图：2019年以来1年期LPR、5年期以上LPR和MLF利率走势

数据来源：央行，中指数据CREIS

5年期以上LPR保持不变，更多城市或通过降低加点数下调房贷利率

从宏观经济数据来看，7月，我国消费、投资、出口等指标均进一步走弱，经济下行压力较大。截至7月末，社融存量同比增长8.9%，较6月回落0.1个百分点，7月新增社融规模同比少增2703万亿元。居民部门中长期贷款意愿不足，7月住户中长期贷款减少672亿元，而去年同期为增加1486亿元。整体来看，7月，社融数据表现明显低于预期，企业融资及居民信贷需求均偏弱。

8月15日，央行开展4010亿元中期借贷便利(MLF)操作，中标利率下降15个基点；8月17日，央行发布二季度货币政策执行报告，指出“继续深化利率市场化改革，完善央行政策利率体系，持续发挥贷款市场报价利率改革和存款利率市场化调整机制的重要作用，促进企业融资和居民信贷成本稳中有降”。1

本次1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR保持不变，降幅不及市场预期。当前5年期以上LPR为2019年房贷利率换锚以来最低水平，央行在二季度货币执行报告中提到“截至6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10-40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限。”根据中指监测，部分城市首套房贷利率降至3.6%，已接近历史最低下限水平（2015年底中长期贷款利率降至4.9%，房贷利率最低为基准利率的7折，即最低3.43%）。

整体来看，LPR下调空间或已不大，未来或许更多房价调整压力大的城市通过下调加点数来降低房贷利率，降低购房成本。另外，存量房贷利率下调进程有望加快，从而释放居民消费潜力。

短期楼市需要更多实质性举措落地，一线城市政策优化预期强烈

图：2022年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势

数据来源中指数据CREIS

今年6月，5年期以上LPR下调10个基点后，短期市场预期出现一定修复，但并未改变房地产市场低迷态势。根据中指数据，7月，重点100城新房成交面积环比下降近30%，同比降幅超三成，8月以来重点城市销售未见改善，商品住宅周均成交规模较7月周均及上年同期进一步下降，购房者观望情绪重。综合来看，降息有利于降低购房者置业成本，一定程度上修复市场预期，但对购房需求的带动作用有限，更多楼市政策协同优化，或许才能促进楼市预期实质修复。

7月24日中央政治局会议定调后，多部委发声适时优化调整房地产政策。7月底以来，北上广深四个一线城市住建部门相继表态支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。截至8月20日，一线城市尚无实质性政策落地。

当前一线城市房地产市场下行压力在不断增大，根据中指数据，7月一线城市商品住宅成交面积环比下降约10%，8月以来周均成交面积较7月周均下降接近30%，较去年同期下降超20%，一线城市政策优化预期进一步增强。

短期来看，一线城市政策优化方向或包括优化“认房又认贷”、降低二套首付比例、优化部分区域限购、降低交易税费、调整普宅认定标准等，若实质性政策尽快落地执行，一线城市房地产市场活跃度有望提升，从而对整体市场情绪产生积极带动，稳定市场预期。若一线城市政策出台节奏较慢或力度较小，预计市场预期将进一步走弱，短期房地产市场调整态势或延续。