1%至38.1%，超过扶伟聪的30.57%，成为合富辉煌的第一大股东。

这份合作协议还有其他条件，如，达成交易后碧桂园服务要支持合富辉煌开发综合交易平台，且合富辉煌将成为碧桂园服务业务生态系统内相关服务的核心供应商。如果碧桂园服务只收购10.63%的股份，没有认购新股，那么该公司要在3年内向合富辉煌提供约0.43亿港元的资金。

两家公司均表示，透过战略合作，双方将于房地产代理服务领域整合各自竞争优势及共享线上渠道、线下资源，产生共同利益并共同发展。

据碧桂园服务相关人士介绍，未来两家公司将进一步加强在新房营销代理、存量房交易、线上营销、社区资源等领域的合作。

受股份收购消息的刺激，11月7日，合富辉煌的股价大涨49.5%。

但瑞银则对该交易持负面看法，该机构表示，合富辉煌主营为二手房代理业务，预期双方之间的协同效应有限，而且合富辉煌为广州市场的主要高端地产代理商，与碧桂园及碧桂园服务的业务并未有太多重叠。相对而言，碧桂园服务将资金进行股份回购或派息，都可为股东带来比收购房地产代理业务更有利的回报。

打造新交易模式

3年前的2020年6月，碧桂园服务收购了合富辉煌约0.24亿股股份，相当于其全部已发行股份的约3.53%，代价约0.36亿港元。当时，合富辉煌的战略合作伙伴还是保利发展，因此碧桂园服务的这笔财务投资并没有引起太多关注。直到2022年11月，在合富辉煌与保利发展分手7个多月后，碧桂园服务以约2.33亿港元的代价从扶伟聪家族手中收购约21.47%的股份，将持股比例增加至25%，一举成为合富辉煌的第二大股东。

当时，碧桂园服务表示，合富辉煌在华南及华东区域有较强的业务及品牌优势，与碧桂园服务的项目覆盖区域重叠度较高，且其专注城市核心、高端区域业务，与公司的互补性较强，可进一步增强公司房地产经纪业务的能力。

成为第二大股东后，碧桂园服务很积极的介入合富辉煌的经营和管理，于今年5月派出了朱荣斌、高斌分别担任合富辉煌的董事会主席、总裁。6月份，碧桂园与合富辉煌签订合作框架协议，约定如果碧桂园需要为全国合作开发项目引入外部商业代理公司，合富辉煌将在同等条件下优先参与物业代理。同时，合富辉煌的网上平台将作为碧桂园营销业务的渠道。

朱荣斌入职后，外界还观察不到合富辉煌的明显变化，但从他的对外言论不难发现，碧桂园服务在酝酿一件大事。

在8月份的博鳌论坛上，朱荣斌透露，加入合富辉煌后他对存量住宅这一块关注的比较多，并且认为在新房供应到了天花板之后，中国的存量市场和存量交易的服务还在地板上。“我们躺在地板上，可以向往天花板。”

他重点提到了房地产市场的交易模式，表示原来在甲方的时候，就觉得销售费用太高，但到了合富辉煌才发现，其实代理公司都在赔钱，整个行业没法找到一个好的交易模式。“这个行业是大家都不满意，大家都在诟病这个交易市场。”

他认为，中国的房地产市场进入存量时代后，交易模式肯定会有一个更优秀、更高效、更符合政府和买卖双方需要的模式出现。

从目前来看，合富辉煌要做的就是构建这么一个更符合市场需求的新交易模式。公告也强调，碧桂园服务拟支持合富辉煌开发综合交易平台，预计将增加合富辉煌的服务内容并扩大客户范围，为其带来更多业务机会和商机。

11月8日，合富辉煌方面告诉中国房地产报记者，在一手房二手房的交易服务、房地产资产的运营及管理、线上营销等业务方面，该公司已有多年积累，也具备“AI合富”这个数字营销生态整合线上平台，目前与碧桂园服务的战略合作具体计划正在推进中。