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土地市场升温，小房企轮番上场和地产巨头贴身肉搏。

4月13日，江苏南通知名家纺企业江苏亚伦集团的全资房地产子公司，中签广州市番禺区一宗摇号宅地，借此首入广州，成交总价23.23亿元，折合楼面价24082元/平方米。

这宗宅地是今年以来广州的第二宗摇号地块，也是截至目前最热的一宗，合计16家房企报名参拍，包括保利发展、中铁、华发、建发、龙湖、美的置业、绿城、江苏亚伦集团和山西星河等。距离限时竞价环节还有16个小时，地块就已获得多家房企17轮报价，触摸最高限制地价后直接启动摇号程序。

与第一宗摇号宅地相比，此轮土拍最大的亮点不仅在于民营房企积极竞拍，还出现了陌生的“过江龙”小房企，包括江苏亚伦集团和山西星河。

随着房地产行业的复苏和市场的分化，今年以来，不少龙头房企公开表态回归一二线城市，但此时，它们在土地市场要面对的不止是实力相当的竞争对手，还有体量虽小却不容轻视的地方性小房企们。

近半年，江苏亚伦集团屡屡现身一二线城市土拍市场，成功摘得上海、深圳和西安的抢手宅地。其中，于4月7日化身“幸运儿”，在龙湖、碧桂园、华润置地和新希望等一众知名房企中突出重围，中签西安市高新区一宗摇号地块，成交总价16.5亿元。

南通富豪频频高调拿地

江苏亚伦集团过去算不上高调，综合官网信息和品牌家纺网在2017年8月发表的专访可知，其由民营企业家刘伯香在1989年创立，公司主营业务涵盖家纺产业、不动产物业、房地产开发三大产业板块。

关于创始人刘伯香，外界能够查询到的信息并不多。不过，《每日经济新闻》在2014年的一篇报道中援引股吧一名网民的说法称“刘伯香此人在江苏南通是相当地有名，曾被誉为‘南通首富’”，截至2010年11月，其旗下的江苏亚伦集团员工总数达到6000余人，资产总额将近68.5亿元。

房地产是江苏亚伦集团在1994年才开始介入的业务，开篇之作为25万平方米的江苏纺织面料专业市场，此后又相继成立了10家房地产子公司，投入商业地产开发、城市综合体改造和商品房住宅建设。

不过，江苏亚伦集团官网对业务的介绍停留在2010年。截至2010年，其累计完成多形态房地产综合开发493万平方米，投资总额达137亿元，项目分布在江苏启东、南通、扬州，上海和天津。

在2010年，江苏亚伦集团立下了“培育壮大优质不动产物业，由大变强促进房地产开发业”的目标，力争在10年内实现行业领军。但很显然，直到近半年高调现身一二线城市土拍市场，江苏亚伦集团才开始真正“出圈”。

在进入广州市场之前，江苏亚伦集团已将触角从华东伸向全国多个城市。2022年9月29日，其联手上海本土国企新黄浦实业集团，以9.51亿元的总价拿下上海青浦区夏阳街道一宗宅地，溢价率达到7.09%。

两个月后，江苏亚伦集团凭借运气力劈28家房企，中签深圳宝安区一宗安居房摇号地块，这也是当年民营房企在深圳拿下的第一宗地。当时，江苏亚伦集团面对的对手来头不小，既有全国闻名的地产巨头，也有深耕鹏城的一方强将，包括华润置地、中海、招商、保利发展、华侨城、深业、天健、金茂、越秀、龙湖等。

今年4月7日，江苏亚伦集团再次从龙湖、碧桂园、华润置地和新希望等知名房企中突出重围，拿下一宗摇号地块首入西安，总成交价达16.5亿元。

地方性小房企上阵

土地市场并非普遍性地升温，在江苏亚伦集团中签广州番禺摇号宅地的同日，老城区荔湾还以底价出让了一宗宅地，该地块仅获得一家国企联合体报名参加。

广州番禺宅地之所以受到追捧，原因在于地块所处板块成熟、体量较小、具有利润空间，在市场刚刚复苏之时，现金流依然是房企的生命线，而小体量地块的可控性更强。

数据显示，一季度房企投资依然处在低迷状态，与2020年至2021年同期相比，百强房企截至2月末的新增土储货值、投资金额和建面存在明显降幅，市场还未全面回暖。就拿地企业而言，主要以规模化的国央企、城投和本土小民企组成。

从当前个城市的土拍结果来看，热门甚至摇号地块主要诞生在一二线城市。实际上，随着房地产行业的复苏和市场的分化，今年以来不少龙头房企公开表态回归一二线。

过往长期重仓三四线城市的碧桂园就表态，未来三到五年内将调整新增土储布局，将一二线城市对三四线城市的货值比提升至5：5。而截至2022年末，碧桂园已获取权益可售资源约9555亿元，其中，39%位于一二线城市、61%位于三四线。

中国海外发展董事局主席颜建国亦预判城市分化的趋势会进一步强化，他认为一二线城市抵御周期波动的能量更强，而三四线城市波动调整更大，因此，在2022年新增的2403.4亿元总货值中，一二线城市的货值占比为87%，相较过往有所提升，而公司还将进一步聚焦一二线重点城市。

不过，龙头房企们在土地市场要面对的不止是实力相当的竞争对手，还有体量虽小却不容轻视的地方性小房企们。

时代财经了解到，本次参与广州番禺宅地摇号的陌生面孔不仅有江苏亚伦集团，还有山西星河集团。这是一家来自山西运城的小型房企，成立于2006年，公司资产仅约20多亿元，员工数量也只有600多人。

山西星河集团虽暂时错失进入广州的机会，但它在宁波展现出大杀四方的风范。今年3月31日，山西星河集团以总价14.7亿元拿下宁波鄞州区一宗城市更新地块，该地块一共获得50家房企入围参拍，竞价不到一分钟就触摸封顶价格转入摇号环节。

宁波之外，山西星河集团还在杭州、深圳、西安等城市的土地市场，与知名房企掰起了手腕。今年3月31日，该房企参拍深圳龙岗地块，但最终不敌龙湖。

地方性小房企的突围并非偶然，房地产在2021年下半年进入了深度调整期，而随着时间的推移，房企尤其是民营企业对投资愈发谨慎，地方性小房企也迎来了崭露头角的机会。

2022年，浙江房企伟星房产在土地市场上大举出击，一共斩获20宗地块，根据界面新闻统计，其在2021年共拿下19宗地，拿地总投入达到225亿，同比增长127.4%，而在这一年，伟星房产的营业收入仅为281.6亿元。

随着土地市场升温，更多的地方性小房企开始冒头。