一、囿于地产困局：物业公司承压

2021年以来，受到地产流动性危机的影响，整个物业管理行业也被卷入急流中，受到较大的冲击，部分上市公司延迟发布年报，还有几家公司被恒生指数除名。从资本市场来看，截止到今年6月17日，共有59家上市公司，其中香港主板55家，A股4家。整个板块的总市值最高的时候是万亿港元，现在只有不到4400亿港元，发生了比腰斩还重的下跌。从市盈率水平来看，由最高的41.3倍到现在的只有10几倍的水平。此外，个股的跌幅也十分明显，受地产影响比较大的物业公司相对跌幅较大。总市值跌幅超过50%的企业有17家之多，小于6倍市盈率的企业有15家。

从整个市场IPO的节奏来看有明显放缓的趋势。2021年整个物业板块有14家企业在香港主板上市，2020年有18家，2022年截至到目前为止，时间过半了，只有3家企业上市。7月8日鲁商生活服务将会成为第4家企业，就目前盘点的情况来看，预计全年有7家左右新上市企业。从2021年到现在交表的企业一共是39家，在地产危机之前，一般交表的企业绝大多数都可以上市，但2021年以来交表的这39家企业的分化情况来看也能看出市场的端倪。39家企业里面只有17家成功上市了，有6家表示要坚持不懈地上市，有2家重新递表，有3家企业暂缓上市，有6家企业被收并购，有5家企业状态不明。所以整个IPO的节奏有明显放缓迹象。

囿于地产困局，从逻辑上来看，本来关联方的危机对于物业的影响理论上应该是微乎其微的，因为物业做的是存量市场，而房地产受到增量市场的影响，而实际上受到的隐性影响大于显性影响。显性影响是，整个行业的基本盘从未改变，行业的属性从未改变，政策的支持从未改变，但是隐性影响来自于哪里？最大的影响一个是对于资金流向的怀疑，第二是对于经营自主性和独立性的怀疑。

就目前物业公司管理面积的存量角度来看，关联方的面积仍然是基础，但占比逐步下降。从增量的角度来看，关联方长期的供给能力趋弱，市场化占比提升的趋势非常显著。尤其是像碧桂园服务、建业新生活等企业在增量里来自关联方的面积只有10%几，有80%-90%都来自于市场的外拓。从拿地的情况来看，从2019-2021年很多开发企业拿地的面积在逐渐下降，关联方给物业的支持已经越来越弱，这也是一个不可避免的趋势。

二、独立前行：多措并举扩规模，发力多元化赛道

1.加大市场化拓展力度，主动挖掘潜在项目。目前多数物业公司成立了专门的市场拓展团队，也在关注市场的招投标信息，独立市场化的拓展成效非常显著。中指研究院也有专门的物业数据库，提供招中标项目和新增项目、合约到期项目等数据，主要的目的是帮助大家进行市场拓展，只有市场化占更高的比例，才有底气说是真正走向了独立。

2.增强股权合作，向第三方借力。毕竟单个招投标比较艰难，通过跟第三方的合作可以较大规模进行市场化拓展。很多企业也都选择跟第三方成立合资公司进行市场外拓。

3.理性并购，高质量拓展。2022年以来，整个并购市场的热度仍然在持续，截止到6月29日，公开披露的交易有20宗，涉及到的金额是80亿元，当前仍然是并购窗口期，关注好的市场机会，进行理性并购和高质量拓展仍然是物业公司快速扩张的路径。近期的并购呈现出不同的特点：一是并购的性价比正在显著提升，溢价能力在加强。二是国有企业扛起了并购市场的大旗，活跃度提升。三是大额并购减少，超过20亿的仅2宗。

4.扩收增利，聚焦社区增值服务。2021年，上市公司社区增值服务占比达到了将近20%，是物业公司重要的收入来源，并且这个比例呈现逐年增长的态势。社区增值服务的毛利率非常高，普遍在35%以上。通过分析数据发现，凡是社区增值服务占比高的企业整体利润率也高，呈明显的正相关关系。

