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2022年，租赁住房市场受疫情影响，市场租金有所下行，但随着相关政策的不断出台和保租房的快速发展，明年市场逐步企稳并有望迎来增长。

1.租金走势

2022年，受经济下行压力加大、新冠疫情反复等因素影响，市场租金有所下行。普通住宅方面，根据中指50城住宅租赁价格指数，2022年1-11月50城住宅平均租金累计下跌1.97%，其中有6个月租金环比下跌，年内租金累计下跌的城市有46个。长租公寓方面，在中指监测的30个重点城市中，2022年1-11月长租公寓租金累计下跌的城市有27个。

2.政策趋势

2022年，住房租赁相关政策密集出台，住房租赁市场发展支持力度持续加大。一方面，中央和地方持续出台保租房支持政策，自2021年7月国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，截至2022年11月，累计已有超90个省市出台了推动保租房发展的地方性文件，从筹集方式、财政补贴等方面提供了政策支持。另一方面，各城市积极出台租赁市场监管政策，北京住房租赁条例正式施行，上海亦跟进发布相关条例，通过地方立法进一步规范住房租赁市场，营造良好的租房环境。

3.保租房发展

2022年保租房发展十分迅速。一方面，各城市积极完成保租房筹集任务。2022年，全国计划筹集保租房240万套，住建部统计数据显示，1-10月全国保租房已开工建设和筹集233.6万套，占年度计划的98.8%。据不完全统计，目前已有杭州、沈阳、武汉、郑州等多个城市提前完成了保租房筹集的年度目标。另一方面，保租房公募REITs快速推进并落地，目前已有4支保租房公募REITs正式上市，保租房公募REITs提供了宝贵的融资退出渠道，保租房“融投管退”的商业闭环得以形成。

4.展望2023

2023年，随着疫情防控政策持续优化、社会经济逐渐复苏，住房租赁市场亦有望企稳并迎来增长。2023年，保租房预计仍将保持一定的发展速度，政策支持将会持续，保租房公募REITs也有望进一步扩围。目前，山东省、河南省、西安、成都、郑州等多个省市已经公布了2023年保租房筹集计划，从已公布计划的城市来看，2023年保租房计划筹集规模较2022年略有减少，但总体规模预计仍将维持在较高水平。