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12月8日，证监会李超副主席在参加首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会时表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

这一好消息受到业内外广泛关注。“公募REITs的发行就相当于一个企业的IPO，可以对接中小投资人，进一步降低股性融资的成本。”魔方生活服务集团首席战略官胡鼎如是表示。

可以说，该政策在业内意料之内，参照和讯此前的《单月最高8个项目获更新 下半年公募REITs显著提速》一文，我国公募REITs在政策端正在加速推进。截至目前，目前已有3只REIT上市，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT。

由于保障性租赁住房的体量占比并不高，以广州为例，截止到2025年，广州市将完成保障性租赁住房60万套，相对于广州市五百多万的租赁房源来说，保障性租赁住房占比大概10%左右，北京、上海的占比可能更低。

胡鼎认为，根据十四五规划，各城市累计规划了五六百万套的保障性租赁住房，但事实上这些还是远远不够，根据第七次全国人口普查数据，中国租房人口有两到三亿。言外之意，公募REITs还需要盘活更多住房项目，包括民营项目或非政策性项目。

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可以肯定，保租房REIT继续扩容，未来将陆续推进多个保租房REITs上市。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，租赁房市场规模庞大，租赁房不能出售，住房租赁的开发运营企业，有大量资金沉淀。如果长租房REITs上市，将能打通开发建设及运营的闭环经营，减少住房租赁开发运营企业资金压力，提高资金效率，有利于支持长租房市场良性发展，有利于构建“购租并举”的住房发展模式。

业内人士表示，此次会议实际上使得REITs此前的禁令开始废除，并对房地产发展具有积极的作用。根据2020年7月发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。其含义是，REITs涉及的底层资产，只能是基础设施以及保障性租赁住房等。即便是战略性新兴产业集群涉及的物业，其项目用地性质也应该为非商业、非住宅用地。换而言之，根据2020年的政策基调，商业地产和REITs没有试点结合的可能。而此次长三角会议明显放开了这个领域。

商业地产实际上包括了购物中心、写字楼、酒店等物业，业内人士表示，据此可以认为，后续此类领域可以打包做试点，进而形成商业地产REITs产品。此类产品对于后续相关房企盘活存量、优化资金退出渠道等有积极的作用，也是后续各类房企所需要积极关注的内容。

刘水认为，商业不动产REITs有望推进上市，将促进房企改善资产负债表。证监会副主席李超指出，REITs试点扩展到商业不动产领域，商业不动产REITs有望推进上市。部分房企开发持有商业不动产，沉淀了大量资金，增加了资金负担。商业不动产REITs上市，将能使部分房企回笼资金，增强现金流，改善资产负债表。

在产品方面，专家认为，未来REITs在三个领域会形成新产品，一是以购物中心、酒店和写字楼为底层资产的REITs产品。此类产品或会专注一二线城市的商业项目，通过打包进行上市。一方面有助于此类商业地产企业借此类渠道退出，实现资金的良好循环，另一方面也优化了REITs产品线，未来基础设施REITs、商业地产REITs等可以形成更好的资产组合效应。

二是以市场化租赁住房为底层资产的REITs产品。此次政策明确提及市场化长租房可以纳入到REITs试点范围，实际上就是我们过去提及的长租公寓。因此，其对于长租公寓后续融资渠道的拓展具有非常积极的作用。一些长租公寓企业要积极研究此类产品的推进模式，可参考目前四支保障性租赁住房REITs产品的模式，主动提高租金收益，以更好参加此类产品创新。

三是保交楼部分房源转为保租房的REITs产品创新。在各地保交楼过程中，一些地方政府开始收储房企的出险资产和项目，进而转变为保障性租赁住房项目。目前保交楼方面的资金或融资渠道比较狭窄，确实需要有新的金融产品。通过REITs产品介入，有助于保交楼方面融资渠道的拓展，此类拓展对于地方政府减少资金投入等有非常重要的意义。

值得关注的是，同日，ICCRA住房租赁产业研究院发布了《中国住房租赁行业ESG行动指南》（以下简称“报告”），并指出，从融资层面来看，ESG资产管理规模呈现加快扩张之势，将ESG责任投资理念付诸实践，可以降低风险并提高回报，有助于提升企业估值，降低企业的融资成本。

从市场层面来看，越来越多的企业开始涉足ESG投资，可持续投资相对于总管理资产的比例呈增长之势。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，“推动高质量发展，需要将创新发展、协调发展、绿色发展的三个新发展理念相融合。”