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楼市的涨跌藏在房企的“成绩单”中。截至7月9日，已有27家上市房企披露半年销售金额，其中，19家同比下跌，仅8家出现同比增长。

下跌的房企中，仅远洋集团一家属于央国企，而增长的房企中有5家为央国企，且涨幅全部达到双位数，包括保利发展、中海地产、越秀地产、中国金茂和建发国际，而同比增长的民企是绿城中国（注：不含代建项目）、美的置业和合生创展（注：不含装修合同销售）。

这与百强房企的整体走势基本一致。根据中指研究院的数据，受第二季度市场转弱的影响，上半年百强房企累计销售总额同比增幅不到一个百分点，但央国企和部分优质民企韧性仍强，与中小民企的表现分化明显

保利又夺“大满贯”

同比增长的5家央国企中，尤以越秀地产最为突出。根据公告，上半年，越秀地产累计合同销售金额达到836.27亿元，同比涨幅高达71%，而去年同期，越秀地产仅仅卖了489.14亿元。

尽管保利发展的涨幅不是最大的，却在上半年拿到了业绩“大满贯”。其中期业绩快报显示，上半年，保利发展实现签约金额同比增长12.65%至2368.21亿元。在目前已公布销售金额的27家房企中，保利发展位居榜首，而万科、中海地产和碧桂园分别以2039.4亿元、1801.76亿元和1287.6亿元紧随其后（注：碧桂园为权益销售额，其余均为合同销售额）。

在房企依靠“高杠杆、高周转”实现大举扩张的时期，保利发展由于经营策略相对保守，规模增长较为缓慢，被后来者不断赶超。不过，2021年下半年，房地产行业进入深度调整期，民营地产龙头销售规模大幅倒退，这给了保利发展反超的机会。进入2023年之后，保利发展迅速挤掉多年稳坐第一的碧桂园，“销冠”之位已保持了半年。

不过，在中指研究院等第三方机构的销售业绩排行榜上，上半年，保利发展是在全口径销售额方面排名第一，权益销售额排名第一的房企则是中海地产。而在第一季度的两份榜单上，保利发展拿的是“双冠”。

随着规模反超，保利发展的业绩数据几乎全线飘红。其中，营业总收入、营业利润、归属于上市公司股东的扣非净利润扭转去年同比下跌的颓势，在上半年分别实现24.93%、2.07%、15.67%的涨幅，达到1383.76亿元、195.9亿元、117.11亿元。

出现下滑的是营业利润率和归母净利率。上半年，保利发展的营业利润率为14.16%，同比去年降低3.17个百分点；归母净利率为8.67%，同比去年降低1.1个百分点。不过，对比2022年上半年的同比降幅，今年上半年的幅度有缩窄的迹象。而不同证券机构在近日发表研究报告均指出，随着新增土地项目的利润空间增大，保利发展的利润率水平也有望好转。

央国企买地狂飙

利润空间增大是今年以来一二线城市优质地块土拍火热的重要原因。

6月30日，位于深圳市南山区顶豪板块深圳湾超级总部基地的一宗宅地，尽管起拍总价高达108.98亿元，依然在6家央国企100多轮的争抢中触及最高限制地价，最终由中海地产以总价125.32亿元和5.85万平方米的自持租赁面积竞得。

彼时，一名不愿具名的房企投拓人士向时代财经指出，地块所处区位比较好，可为楼盘形成品牌效应，“在新房限价的情况下，项目开盘就可以比较快售罄，创造好的现金流”，而尽管成交楼面价已接近6.03万元/平方米，并且该地块对新房售价的限制为13.33万元/平方米，但项目仍有正常的利润空间，这是房企积极竞拍上述地块的主要原因。

保利发展今年在土地市场表现颇为凶猛，在深圳湾地块的竞拍中，保利发展便是参与者之一。根据保利发展多份土地投资公告获悉，1月12日至7月8日期间，保利发展一共新增41个房地产项目，规划容积率面积将近384.92万平方米，保利发展需要支付的土地价款达到563.79亿元，同比增加将近170.02亿元，涨幅达到43.18%。

而去年1月10日至7月7日期间，保利发展一共新增37个房地产项目，需要支付的土地价款为393.77亿元。

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尽管第二季度房地产销售端转弱，但央国企们在土地投资端仍然保持着较高的参与热情，如中海地产在6月29-30日短短两天便在深圳、厦门、福州和石家庄拿下4宗宅地，成交金额高达225.52亿元，同样积极的华润置地于7月4日以45.05亿元的总价拿下天河区一宗宅地，按照出让要求，华润置地还需投资30亿元配建南沙全民文化体育综合体。

整体上，市况不佳但仍保持销售去化能力、融资渠道相对畅通的央国企，对土地的投资拓展相对民企更为积极。在中指研究院的拿地排行榜上，排名前5的房企中，央国企占比全部过半。

榜上有名的中海地产在上半年斥资412.78亿元（注：累计应付土地出让金）拿地，对应的累计应占楼面面积达234.97万平方米。

不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，至少在第三季度，房地产销售端依然会延续第二季度的状态，而由于销售回款是房企资金的重要来源，一旦销售下行，即便央国企也难以保持上半年的拿地积极性。

中国人民银行近期发布的《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，仅有16.2%的居民打算在未来三个月购房，大幅低于今年一季度的17.5%。

“当居民的预期放缓，下半年的市场可能会因此更差一些”，李宇嘉补充道。