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11月11日，杭州市传出开始执行贷款新政的消息，新政内容包括“认房不认贷”、首套房首付款三成、二套首付款比例降至四成等。

据悉，这是杭州自2017年3月起宣布实行“认房又认贷”政策后的首次松绑。浙报传媒地产研究院院长丁建刚向记者表示，“传闻中的杭州房贷新政，是今年以来，杭州地方政府所有的救市政策中，力度最大的一次。”

记者获悉，尽管还未官宣，但“房贷新政”现已在杭州执行。11月12日下午，杭州建发华发江华玺云、招商&北科建运晓花望府两个项目的置业顾问均向记者确认，目前购买新盘可按新政办理贷款。

“本次政策调整后，杭州无论是新房还是二手房购房成本都将有所降低，有利于释放新的需求，带动成交，叠加临近年底房企冲刺业绩或将推出各类优惠，预计11月杭州楼市市场成交规模将有所回升。”中指研究院华东分院常务副总高院生向记者表示。

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杭州房地产市场月报2022年10月

中国房地产市场月报2022年10月

杭州楼市政策调整

11月10日晚间，一张《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》网传图片显示，杭州某银行通知各支行、分行营业部及个贷经营中心，自11月11日起，对杭州首套住房的贷款部分认定条件、二套首付比例以及首套房、二套房贷款利率进行调整。

具体而言，在房贷利率方面，购买140平方米以下普通住宅，首套利率为LPR减20bp，二套为加60bp。按最新LPR利率，房贷适用的五年期利率4.3%计算，即首套利率4.1%，二套4.9%。至此，二套利率已低至启动LPR前的首套基准利率。

在此之前，今年6月以来，杭州首套房贷利率一直维持在4.25%左右、二套房房贷利率维持在4.95%左右。今年5月，央行允许房贷利率可在同期LPR的基础上最高下调20个基点，按8月以来4.3%的五年期LPR计算，购买普通住宅的首套房房贷利率下限为4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。这也意味着，杭州本次下调购房利率已达到房贷利率下限。

在限贷政策方面，杭州全域范围内开始实行“认房不认贷”，即购房人手中房贷全还清，在杭州买房算首套房；二套房首付比例从6成调整至4成。政策自11月11日开始执行，对于已经网签或者未网签客户，具体以网签备案日期和11月11日为界限。

记者注意到，2017年3月29日，杭州宣布实行“认房又认贷”，即无论是否有房，只要有住房贷款按揭记录，再次购房执行二套房政策，不仅首付比例高达60%，贷款利率同样按二套房算，因而此次调整也将成为五年来杭州首次放松“认房又认贷”政策。

之后，该消息得到招商银行、建设银行等银行的确认。11月11日下午，招商银行杭州分行个贷处工作人员向记者确认了该条消息，但坦言现在没有“官宣”，只能透露要具体情况具体对待。“如果是购买新盘，项目方会帮助购房者与合作银行进行贷款办理，每个楼盘的情况不一样，合作的银行也不一样，以该楼盘发布的信息为准。如果是二手房，则需要对应的中介机构与合作银行进行处理。”

与此同时，尽管还未“官宣”，但杭州多个楼盘也已开始执行新政。

“首套三成首付，二套四成首付。”11月12日下午，位于杭州上城区的建发华发江华玺云项目工作人员向记者介绍说，该项目刚刚结束登记、即将进入摇号阶段，购房者已可以按照“房贷新规”办理贷款。

位于拱墅区的招商&北科建运晓花望府销售顾问也向记者确认，该项目已可按照房贷新政办理贷款。置业顾问在电话中称，按照“认房不认贷”的规定，外地有房但贷款已经结清的购房者，在杭州购买首套房可以三成首付，如果贷款还没结清，按二套执行。

二手房方面，据我爱我家中介透露，从11月11日开始，置业顾问已可按照最新的首套房贷利率4.1%、二套房贷利率4.9%标准，带客户办理买房的贷款手续。

有利于释放新的需求

浙报传媒研究院院长丁建刚指出，传闻中的杭州房贷新政，是今年以来，杭州地方政府所有的救市政策中，力度最大的一次。

记者看到，杭州年内已出台过多项楼市支持政策，包括临安发布的购房补贴、不限购和人才补贴政策、富阳全区调整限购，推出契税补贴和企业购房优惠等。此外，杭州的余杭区和萧山区部分街道也调整了限购政策、推出契税补贴、钱塘区部分街道放宽限购等，但这些政策均为“局部政策”，并未覆盖全市。

另一方面，上述政策的调整，也没有对杭州楼市起到明显的提振作用。在刚刚过去的“银十”，据中指研究院数据，今年10月，杭州新房成交量低迷，环比下降24.5%；在具体开盘表现上，10月杭州市区整体中签率47.7%，较上月增长12.1个百分点，10月流摇率39.1%，较上月升高3.1个百分点。

二手房方面，数据显示，杭州10月二手房网签量逾4300套，环比下滑10%，而杭州二手房网签量已连续四个月下滑；价格方面，中指研究院数据显示，今年1月杭州二手住宅参考均价约40340元/平方米，6月降至37692元/平方米，10月均价则进一步回调至37040元/平方米。

因此，对于此次杭州全市范围内购房信贷政策的调整，业内普遍乐观，公认在杭州买房成本将大大降低，有效支持刚需和改善性购房需求，有助于稳楼市、稳预期。

“本次政策调整后，杭州无论是新房还是二手房购房成本都将有所降低，有利于释放新的需求、带动成交，叠加临近年底房企冲刺业绩或将推出各类优惠，预计11月杭州楼市市场成交规模将有所回升。”11月12日，中指研究院华东分院常务副总高院生向记者表示。

不过，亦有业内人士表示，杭州楼市当前仍处于“探底”过程中，观望氛围较浓，市场信心修复仍需时日。

例如，在丁建刚看来，此次杭州房贷新政具有强指向性：“改善型购房者。杭州’517新政’只指向二手房，而这次房贷新政受益的是所有商品房和二手房的改善型购房者。”因此，尽管房贷新政对杭州市场的作用会在短期内显现出来，但由于政策针对的人群面并不广，很难从总体上改变市场的走势。

“市场的走向，更多取决于人们对未来的预期和信心。而影响人们预期和信心，更多的并非房地产市场的因素。”丁建刚向记者进一步指出，疫情防控、宏观经济、社会各行业和各阶层就业稳定和收入，以及全国各地对于（保障）房地产市场稳定的力度等这些方面，在更大程度上影响着人们的预期和信心。