5.选择性发展多元服务，加大资产服务布局。目前，国内物业公司多元服务基本上围绕人、货、场开展，这三个部分的占比是1：1：1。而北美最大的物业公司First Service的收入来源于两大块儿，一个是基础物管服务，另一个是多种经营，分别占比各半，其多种经营始终围绕业主的房子开展，包括房子的外墙、地板、消防服务、定制橱柜等服务。对于国内的物业公司来说这是可以借鉴的一个方向，我们围绕房子做的美居服务，目前看增速也是相当快的，而且占比也在逐年提升，所以这应该是一个比较好的方向。

6.迎合业主需求，布局保洁、养老、教育赛道。根据满意度普查结果，最希望物业公司开展的服务分别是保洁服务、养老服务、教育服务，但这三个服务从目前的发展情况来看恰恰占比比较低，占比4%甚至更小的比例。这说明一个强烈的反差，业主最需要的恰恰是目前开展相对薄弱的板块，这三种服务也会是将来开展业主增值服务的重要方向。

7.延伸服务空间，开启城市服务蓝海市场。就目前的情况来看，头部公司甚至中部企业都已经涉足到这个领域，碧桂园服务的城市服务收入达到了45亿，增速超过400%，占比是15.7%，这是非常可观的。雅生活服务、旭辉永升服务城市服务的收入也产生了较大增长。另外非住宅赛道也是重要的发力点。这些都是物业公司走向独立之路需要去开展的业务。

三、独立前行：服务为基，质价相符

作为物业公司，服务质量是安身立命的根本。中指研究院每年6月都会进行全国物业的满意度普查。从今年普查结果看，行业整体满意度得分比去年下滑了2.6分，但标杆企业基本上比较稳定，只下滑了0.5分。整个情况印证了行业在狂飙成长过程之后强烈需要回归服务本质的深层需求。

1.行业满意度评价承压下行，标杆企业得分首度回落。

物业公司在最近两、三年在防疫过程中表现非常出色，但各项成本在上升，某些岗位配备的人员会在疫情影响下有所下降，会对业主的满意度造成一定影响。第二个原因是疫情导致业主在社区驻留时间更长，对服务的敏感性也会更高。 

2.市场呼吁行业回归服务本质，高质服务仍存溢价空间。在受访者中有65%的企业认为是在综合考虑小区的物业服务品质之后觉得物业管理的收费标准是处于正常水平的，18%的人认为目前小区的价格是偏高的；另外有34%的业主表示愿意为高质量的服务支付更多的物业费，由此可见高质量的物业服务存在溢价空间。

3.社区增值服务开通率超过82%，社区增值服务满意度得分高于行业整体。整体的满意度得分是81.3分，高于整体得分。关于社区增值服务里面满意度得分最高是的保洁服务，其次是房屋经纪服务、社区零售、美居服务等。

4.二十城物业服务价格综合指数为1075.48，同比上涨0.14%。中指研究院从2013年开始进行物业价格指数的发布，每年发布两次，到现在也坚持发布了十年时间了，从整体的情况来看，今年上半年综合指数是1075.48，同比上涨了0.14%，整体上处于平稳的区间。

5.二十城物业服务均价为2.48元/平方米/月，深圳均价最高，为3.84元/平方米/月，北京是3.36元/平方米/月。二十城里分了三星级、四星级、五星级的物业服务星级，三星级平均物业费是2.01元，四星级是2.73元，五星级是3.8元，就目前的物业服务水平来看依然以三星级服务为主，占比是45.58%，四星级的服务是45.26%，五星级的占比是9.16%。

6.独立前行的底气：优质服务为基+聚焦当下+可以预期的未来。无论是从上市公司、百强企业，还是整个行业的整体情况来看，上市公司的毛利润增长率是44.1%，收入和面积增速都在37%以上，取得了非常不错的成绩。另外，无论从多元增值服务，还是从城市服务，非住宅服务等赛道看，未来的行业空间十分广阔，行业的长期投资价值仍然可期。