2月至今，中央及部分省市陆续发布服务业疫情纾困政策，切实减轻企业经营负担。市场表现方面，2022年1-2月，投资同比下降1.0%，新开工面积同比下降17.9%，销售面积同比增长18.7%；2022年1-3月，300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降。企业和品牌动态方面，金科商业签约四川营山华邦“时代天荟”轻资产项目，新型国潮特卖品牌LotGoo完成天使轮融资。

本期看点

01市场表现

?新房市场：2022年1-2月，投资同比下降1.0%，新开工面积同比下降17.9%，销售面积同比增长18.7%

?商办用地：2022年1-3月，300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降

?大宗交易：2022年1-3月，中指数据共监测到商业地产大宗交易25笔

02企业及品牌动态

?宝龙商业、新城控股等企业发布2021年度业绩，商业开发/运营业务表现较为出色

?金科商业签约四川营山华邦“时代天荟”轻资产项目

?新型国潮特卖品牌LotGoo完成天使轮融资

03政策动态

?中央及部分省市陆续发布服务业疫情纾困政策，切实减轻企业经营负担

?北京发布首店3.0版本政策，提升资金支持促落地

市场表现

（一）新房市场：2022年1-2月，投资同比下降1.0%，新开工面积同比下降17.9%，销售面积同比增长18.7%

图：2018年-2022年2月办公楼&商业营业用房开发经营指标占比

从供应端来看：商业地产开发投资额同比下降1.0%，新开工面积同比下降17.9%

2022年1-2月，商业地产*开发投资额为1907亿元，同比下降1.0%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为13.2%，较上年同期下降0.6个百分点。

2022年1-2月，商业地产新开工面积为1410万平方米，同比下降17.9%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.4%，较上年同期下降0.7个百分点。

从需求端来看：商业地产销售面积同比增长18.7%

2022年1-2月，商业地产销售面积为1202万平方米，同比增长18.7%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为7.7%，较上年同期增长1.8个百分点。

*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

1、开工投资：办公楼及商业营业用房开工投资均继续下降

图：2019年2月-2022年2月办公楼及商业营业用房开发投资额同比变化

图：2019年2月-2022年2月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化

办公楼：2022年1-2月，办公楼开发投资额为665亿元，同比下降1.5%，降幅较2021年1-12月收窄6.5个百分点。新开工面积为341万㎡，同比下降24.5%，降幅较2021年1-12月扩大3.6个百分点。

商业营业用房：2022年1-2月，商业营业用房开发投资额为1242亿元，同比下降0.7%，降幅较2021年1-12月收窄4.1个百分点。新开工面积为1069万㎡，同比下降15.5%，降幅较2021年1-12月收窄6.1个百分点。

2、销售面积：办公楼及商业营业用房销售面积均同比增长

图：2019年2月-2022年2月办公楼及商业营业用房销售面积同比变化

办公楼：2022年1-2月，办公楼销售面积为351万平方米，同比增长35.6%，销售额为475亿元，同比增长18.5%。

商业营业用房：2022年1-2月，商业营业用房销售面积为851万平方米，同比增长12.9%，销售额为836亿元，同比增长0.6%。

（二）商办用地

1、2022年1-3月，300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降

图：2020年3月-2022年3月300城商办用地推出及成交情况

2022年1-3月：300城商办用地共推出2270万平方米，同比下降41.5%，成交2256万平方米，同比下降45.9%。

2022年3月：300城商办用地共推出1045万平方米，同比下降19.8%，成交602万平方米，同比下降59.6%。

图：2020年3月-2022年3月300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况

2022年1-3月：300城商办用地成交楼面均价为2974元/㎡，同比上涨19.2%，平均溢价率为3.0%，同比下降3.9个百分点。

2022年3月：300城商办用地成交楼面均价为4742元/㎡，同比上涨130.6%，平均溢价率为1.9%，同比下降2.7个百分点。

2、各线城市成交面积同比均下降，其中二线城市降幅，为58.1%

图：2018年-2022年3月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

图：2018年-2022年3月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

一线城市：2022年1-3月，300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为144万平方米，同比下降25.9%，成交楼面均价为15762元/平方米，同比上涨92.7%，平均溢价率为0.3%，同比上升0.2个百分点。

二线城市：2022年1-3月，300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为750万平方米，同比下降58.1%，成交楼面均价为3531元/平方米，同比上涨17.4%，平均溢价率为4.6%，同比下降2.3个百分点。

三四线城市：2022年1-3月，300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为1361万平方米，同比下降37.6%；成交楼面均价为1311元/平方米，同比下跌16.4%；平均溢价率为4.2%，同比下降6.1个百分点。

（二）大宗交易：2022年1-3月，中指数据共监测到商业地产大宗交易25笔

企业及品牌动态

1、宝龙商业、新城控股等企业发布2021年度业绩

3月中下旬，部分商业地产企业或业务板块包含商业地产的房企公布2021年度业绩，从各项财务指标以及商业项目运营表现来看，各企业的商业地产开发/运营业务表现较为出色。

