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农民群体在房地产市场中的重要性越来越凸显。继今年6月以来，河南、江苏部分楼盘对位农民购房群体，推出“小麦换房”“大蒜换房”“西瓜换房”等活动后，多地开始陆续出台鼓励支持农民进城购房的政策，优惠幅度之广、力度之大引发多方关注。

2016年至2020年，约1亿左右农业转移人口在城镇落户。从人口数量上看，农民这一庞大购房群体在市场中举足轻重。就目前来看，由于房地产行业具有极强的地域性和非标性，县城楼市表现各有特点。专家认为，鼓励农民进城购房，对楼市的作用更加偏向于长效。“总体而言，县域城镇化的发展是一个大方向，有利于当地楼市的稳健发展”。专家指出。

多地推出鼓励政策

7-8月期间，江苏省盐城市阜宁县、吉林市桦甸市（县级市）、贵州省晴隆县、四川省凉山彝族自治州宁南县、安徽省安庆市潜山市（县级市）等多个县城相继发布鼓励农民进城买房的政策，包括实施特殊群体置业补贴、自愿退出宅基地进城购房落户的农民可享受5万元奖励、享受住房公积金贷款等。

9月以来，鼓励农民购房的地区持续扩容，赣州市崇义县、吉林市四平市双辽市、吉林市敦化市、河南省焦作市、温州市龙港市等地近期相继推出多重优惠政策。

例如，9月4日，吉林市敦化市出台鼓励农民进城购房优惠实施方案，对于符合优惠政策条件的农民，房地产开发企业提供减免100元/平方米以上的优惠，政府依照其所缴纳商品房契税额度给予补贴、开展“买新房、赠（家电）豪礼”活动等。

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9月5日，四川宜宾高县在相关政策中提出，对在本县中心镇（来复镇、沙河镇、罗场镇）购买房地产开发企业出售新建商品住房的农民工，按照200元/平方米给予一次性补贴，每户最高不超过2万元等；凡户籍所在地在赣州崇义农村的购房者，在崇义县城购买新建商品住宅的，按房屋建筑面积给予100元/平方米的消费补贴等。

部分城市还将农民群体纳入公积金保障体系：9月1日起，浙江省温州市龙港市正式施行集体经济组织成员建缴住房公积金制度，施行首日有50位农民报名。据龙港市委宣传统战部官方平台的消息，龙港市试点将农民群体纳入公积金保障体系，由公积金管理部门开立个人公积金账户。集体经济组织成员连续缴存6个月后，可享受15万-50万元的公积金贷款额度，可基本覆盖农民购建房的资金缺口。

值得注意的是，对于进城购房农民最为关注的“留下来”问题，多城在推出的农民进城购房支持政策中提出了不少解决方案，为农民在就业、教育、医疗等各方面提供基础保障，如享受随迁子女义务教育阶段就近入学转学、申请住房公积金、为从事个体经营的进城购房农民减税等政策，拿出实实在在的诚意，充分保障农民的权益，解决后顾之忧。

例如，吉林省四平市双辽市人民政府于9月7日发布的文件中规定，进城购房农民可参加城镇企业职工养老保险，达到企业职工养老保险法定退休年龄且满足缴费年限时，可按月享受企业职工养老保险待遇；外地户口农民工在双辽市有固定工作单位的，可以随单位办理职工医疗保险，享受双辽市职工医疗保险待遇等。

“以房留人”

据中国政府网数据，截至2021年底，我国1472个县的县城常住人口为1.6亿人左右，394个县级市的城区常住人口为0.9亿人左右，县城及县级市城区人口占全国城镇常住人口的近30%。而在《人民日报》于9月20日发表的一则报道中，农业农村部总农艺师、发展规划司司长曾衍德透露，截至今年6月底，全国返乡农民工就地就近就业达到90.7%。“县域是农民就地就近就业的蓄水池，目前55%的农民工在县域内就业。”曾衍德表示。

从人口数量上看，农民这一购房群体对于县城楼市的重要性无需赘言。2021年9月，国务院新闻办公室发布的《中国的全面小康》白皮书指出，“县城短板弱项加快补齐，越来越多的农民选择到县城安家置业”，2016年至2020年，约1亿左右农业转移人口在城镇落户。

接受记者采访的人士普遍认为，当前多个县城鼓励农民进城购房，目的在于挖掘农民购房潜力去库存，化解房地产市场下行的压力，同时部分县城也是希望“以房留人”，缓解当地城镇化率不足的状况。

对市场将起到长效作用

然而，在县城公务员下乡卖房、县委领导倡导公职人员“要带头购房，买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套”的同时，县城楼市遇冷、县城二手房价腰斩的新闻也不时见诸报端。

“农民进城购房是有真实需要的。但是（农民的）收入与房价不匹配，购买力不足，”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向记者直言：“目前受收入的限制，这些措施暂时不会有显著成效。”

今年7月，中指研究院也在《百城居民置业意愿调查报告》中指出，当前我国城镇化率已超63%，城镇化增速逐步趋缓，能级较弱、人口收缩的三四线、县城拥有一套以上住房的居民数量占比较高，未来新增居住需求相对较为有限。

业内人士指出，因为种种因素，眼下农民购房鼓励政策出台对于楼市效果的刺激作用不会很快起效，而是将作用于长期。业内人士分析，由于房地产行业具有极强的地域性和非标性，县城楼市的表现不可一概而论：在行业深度调整期，一些产业根基相对薄弱的县城楼市，与一些环沪、环京等县城以及产业基础深厚、经济较为发达的县城楼市市场表现仍会有分化，后者会保持相对更加稳健的行情。

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例如，据同策咨询研究部报告，今年8月，昆山商品住宅市场供应和成交规模均明显回升，均价上涨。在放开首套房限购等多重利好政策的刺激下，昆山楼市回暖迹象较为明显，去化周期明显缩短，去化速度加快。

业内人士指出，即使是在经济发达的县城，其楼市表现也分化明显。比如，江苏的太仓、昆山等，因为自身具有一定的产业基础，且可以承接限购政策下的外溢需求，这2年楼市表现总体不错。也有部分经济发展较好的地区，市场相对偏弱。“总体而言，县域城镇化的发展是一个大方向，有利于当地楼市的稳健发展”。

邹琳华也向记者强调，“县城是有一些刚性需求支撑的”。因此，“（房价）大跌的可能性也不大”。