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2022年第三季度，随着经济活动从疫情影响中逐渐恢复，上海各物业市场的活动回归正轨。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静10月13日表示：“虽然上个季度由于疫情影响未有新项目竣工，但三季度随着项目施工恢复正常，多个物业市场迎来新项目竣工入市，市场租赁需求也有所提升。”

写字楼市场成交缓慢复苏

2022年上半年，上海经济恢复至去年同期的九成，6月份以后主要经济指标明显改善，受经济回归正常之利好，写字楼需求正在逐渐恢复中。

根据戴德梁行研究部数据显示，三季度，上海甲级写字楼净吸纳面积23.7万平方米，环比上扬208.3%，其中核心区4.9万平方米，新兴区18.9万平方米，均呈现环比上扬的趋势，主要是新项目入市带动交易的提升。

三季度，徐汇中心区、苏河湾、前滩三个区域均有重点项目入市，共计建筑体量27.7万平方米，核心区徐家汇板块“徐家汇中心三期T1”、新兴区静安苏河湾板块“华润苏河湾中心”以及前滩板块“前滩国际广场”入市。

记者了解到，在办公楼市场，传统行业以及战略性新兴产业带动租赁需求逐步复苏。

以甲级办公楼市场为例，仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏向记者透露，在中央商务区，多元化的租户需求助力市场保持稳定。金融服务和专业服务公司仍是租赁需求主要推动力。然而，由于租户整体仍持保守态度，更多租户选择续租。

“大量的问询仍集中在前滩、徐汇滨江等热门板块。”江苏表示：“从行业来看，生命科学、新能源汽车等战略性新兴产业带动租赁需求，金融服务和科技新媒体企业需求保持韧性。”

不过，在供应量增加的情况下，仲量联行报告显示，由于疫情影响犹存，部分空置率较高房源的业主调整租金预期，致使中央商务区租金环比小幅下跌0.7%。非中央商务区，板块间租金分化加剧，空置率较高的板块面临更多竞争压力，部分业主积极调整租金预期应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.3%。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，从第三季度成交数据来看，市场逐步复苏，更开放的人才政策及经济发展举措为经济进一步复苏提供保障，后市将延续这一态势。

与此同时，办公楼项目仍是上海大宗交易的主要标的。据戴德梁行报告，上海第三季度共录得14宗大宗交易，共计成交额153亿元。具体到物业类型，办公产品成交额占比维持在超60%的水平，成交总金额93.2亿元。其中不乏佳兆业金融中心、君康金融广场等高金额交易，单笔交易均突破20亿元。

核心商圈购物中心需求率先回暖

与办公楼市场一起回暖的还有零售市场：今年三季度，上海市政府出台了一系列刺激消费措施，修复本地居民的消费信心，助力零售市场回暖，如“五五购物节”“爱购上海电子消费券”等，上海市中高端购物中心的客流量显著回升。

据戴德梁行方面统计，本季度优质开发商的零售物业在十一黄金周之前抢先入市，助力市场回暖。如苏河湾万象天地、锦沧文华、龙湖上海金汇天街和上海天空万科广场，分别为市场新增60,000平方米、20,000平方米、 110,000平方米和100,000平方米的零售面积。

值得一提的是，受疫情冲击较大的餐饮业态在三季度迎来迅速恢复，尤其是优质餐饮的扩张需求恢复较为明显。据仲量联行报告，在三季度新租赁面积中，餐饮业态约占整体的45%。

同时，三季度核心商圈与非核心商圈各有2个项目入市，核心商圈新增商业面积6万平方米，非核心商圈新增12.3万平方米。其中位于南京西路的改造项目锦沧文华广场引入多家国际时尚品牌的全国首店，进一步提升了上海奢侈品零售市场格局。

但疫情之下，核心商圈商务人群和游客群体的消费减少，空置率环比上升3.9个百分点至13.6%。在非核心区，标杆性的区域型购物中心由于区域内居民消费群体稳定，疫情后表现仍保持韧性；非核心商圈空置率小幅上升2.3个百分点至12.3%。

租金方面，据仲量联行数据，三季度核心商圈首层租金环比下降3.7%，非核心商圈首层租金环比下降3.9%。整体租金跌幅扩大反映出当前业主和租户所面临的挑战较大。业主为留住现有租户，对于租金优惠条款的谈判持更开放的态度。租户则倾向于签订更短的租期以保持灵活性。

“疫情对于消费的影响正在逐渐消除，本季度全市商圈消费集中度加强，重点商圈提质效应显著。”戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事陈云九向记者表示，目前上海的疫情状况有所改善，上海市经济及商业已基本恢复正轨。短时间内商业载体与品牌的开业节奏将会放缓，但未来新载体与新品牌的开业节奏将逐步恢复正常。