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本月要点

· 融资政策：监管机构连续释放积极信号，房地产融资政策维持宽松。

· 融资概况：1-7月融资规模同比下降，7月融资总额环比增加。1

· 融资结构：信用债、信托发行略有回升，ABS融资保持稳定。

· 融资利率：综合融资利率同比下降。

· 企业发行动态：招商蛇口发行额度最高且成本最低。

融资政策：监管机构连续释放积极信号，房地产融资政策维持宽松

7月以来，央行、金融监管总局等机构连续释放利好消息，房地产融资政策维持宽松。7月10号，央行、金融监管总局发文延长“金融16条”有适用期限政策到2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。8月3日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，强调推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展；满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。

整体来看，7月24日中央政治局会议释放了积极信号，明确了“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但从政策改善到市场见效通常需要一个过程，因此在中央定调之后更需要地方加快落实具体政策，尤其是政策较为严格的核心一二线城市，政策优化将有助于推动销售企稳。此外，在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度的保障房地产行业平稳健康发展。

表：7月以来房地产融资政策摘要

资料来源：中指研究院综合整理

融资概况：1-7月融资规模同比下降，7月融资总额环比增加

中指研究院监测，2023年7月房地产企业非银融资总额为771.2 亿元，同比下降2.5%，环比增长7.7%。行业平均利率为3.46%，同比下降0.31个百分点，环比增加0.46个百分点。2023年1-7月房地产企业非银融资总额为4812.9亿元，同比下降11.7%。

融资结构：信用债、信托发行略有回升，ABS融资保持稳定

从融资结构来看，7月信用债规模占比66.8%，信托占比3.9%，ABS融资占比29.3%。具体来看，7月，房地产行业信用债融资515.5亿元，同比微增0.4%，环比增长54.9%；无海外债发行；信托融资29.7亿元，同比下降54.9%，环比上升133.0%；ABS融资226.1亿元，同比上升10.3%，环比下降39.0%。

2023年1-7月，房地产行业信用债融资2855.9 亿元，同比下降5.8%；海外债发行110.7亿元，同比下降37.1%；信托融资241.1亿元，同比下降65.0%；ABS融资1605.2亿元，同比增长3.3%。

7月信用债发行略有恢复，发行总量同环比均增长，其中，万科、绿城、滨江、新城、新湖中宝等5家非央国企成功完成信用债发行。7月24日，新城控股2023年度第一期中期票据完成簿记发行，中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，本期中票发行规模8.5亿元，期限3年，票面利率为4％。6月14日，新城控股成功发行江苏省首单由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构以“央地合作”增信新模式的11亿元公司债。7月25日，杭州滨江房产集团股份有限公司完成2023年度第二期中期票据发行，实际发行总额6亿元，发行利率3.85%。7月，非央国企发行量为2023年以来高位，但发行企业局限在个别企业中，“第二支箭”利好政策并未普惠至多数民营房企。

表：2022年11月-2023年7月各类企业信用债发行统计

7月海外债连续两月断发后，2022年6月以来，有9个月均无海外债发行，其中，2022年8月-12月海外债连续5个月无新发行，2023年以来海外债偶有发行，发行企业以越秀、金茂、新城等未出险企业为主，海外债发行渠道几近中断。

ABS发行金额环比有所下降，但发行量仍维持高位，其中，供应链ABS是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达42.7%，CMBS/CMBN、类REITs分别占比40.8%、8.7%。

融资利率：综合融资利率同比下降

从融资利率来看，本月融资综合平均利率为3.46%，同比下降0.31个百分点，环比增加0.46个百分点。融资综合平均利率下降主要是本月ABS融资成本走高，拉高了整体利率。其中，信用债平均利率为3.38%，同比上升0.09个百分点，环比下降0.07个百分点；信托平均利率为6.97%，同比下降0.76个百分点，环比下降0.1个百分点；ABS平均利率为3.19%，同比下降0.50个百分点，环比增加0.73个百分点。

企业融资动态：招商蛇口发行额度最高且成本最低

从典型房企债券发行来看，本月招商蛇口融资额度最高，合计50.0亿元，平均融资利率2.97%，融资成本最低。

表：典型企业2023年7月债券发行统计

备注：规模单位为亿元，利率单位为% 

到期债券余额：8月到期债券余额近七百亿，信用债占比超八成

2023年8月到期债券余额为694.4亿元，其中，海外债占比为16.4%，信用债占比为83.6%。2023年内到期债券余额为3393.9亿元，其中，海外债占比为31.6%，信用债为64.8%。

表：房企到期债券余额统计

备注：规模单位为亿元，海外债按当月最后一天汇率换算为人民币