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“这是要催我买房吗？”政策的突然出台，让广州的荆瑜十分惊喜，“政策正好针对我这种群体，月供能供得起，就是首付还差点，现在能让我提前一两年看房”。

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，广州成为第一个落地执行“认房不认贷”政策措施的一线城市。

按照最新的标准，居民家庭名下在广州没有住房，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，可按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。其中，首付比例的变化最令市场关注。

此前，广州执行的是“认房又认贷”，在广州无房但在外地有过房贷记录的荆瑜，购房时依然会被认定为二套，即至少需要拿出四成首付，即便她早已清缴了房贷。现在，荆瑜只需三成首付就能“上车”，“对我来说，四成还得再努力赚2年的钱，但三成我差不多就能买了，前后相差30多万呢”。

荆瑜这类买家不是唯一受益的群体，还有“卖一买一”的置换客。碍于原来的“认房又认贷”政策，即便置换客已将房产卖出，再次购房时同样会被认定为二套，其中，置换普通商品住房的首付为四成，改善型属性更强的非普通商品住房为七成。而根据最新的标准，这类群体的首付比例均可降至三成。

在广州推出“认房不认贷”后的48小时内，深圳、中山、武汉、惠州、东莞等城市相继跟进。而赶在“金九银十”前的最后一夜，中国人民银行、国家金融监督管理总局更是联合下发文件，统一限购和非限购城市的首套、二套房商业性个人住房贷款最低首付比例，同时下调二套房贷利率和存量首套房贷利率。

不过，由于相关政策此前通过多部门的表态已在市场上消化了一段时间，当它们真正落地的时候，买家们似乎淡定了许多。

买卖双方仍在观望，新政暂未扭转预期

“新的政策出台只是让我有底气提前去看房，但不一定会买，可能还是要再观望个一两年”，荆瑜补充道，主要是根据形势的变化来做最后的购房决策。在她看来，如今的“认房不认贷”对市场的刺激有限，因为房子的总价没变，少了几十万的首付，但多了几十万的银行贷款，利息给得更多了。

市场普遍认为，“认房不认贷”政策将向市场释放更多的购买需求，尤其是置换客。贝壳研究院在今年5月的报告中指出，从发达国家经验来看，在住房满足基本需求之后都会进入改善阶段，而近年来，全国年均有300-400万个家庭在换房，卖旧买新对一线城市的新房市场平均贡献率达到了53%，对南京、天津、合肥、成都等二线城市的贡献超过了30%，而置换客的置换标的不局限于新房，也有二手房。

因此，更乐观的观点认为，通过“认房不认贷”释放出来的购买需求，或许有望支撑成交量重新走高的同时，也让房价止跌回涨。但在荆瑜看来，真正实惠大众的政策是降低单价和取消公摊面积，前者可以降低购房支出，而后者可以增加购房消费的透明度。

目前荆瑜对房价上涨的预期比较低，这也是不少买家和卖家的心态，“认房不认贷”并没有让市场对房价下行的预期迅速得到扭转。

“不知道新政能不能促进成交，我很想快点置换”，张婉是深圳的一名置换客，由于工作调动，她决定出售住了多年的婚房，在深圳一二手房成交持续低迷的背景下，为了尽早卖掉，她不仅把房子委托给房产中介，还亲自到社交平台“吆喝”，寻找买家。

张婉罗列出自家房子的许多优点，但始终咨询者寥寥，她告诉时代财经，从去年底挂牌至今一个看房的人都没有，即便她已经在价格上作出了不小的让步，还向中介应允了高额佣金。

根据中指监测数据，深圳新房市场在经过一季度的短暂回暖后，在二季度有所波动，而8月成交规模更是出现明显回落，8月1日至26日，深圳一手住宅合计成交1891套，环比下降20.61%，同比下跌17.64%。二手房方面，受到2021年2月末出台的指导价政策影响，深圳二手房成交规模显著下跌，2023年1-7月的月均成交量仅为2621套，不足2020年同期月均成交量的四成。

7月中旬以来，多部门对房地产行业密集表态，支持和鼓励商业银行降低存量房贷利率、首付比例和增量房贷利率，中共中央政治局会议甚至为下半年定调“适时调整优化房地产政策”。这原本让张婉消沉的卖房心态振作了一下，但近一个月，张婉并没有感受到市场的积极变化。

8月30日，深圳连夜发布《关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，成为继广州之后，第二个执行“认房不认贷”的一线城市。这一次，张婉的心态已与一个月前全然不同，“现在的大环境让大家没有涨价的预期，所以我的房子才这么难卖。我也不会因为新政改变我的购房决策，根据需求买就好了”。

