【中指产品】开发云数据中心新增“产业政策”模块，支持关键词、标题搜索！→戳这里试用

　　11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其中提出要积极配合做好受困房地产企业风险处置，鼓励资产管理公司参与项目处置。

　　实际上，政策发布之前，外资已经嗅到商机，开始抄底境内的房地产。根据中指研究院报告梳理，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资在国内房地产市场加速进场，从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。

　　然而，一个令人疑惑的是，截止今年9月，境内房地产开发利用的外资并不多。国家统计局的数据显示，今年1—9月，房地产开发实际利用外资仅61亿元，增长2.7%。61亿元的资金，以目前境内热点城市的土地价格，也就是一两块土地的总价。但根据中指院列举的外资收购信息，仅仅今年1—4月收购标的所涉及的金额就超过100亿元。

↓相关报告下载↓

2022年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜

中指丨2022年1-10月全国房地产开发经营数据解读

中指丨央行、银保监出台16项救市举措，能托住房地产吗？

中国房地产指数系统月报（2022年10月）

中国房地产市场月报2022年10月

　　那么，统计数据为何没有追踪到外资在房地产行业的大举投入？

　　从中指研究院的报告，不难发现背后的逻辑。外资的抄底，并没有从境外大规模动用资金，而是凭借自身的金融信用，在境内完成人民币融资，然后抄底境内的人民币资产。这是以索罗斯为代表的华尔街精英们最擅长的手法。当年，后者做空东南亚诸国货币时，用的也是以当地货币计价的金融工具，而非直接从美国投入天量美元。

　　买楼的钱：用的多是人民币

　　与过往收购不同，外资这一次在境内的不动产收购，更多使用的是人民币而非美元，其中相当一部分的融资，很可能来自于境内贷款。

　　资金来源的细微差别，间接反映着外资对境内房地产市场趋势的判断。眼下，很可能就是房地产市场的底部。

　　外资的资金来源，很大程度取决于被收购标的的注册地。早在2006 年，建设部等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》171 号文，通过投资主体、资金、外汇管理等多方渠道对外商投资中国房地产进行限制。

　　从那时开始，外资投资境内不动产，就只能选择少数持有境内物业的SPV（特殊目的）公司的股权转让来实现。这个趋势在2021年之前依然持续。中国研究院统计的黑石与凯德置地所进行的两次收并购，所收购的均是持有境内不动产的境外SPV公司的股权。

　　但从2021年下半年开始，这一趋势发生了巨大的变化。铁狮门、大和房屋、凯德地产均是在境内直接投资开发，博枫所收购的富力及合景泰富上海项目——嘉誉云景为例，项目公司上海城投悦城置业的股东中，虽然有一家是美国汉斯的上海分公司，但后者也并非注册在境外的企业，不属于可以让外资直接在境外收购的房地产项目。

　　戴德梁行华东区资本市场部联席主管卢强证实，外资收购境内房地产的资金绝大部分是人民币资金。不仅仅是贷款部分，就是自有资金也多是人民币为主。

　　用人民币赚人民币的原因也很简单，美元在持续加息后，利率已经超过了人民币的贷款利率，用人民币抄底更优惠。

　　背后动因：看好中国经济长期发展

　　在接近三十年的房地产开发历史中，外资“抄底”中国的房地产有过多次。最早的一次，还是发生在2004年，彼时房地产场刚刚兴起，人民币兑美元的汇率也不断攀升。以大摩为代表的境外资本蜂拥入市，抄底境内的房地产资产。

　　此后，在2008年金融危机发生时，也有包括黑石在内的境外资本，抄底境内商用物业，想从中获取巨额收益。

　　在后来，境外资本就逐渐在房地产市场上逐渐归隐，更多是在资本市场以投资地产企业股票和美元债的方式，投资中国的不动产，大规模的收并购热潮，再未出现。直到去年四季度开始，外资又开始大规模回归，成为活跃于大宗交易市场的闪亮“明星”。

　　“伴随着中国经济越来越开放，外资去购买中国资产的意愿也开始不断增加。”盘古智库高级研究员江瀚认为，外资购买中国资产的这种发展逻辑，应该是跟中国经济的开放程度既有密切关联度的。

　　第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想对和讯表示，全球经济充满了不确定性，很多布局全球的私募基金和资管公司追求的是一种稳定的投资回报，而不动产是一个非常重要的选择，从回报的角度来讲，中国是重中之重，能提供稳定回报率的城市就是以北京和上海为代表的一线城市。

　　对于影响外资投资的因素，李想认为，这首先与市场繁荣程度有关，国内的商办不动产是一个不断发展的过程，随着规模增长，投资力度也随之增加；其次是可售资产的数量，本轮外资抄底的一个重要背景就是资产供给较多；此外，从内部因素看，外资自身的决策速度也在加快。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，整体市场稳定、行业具有发展潜力、当前资产价格有优势等都是外资的评判标准。此外，外资具有全球化视野，经历过多个国家房地产市场周期变化，善于跨周期经营，规避周期性风险，在市场低迷期积极进入。

　　结合在当前美国加息及外资热钱外流的情况下，江瀚认为，本轮外资抄底说明外资可能更好的看清了中国长期的发展潜力。

　　资产价格：掘金房地产的好时机

　　外资抄底不仅仅意味着外资对人民币长期趋势的看好，也预示着国内房地产市场已经完成了筑底。

　　国家统计局的统计显示，商品房销售额99380亿元，同比下降26.3%，降幅比1月份至8月份收窄了1.6个百分点，从环比数据看，9月份商品房销售面积、销售额环比分别增长39.32%、33.68%。而另一方面，人民币新增贷款规模持续飙升，人民银行发布的《2022年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2022年三季度末，金融机构人民币各项贷款余额210.76万亿元，同比增长11.2%；前三季度人民币贷款增加18.08万亿元，同比多增1.36万亿元。

　　充裕的社会融资渠道、低廉的财务成本，加上已有好转迹象的房地产市场。所有鼓励海外资本抄底境内楼市的要素都全了。

　　“当前我国房地产市场处于深度调整，行业资产整体流动性较差，资产价格相对较低。”刘水表示，一是土地价格，重点城市土地溢价率很低，甚至底价成交，近期300个城市住宅土地成交溢价率不足2%，处于近年的低位。二是上市房企股价平均市盈率在5左右，市净率低于1，均处于较低水平。三是持有性商业物业价格较低，短期宏观经济乏力，疫情及消费影响，导致商业物业价格较低。

　　从商办市场来看，李想认为，市场正在往下探，商办市场和整个宏观经济是紧密相连的，2022年经济面临很严重的挑战，增速在放缓，外部环境也不宽松，市场信心不是很足，同时整个商办市场出现供过于求的情况，买家谨慎出手，导致很难成交。

　　深耕楼市多年的境外资本，自然急切地跃跃欲试，要通过楼市的调整，攫取过去多年中国经济发展的红利。

　　比如，11月6日，恒大发布公告称，其位于香港元朗的一宗未开发住宅用地已被资产接管人出售，总售价约为6.37亿美元，恒大因此亏损7.7亿美元。而恒大上述资产的资管人正是鼎鼎大名的橡树资本。有好事者估算橡树资本介入恒大这次投资的年化收益率，基本上可以达到15%。

　　经过持续接近一年的楼市冬天，境内房地产企业中部分企业也已奄奄一息，命悬一线。此时出手，自然可以赚得钵满盆满。