本报记者? 李贝贝? 上海报道

5月16日，复星旅游文化发布公告，将上海复星爱必侬物业管理有限公司的全部股权出售给上海高地物业管理有限公司，代价为人民币1.00元，双方已于5月15日订立买卖协议。

“由于（爱必侬）物业过去两年对于利润没有贡献，且非主营，所以这才是出售给高地的原因，没有其他用意。”5月18日，复星旅文方面向《华夏时报》记者表示。

高地物业目前拥有21家对外投资公司，将爱必侬物业收入麾下后，其规模将进一步壮大。2021年，市场曾传出复星有意将高地物业推向资本市场的消息，此番腾挪是否有此考量？

对此，高地资本回复记者称，“高地收购上海复星爱必侬物业管理有限公司”事宜，公告已予以说明。“面对当前市场环境，高地始终聚焦于自身核心业务的高质量发展。在快速推进市场拓展的同时，积极构建‘城市服务’‘用户运营’及‘科技创新’三大核心能力。”高地资本表示。

“复星系”成员间完成物业业务调整

5月16日，复星旅游文化集团发布公告称，于2023年5月15日，买方上海高地物业管理有限公司（豫园股份全资附属公司，简称“高地物业”）与卖方上海复星爱必侬旅游发展有限公司（复星旅文全资附属公司，简称“爱必侬”）订立买卖协议，卖方同意出售而买方同意购买爱必侬物业全部股权，代价为人民币1元。

公告显示，爱必侬物业主要从事物业管理、酒店管理、停车场（库）经营管理、清洁服务等业务。就出售原因，复星旅文表示，爱必侬于过去两年并无作出任何重大利润贡献，非集团主营业务，且集团计划不继续从事物业管理服务业务，而是专注于核心业务。

至于1元的交易价格，公告解释说，代价人民币1元乃由订约方参考以下各项经公平磋商后厘定，爱必侬物管于2022年12月31日的股东权益-31.41万元；总资产约634.57万元；总负债665.98万元。根据银信资产评估有限公司（一家独立第三方评估师）采用资产基础法评估后，目标公司于2022年12月31日的净资产约为-32.53万元。

基于爱必侬物业截至2022年12月31日未经审计的财务报表里的净资产，以及2023年1月1日至股权转让日2023年5月15日止的未经审计财务报表净利润，复星旅文预期将就出售事项录得31万元的收益。

此次交易买卖双方均属于复星系旗下，意味着该笔交易为“左手倒右手”。易居研究院研究总监严跃进指出：“1元的股权转让价，说明不完全是商业的角度，而是企业内部资源整合的统筹安排。”

“天眼查”平台显示，高地物业成立于2006年9月27日，注册资本1亿元。官网显示，截至2021年12月31日，高地业务已辐射全国七大区域23个省；截至2022年6月，高地物业管理面积为总合同面积4599万平方米，在管面积3791万平方米。

高地物业由上海高地资产经营管理有限公司（简称 “高地资产”）100%持股。高地资产主要从事房地产物业管理相关的服务，2022上半年实现净利润169万元。合并口径下，高地资管总资产约11.94亿元，负债约10.47亿元，净资产约1.47亿元，其中归属于母公司净资产约1.47亿元。

复星旅文对于旗下物业管理业务的“统筹安排”并非首次：2022年9月28日，豫园股份就以2.6亿元对价收购高地资产管理100%股份。彼时，豫园股份在公告中表示，收购高地物业有利于公司产业一体化运营，有利于公司持续打造线上线下会员及服务平台。

但并入豫园股份后，高地资产的表现并不理想：2022年，豫园股份的商业综合及物业综合服务实现营业收入合计17.76亿元，同比增长减少5.17%；期内，该业务板块的毛利率为15.53%，同比减少9.17个百分点。

2021年，有消息称，复星国际有意分拆旗下高地城市服务产业集团在港上市，同年6月19日，原正荣物业执行董事兼总经理黄亮加入高地物业，成为高地物业董事。2022年，高地物业相继收购了几家公司；2023年1月，高地物业又新增投资企业上海高至物业服务有限公司。

就分拆物业上市考量、对于当前物企上市环境看法等问题，复星旅文向《华夏时报》记者强调，目标公司于过去两年并无作出任何重大利润贡献，非集团主营业务，且集团计划不继续从事物业管理服务业务，而是专注于核心业务。同时，“复星旅文不可以代表高地物业回答其所处行业问题”。

高地资本则回复记者称，“高地收购上海复星爱必侬物业管理有限公司”事宜，公告已予以说明。“面对当前市场环境，高地始终聚焦于自身核心业务的高质量发展。在快速推进市场拓展的同时，积极构建‘城市服务’‘用户运营’及‘科技创新’三大核心能力。”高地资本表示。

物企上市停滞

公开资料显示，在房地产处于深度调整期的同时，物业上市已停滞许久。中物智库统计，受经济大环境、房地产市场拖累和反复疫情的影响，以及因联交所审批趋严及板块估值偏低，2022年物业上市热情进一步减弱，多家物企首次递表到期未能更进一步，二次甚至三次递表企业增多，部分企业多次递表或聆讯后而再无后续动作，行业出现IPO终止和退市现象。

例如，为赴港上市，从2021年6月起，众安智慧生活已连续四次递表。之后尽管通过聆讯，但其在2023年1月12日晚间发布公告称，将延期进行股票上市，且公司将退回香港公开发售及优先发售的申请股款。另据克而瑞物管数据，截至2023年4月30日，物业管理行业上市企业总数63家，资料尚在有效期内的递表企业共4家。

上市艰难之外，近2年来，物企们出现了净增量收窄、增速显著下降的情况。

中物智库近日发布的数据显示，2020—2022年，48家上市物企的在管面积总值由35.04亿平米增长至62.63亿平米，复合增长率为33.69%。但与此同时，2022年58家上市物企净利润均值2.14亿元，较上年同期下降6.86%。毛利均值为4.92亿元，较上年增加15.76%。上市物企净利润首次出现普遍下跌，净利润与毛利增速与此前超过40%的增速相比，下降明显。

目前，房地产市场已经出现回温，物业板块是否有望迎来修复？

对此，克而瑞物管研究总监汤晓晨直言，当前房地产市场的回温是局部的、个别的、不稳定的，甚至就“回温”本身并未达成共识。物业板块受房企债务危机的影响仍在持续。

汤晓晨向《华夏时报》记者表示，在经济承压下，商办、城市服务等物业服务可能的新增量需求侧并未有高速增长预期。“由于增量需求收缩，存量需求竞争激烈，物业板块收入增速回落，利润下滑，对资本市场投资者的吸引力也与前两年相比大幅下降，物业板块的修复周期将会较长。”汤晓晨判断。

责任编辑：张蓓? 主编：张豫宁