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开发商用套路逼单，称要收回优惠

在不少买家和卖家看来，目前市场对新政的反应更像是一场只属于开发商和中介的狂欢。

“广州新政出来后，中介就游说我，让我趁深圳政策出台之前赶紧加价签下房子，说政策出台业主肯定会反价”，深圳的二套房买家米娅向时代财经说道，“以我的实际情况，以及周边朋友的态度来看，大家对未来房价走势并没有太高的预期”。

米娅透露，她正在接触的这套房产已经走到了和业主商谈价格的环节，而双方的分歧在于业主的报价比她的预期多了十几万，“这套房子的业主报价处于同个小区的正常水平，但在我的眼里，房子也是商品，我觉得这套房子就值这个价，不值得投入更多。这肯定与市场行情有关，毕竟价格随行就市，但也要看我是不是真的喜欢”。

不过，不同的房产中介告诉时代财经，买家的心态一直以来都是“买涨不买跌”，降价只会让买家进一步观望。广州的资深中介陈盛东称，尽管广州率先落地“认房不认贷”，但也没能让自己忙碌起来，“客户早就知道这个政策，他们也觉得政策早晚会来，咨询的多看房的少，都在等更多的政策，也在等降价”。

在广州出台“认房不认贷”的当天晚上，深圳紧随其后成为第二个执行相关政策的一线城市。次日，“认房不认贷”在中山、武汉、惠州、东莞相继落地，而厦门则对政策进行征求意见，江苏则在省级层面表态落实降低购买首套房首付比例和首套房、二套房贷款利率，改善性住房换购税费优惠，个人首套房“认房不认贷”等政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“认房不认贷”是一揽子政策之一，还需多措并举、供需同步发力，在降低利率、降低税费，鼓励开发商合理定价、降价促销的同时，于居民收入端、就业端更多着力，稳定居民的预期，才能促进房地产市场的稳定。

而赶在“金九银十”前的最后一夜，中国人民银行、国家金融监督管理总局两部门更是联合下发文件，统一限购和非限购城市的首套、二套房商业性个人住房贷款最低首付比例，首套房为20%，二套房为30%。同时，下调了二套房贷利率下限和存量首套房贷利率，其中，二套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点（5年期以上LPR+20个基点）。

此前，非限购城市首套房最低首付比例为20%，二套房为30%，但限购城市首付门槛远高于此。其中，北上广深首套房最低首付比例为30%，二套房为40%至70%，而二套房贷利率下限为不低于相应期限LPR加60个基点（5年期以上LPR+60个基点）。

不过，两部门的联合发文并非“一刀切”政策，仍需等待各地根据具体情况进行落实。

对于新政的效果和后续是否有更多政策出台，市场各方实际上也在静观其变。白云区某楼盘的销售经理肖静称，广州“认房不认贷”政策出台的当天就有客户赶过来买房，不过这只是个例，“他一直在等这个政策，我的朋友圈被政策刷爆了，但我们楼盘这两天其实没什么太大动静”。

“开发商反应挺大的，政策出来后就给我发通知，有些说要调整价格，有些说要收回优惠活动”，而这些是中介陈盛东在和客户沟通时可能采用的口径，他提供的资料显示，广州多个楼盘宣布9月全线涨价、封盘或取消买房送车位的活动。

其中，一个楼盘称“项目流速快，加之利好政策出台”，将在8月31日前收回住宅98%优惠折扣，9月1日0点起在售产品全线涨价2%。不过，时代财经以购房者的身份致电售楼处，工作人员称是月底冲刺业绩的活动结束，“可能周末也有别的活动”；而另一声称“8月31日全线上涨3%，取消车位政策”的楼盘工作人员则称是8月份的活动结束，和新政出台与否无关。

前述楼盘销售经理肖静亦向时代财经坦承，公司暂时没有打算调整销售策略，对于新政的影响，她表示目前难以判断，“等周末吧，大家都是周末出来买房，到时才能知道新政有没有影响”。

“近期出台的一揽子政策透露出一个重要的信号，就是国家希望接下来的四个月把房地产市场带动起来，从而实现全年房地产市场的稳定”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从销售面积的角度测算，乐观估计全年能同比增长5%，中性估计是持平，悲观估计则会同比减少5%，“我更倾向于乐观一点，去年第四季度因为疫情形成了低的基数，今年9月和第四季度我认为会有比较明显的增长”。

（文中受访者荆瑜、张婉、米娅、陈盛东、肖静为化名）