积极扩大国内需求，更好满足居民刚性和改善性住房需求，地方政策有望加快落地

稳定住房消费是扩大内需、促进消费的重要抓手。7月31日，国家发改委印发了《关于恢复和扩大消费的措施》，提出20条措施，其中包括“支持刚性和改善性住房需求”，本次发布会再次提及要“实施好恢复和扩大消费的系列政策”、“满足居民刚性和改善性住房需求”，预计房地产需求端政策有望加快落地。具体政策方面，此前住建部及央行提到的降低购买首套住房首付比例和贷款利率、优化“认房又认贷”政策、调整存量贷款利率等是重要方向。

优化“认房又认贷”政策对于外地有过贷款记录本地无房、卖一买一置换以及已还清房贷再购房的改善性需求来说，首付比例将得到较大改善，有助于住房需求释放。当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、西安、厦门等近十个核心城市，这些城市有望调整优化二套房认定标准。此外，当前全国仍有约20城首套房商贷首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，未来政策优化空间较大，随着各地首付比例继续优化，居民购房门槛将进一步降低。

8月3日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，亦提出“要精准实施差别化住房信贷政策”，当前“差别化住房信贷政策”主要体现在对于首套及二套购房政策支持力度的不同，以及各地因城施策的多样性上。针对首套购房需求，2022年5月央行将首套住房商业性个人住房贷款利率下限从不低于5年期以上LPR调整为LPR-20BP，而二套房贷利率自2019年10月换锚后，下限始终维持5年期以上LPR+60BP。同时，今年1月，央行提出建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，“对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。此次央行再次明确强调实施差别化住房信贷政策，预计将在以下几方面继续给予支持：一是，对于房价持续下跌的城市，将延续此前政策，阶段性放宽首套商贷利率下限；二是，当前首套及二套房贷利率加点较高的城市或迎来优化；此外，未来二套房商贷利率下限也存在调整预期。

存量房贷利率下调也是降低居民购房成本的重要举措。根据监测，7月重点城市首套房平均商贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。对比2022年以来5年期以上LPR仅下调了45个基点，由于加点幅度不变，部分城市存量房贷利率随LPR下调后仍远高于新购房贷利率。叠加去年理财收益下降，同时消费贷、经营贷等利率明显低于存量房贷利率，因此居民提前还款现象较多。针对当前存量房贷利率过高的问题，7月14日，在上半年金融统计数据新闻发布会上，央行就提到“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。” 8月1日和今天发布会再次指出将“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率” ，预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。

表：当前重点城市限贷政策梳理（截至8月4日）

数据来源：各省政府网站，网络公开资料，中指研究院综合整理

房地产仍是防风险重点领域，延续支持“保交楼”政策

在防风险方面，房地产仍是防风险重点领域之一，会议强调“系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，……延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策”。结合央行提到的“延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末”，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进落实，稳定市场预期。

推进超大特大城市城中村改造，各地细则或加速落地

今年以来，超大特大城市城中村改造相关内容被多次提及。4月28日政治局会议首次提出，7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，7月24日政治局会议、近期住建部座谈会及发改委促消费20条均有提及。7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，提出“要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。”

根据七普数据，我国共有21个超大特大城市，实施城中村改造是此类城市发展的客观需要，也有助于扩大内需和拉动投资，对房地产市场也将发挥带动作用。预计后续各地政府将在《指导意见》基础上，结合以往经验及实际情况完善并发布地方实施细则，支持力度或进一步加大，以提升企业的参与积极性。

租赁住房贷款支持计划落地预计将提速，保租房公募REITs发行也有望进入快车道

会议提到“稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地”，今年1月，央行设立1000亿租赁住房贷款支持计划，支持相关金融机构于2023年底前向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个试点城市发放租赁住房购房贷款，用于收购存量住房扩大租赁住房供应。截至上半年，租赁住房贷款支持计划已经落地济南、福州、郑州等试点城市，其中5月济南城投集团、福建左海集团分别获国开行4.6亿元、4.88亿元贷款支持。接下来，租赁住房贷款支持计划的落地速度预计将进一步提速，将有利于减轻试点城市筹集租赁住房的资金压力，扩大租赁住房供给，同时也有利于缓解房地产市场库存压力，改善住房供给结构。

同时，发布会提出 “有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模”。保租房作为基础设施公募REITs底层资产的重要组成部分，屡获政策支持。一方面，中央层面出台政策，降低保租房项目发行基础设施REITs的门槛，并研究推动公募REITs试点向市场化长租房扩围，同时支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。另一方面，各地也在积极落实，上海、深圳等地针对计划发行REITs的储备项目提供业务指导。

截至目前，我国已发行4支保租房公募REITs，其中华夏基金华润有巢REIT是目前唯一一支市场化机构运营的保租房REIT。未来，保租房REITs发行有望进入快车道，市场化机构运营的保租房REIT有望增加。

另外，除需求端支持政策外，企业融资也有望迎来改善。8月3日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，听取有关意见建议，研究加强金融支持民营企业工作举措。伊利集团、宏桥集团、龙湖地产、正泰集团、新希望集团、旭辉地产、美的置业、红豆集团等民营企业和部分金融机构参加座谈会。预计后续监管将专门出台金融支持民营企业的措施，民营房企融资支持的“三支箭”也有望迎来扩容增量，满足民营房地产企业合理融资需求。

整体来看，近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但从政策改善到市场见效通常需要一个过程，因此在中央定调之后更需要地方加快落实具体政策，尤其是政策较为严格的核心一二线城市，政策优化将有助于推动销售企稳，而对于多数低能级城市而言，当前政策已较为宽松，短期市场或难以出现明显改善。此外，在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度的保障房地产行业平稳健康发展。