本报记者? 梁宝欣? 李贝贝? 深圳报道

2022年，房地产行业经历前所未有的震荡。在这一局面之下，行业“大哥”万科表现出其一贯的“定力”，交上了一份属实不易的成绩单。

3月30日晚，万科发布2022年度报告。报告显示，万科2022年实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；经营性现金流连续14年为正；在开发业务上有超过34万套新房的交付；经营服务业务全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。

这份成绩单使得万科的管理层在3月31日举行的2022年度业绩推介会上显得较为从容。万科董事会主席郁亮还在会上指出，现阶段的房地产市场仍然处于温和恢复的阶段，既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，而新房需求上有天花板，下有保底线。

市场仍处于温和恢复的阶段

2022年，万科开发业务全年实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元，分别下降30.9%和33.6%，结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1%，结算收入4444.0亿元，同比增长10.5%。

万科在2022年报“致股东”一节中写道，2022 年，行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计。全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌。根据有关机构监测，百强房企销售额同比下降 42%。行业融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能。大量房企资金链断裂，并冲击上下游。市场预期降至冰点，信心危机导致的恶性循环开始向所有企业蔓延。

不过，在万科2022年度业绩推介会上，郁亮指出，现阶段的市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，市场仍然处于温和恢复的阶段。

对于上述结论，郁亮表示有四个方面的原因，一是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放；二是今年春节较早，对1月成交有影响；三是房地产政策环境较为友好，从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升；四是房价确实有所下降，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。

“从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。3月以来，目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒，市场还在温和复苏的轨道上。”郁亮说。

而在新房需求方面，郁亮认为“上有天花板，下有保底线”。一方面，国内城镇人均住房面积已达40平方米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值，这就是“天花板”。另一方面，从人口流动和住房改善的速度来看，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求，这是“保底线”。

同时，郁亮还认为，受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。“比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。”

万科经营服务类业务学费基本已经交完

近年来，房地产行业普遍的共识就是，地产发展无法再回到过去“三高”的老路，也不可能过度依赖住宅开发。而万科数年前就开始布局多个不动产领域业务，并且形成了开发、经营、服务并重的策略。数据显示，2022年万科经营服务类业务保持高速发展，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。

郁亮在业绩会上指出，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。

同时，郁亮也对万科经营服务业务的未来表达了信心。他表示，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。同时，他也提及，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。

此外，当被问及转型业务未来表现会如何时，郁亮指出，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。与此同时，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。

责任编辑：张蓓? 主编：张豫宁