政策变化：“放松—定调—全力支持”三步走

2022年四季度以来，房地产行业融资政策密集推出，各类融资渠道不断打通，融资资金大规模释放。从政策释放走向来看，大致遵循“放松—定调—全力支持”的路径。

放松—11月8日，交易商协会率先放出“第二支箭”，推动民营企业发债融资，多家民企在增信模式的支持下成功发行债券。随后多部门联合发布“金融16条”措施，半个月内万亿级信贷意向资金快速与房企匹配。11月28日证监会推出股权融资方面调整优化的5项措施，30余家上市房企公布股权融资计划。

定调—在各项放松政策下，融资资金到位及时且迅速，说明资金供给、需求双方均对以上措施做出了积极相应，也为明年房地产行业发展基调的定调做好了铺垫。12月16日，中央经济工作会议确定提到：满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

全力支持—在中央经济工作会议定调的基础上，央行、证监会、银保监会陆续发声，从不同方面改善行业融资需求，化解行业风险。自此可以看出两个信号，一是融资覆盖面的广泛性，明年将继续支持保交付项目、房企合理需求、及收并购等方面的融资；二是融资资金的持续性，明年各渠道资金将继续保持积极投放的节奏，满足各方合理需求，支持行业平稳发展。

表：2022年11月以来房地产行业融资政策汇总

资金投放：贯穿“项目—房企—行业”，由表及里满足多方需求

从近期的政策组合可以看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，资金用途由表及里满足不同层面需求：在解决既有的保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决当下行业的两个根本性问题，即资产负债比例不合理问题、风险资产重组问题。

1、信贷资金投放规模最大

信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。从已公布的意向资金用途来看，最主要资金流向的仍是面向项目的开发贷、保交付资金，其次为偿还债务、保函等帮助企业释放受限流动性方面。

2、发债融资落地最快

发债融资曾经为房企重要的融资渠道之一，但在过去的一年里，海外债渠道基本关闭，信用债对民企发债不甚友好，仍具有发债资格的企业寥寥无几。随着增信政策的一再优化，民企发债融资快速落地。目前已有越来越多的房企递交了发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多的民企加入到发债融资的行列中来。

3、股权融资助力解决高负债及并购重组问题

与股权融资不同，信贷融资与发债融资只是短期内规模下滑，但长期以来从未中断。而上市房企股权融资已经寂静了很久，特别是“借壳上市”，是时隔12年后的首次重启。与前两类渠道相比，股权融资的意义更重大，对行业带来的影响也更深远。

（1）股东增加投资提升公司形象

股权融资为房企新增了一条融资方式，即向股东而不是债权人募集资金。特别是从目前上市房企公布的增发预案来看，不少民企是大股东或实控人进行增发股权认购，投资人就是公司的决策人，熟悉公司情况，与公司利益一致。大股东或实控人直接以现金形式补充权益资本，有利于提升公司资本形象，提振投资人信心。

（2）改善资产负债表

信贷、债权融资对房企来说是增加了有息债务，加大了负债端规模，对资产负债表无实质性改善，甚至有可能进一步拉高负债率。股权融资则直接拉升权益资本，是最直接有效的改善资产负债表行为，也符合当前监管方一再强调的任务。

（3）借壳上市加速行业并购重组

与上市房企股权融资不同，“借壳上市”为没有能力直接股权融资的房企开辟了新思路，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。

允许符合条件的房地产企业通过重组“借壳上市”，重组对象须为房地产行业上市公司，可同时盘活两类存量资源。对于拥有土储资源的非上市企业，可以借机将地产部分分剥上市，有利于盘活优质资产，通过资本市场的认证开辟股权融资这一新的融资渠道。对于被重组的企业，一方面获得优质资产的注入，另一方面借助优质房企的加持重新获得融资能力，起到盘活存量风险资产的作用。从企业角度来看，双方均可借机实现扩大资产、提升权益规模，进而实现资产负债表的优化。从行业角度来看，加快了行业资产并购重组、风险出清的进程。

（4）全链条融资加速

允许房地产和建筑等密切相关行业的上市公司实施涉房重组，则是通过“同行业、上下游”整合，实现扩大股权融资的实施范围。“金融16条”已提出稳定建筑企业信贷投放，本次政策再度强调上下游企业协同融资的重要性、合理性，有利于全链条改善流动性紧张的情况。

支持方式：“信贷—债券—股权”三箭齐发

房企融资渠道已形成“信贷—债券—股权”三箭齐发的稳定局面，并且通过监管方、金融机构、股东共同发力，截至目前已有大笔资金通过不同渠道输入项目、企业。

1、信贷资金近5万亿

自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信。从获得授信的银行个数来看，万科最多为15家，其次是绿城13家，然后是美的置业12家。从获得授信额度看，万科、绿城均超过4000亿元，其次碧桂园超过3000亿元，然后是美的置业1000亿元。从银行端来看，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

2、增信协同无担保债券同步发行

11月以来，民企积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超千亿。

表：2022年11月以来民企债券意向发行额度

而通过增信担保已发行的债券共10笔，融资总额93.3亿元，其中“央地合作”模式下发行16.3亿元。民企及混合所有制发行的无担保信用债共51亿元，其中部分企业增信债券与无担保债券同时发行。增信担保有效拉动了民企债券融资。

表：2022年11月以来民企及混合所有制企业信用债发行统计（单位：亿元）

3、股权融资覆盖范围广泛

股权融资信号发出后，已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。从房企属性来看，央国企、民企、混合所有制均有参与。从企业当前状态来看，不仅包含优质房企，也有出险房企。从融资对象来看，大股东或实控人、母公司、金融机构均有出现。从融资目的来看，项目开发、偿还境内外债务、补充流动资金为主要用途，还有部分企业明确提出用来购买股权资产。

表：2022年11月以来房企股权融资公告统计

总结：供给端支持就位，需求端有待加力

供给端全力支持行业融资修复。中央经济工作会议已经为行业发展方向定下基调，政策方面将继续满足项目交付、房企经营、并购重组三方合理融资需求，保证融资覆盖面的广泛性；信贷、债券、股权三条主要融资渠道将继续维持开放状态，保证融资资金的持续性。在行业供给端利好尽出的背景下，房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。

需求端修复，拉动销售回款才是根本之道。企业要抓住当前融资窗口期，根据自身情况积极对接资金供给方，补充流动性；更要借助融资力量拉动销售端，推动经营端流动性回暖，从根本上解决流动性问题。

此外，刘鹤副总理此前讲话中提到针对房地产行业“正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”在供给端发力的同时，新举措如果可以针对需求端进行改善，企业则有望在经营端也快速实现流动性回暖。