宝龙商业

3月29日，宝龙商业公布2021年未经审核年度业绩。公告显示，2021年宝龙商业收入约24.64亿元，同比增长约28.3%，其中商业运营服务收入约20.17亿元，占比约81.9%；毛利约8.22亿元，同比增长约38.2%，其中商业运营服务毛利润约7.11亿元，占比约86.5%；毛利率约33.4%，同比增长约2.5个百分点，其中商业运营服务毛利率约35.2%。

截至2021年12月31日，集团商业运营服务的已开业建筑面积约990万平方米（88个项目），较2020年同期增加约130万平方米；合约建筑面积约为1410万平方米（136个项目），较2020年同期增加约280万平方米；已布局项目142个，其中6个项目初步与业主方达成合作意向但尚未签订合约；运营中项目平均出租率为95.3%，较2020年同期上升约5.4个百分点。

新城控股

3月30日，新城控股公布2021年年度报告。年报显示，2021年新城控股实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.6%，其中商业运营总收入86.39亿元，同比增长51.0%。

截至报告期末，新城控股在135个城市布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%。2022年商业发展目标：全年计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目25座，全年商业运营总收入目标为105亿元。

信息来源：中指研究院综合整理

注：篇幅关系此处仅列示部分企业。

中指点评：

当前，房地产行业步入深度调整阶段，行业发展由增量为主转向增量存量并重阶段，企业由“开发商”向“服务商”转变成为必然趋势。在“共同富裕”与“双循环”战略发展格局下，国内消费市场仍有较大空间，以运营为核心、能够提供持续现金流的商业地产业务或将成为部分房企发展的“第二增长曲线”。

2、金科商业签约四川营山华邦“时代天荟”轻资产项目

3月15日，金科商业正式签约四川营山华邦“时代天荟”轻资产项目，加速布局轻资产服务。此前，金科商业已陆续在长沙、济南、重庆等地布局。据悉，该项目约7.7万平方米的纯商业街区，服务模式为全流程商销一体化轻资产管理输出，包括项目市调、产品设计、项目商业定位、招商运营、商业销售及资产融资等核心服务内容。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

近年来，中国消费市场总量稳定增长，需求持续升级，消费者对优质商业项目的需求增加，运营管理在商业项目生命周期中的作用凸显，商业运营服务具备较好的发展空间，为头部企业拓展第三方项目提供了机遇。同时，由于不需要投入大量的资金获取土地并持有项目，越来越多的企业认识到轻资产运营模式在降低资本开支、优化资源配置方面的优势，发展轻资产业务基本成为行业共识。

3、新型国潮特卖品牌LotGoo完成天使轮融资

3月上旬，LotGoo完成数千万元天使轮融资，该轮投资方为鼎佑资本。本轮融资将主要用于打造数字化供应链体系，并开设更多直营门店。据公开资料显示，LotGoo是乐特购（杭州）科技有限公司旗下的零售品牌，定位为新型国潮特卖，主打大牌潮品全球好物集合，是以“性价比＋探宝购物体验”为特色的潮人打卡店，致力于构筑商业空间Z世代消费新场景。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

后疫情时代，消费者对潮流商品的追求逐渐回归理性，推动具备高品质和高性价双重特性的品质特卖市场发展，LotGoo深度挖掘消费市场需求，以稳定的全球供应链、高效的物流仓储系统和便捷的高品质服务帮助Z世代消费者实现对品质生活的追求。

政策动态

1、中央及部分省市陆续发布服务业疫情纾困政策，切实减轻企业经营负担

近期，国内多地出现聚集性疫情，服务业市场活跃度转弱，部分小微企业经营受到严重影响。在此背景下，中央出台服务业纾困政策，部分省市及时跟进，通过减免房屋租金、减免税收、加强金融支持等措施，切实减轻企业经营负担。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

2月以来出台的服务业系列纾困政策扶持力度大、政策发力精准、方法多样化，从金融、财税、就业等多个方面缓解企业经营中遇到的困难。

2、北京发布首店3.0版本政策，提升资金支持促落地

3月10日，北京市商务局等10个部门联合印发《促进首店首发经济高质量发展若干措施》（首店3.0版措施），推出建立品牌首店首发服务体系、支持品牌首店落地发展、打造全球品牌首发首秀展示平台、支持商业品牌总部发展四个部分八条具体措施，着力将北京打造成国内外知名品牌集聚地和原创品牌孵化地。

中指点评：

与2.0版本相比，首店3.0版本对扶持政策进行了优化升级，且加大了资金支持的力度。具体来看，扶持政策方面，新增了服装类新品通关支持、商业品牌行业示范总部支持、创新概念店支持；资金支持方面，北京首店、旗舰店的支持额度由50万元提升至100万元，国内品牌零售首店的投资支持比例由20%提升至50%，国内外知名品牌在京举办时尚消费类新品发布活动的支持额度由100万元提升至200万元。