2021年，随着金融机构端的“两道红线”及土地端的“两集中”政策的相继实施，行业进入调整期。我国房地产企业由开发商向服务商转型是必然趋势，房企亟需寻找第二增长曲线。从海外成熟房地产市场来看，房企业务重心从前端开发向后端服务转移，代建是重要服务方向。近几年，我国代建发展方兴未艾，但涉足企业较少，行业信息不透明。基于此背景，我们梳理房地产代建相关知识、归纳总结代建企业核心能力，进行房地产代建发展系列专题研究，为房企开辟新赛道提供参考依据。

代建日益受瞩目

房地产企业从开发商向服务商转型是行业趋势。一方面，随着房地产市场进入存量阶段，增量建设规模有限。另一方面，海外成熟的房地产市场，房企业务重心从前端开发已向后端服务和资产管理转移，这对我国房企发展转型有重要借鉴意义。因此，房企由开发商向服务商转型是必然趋势。其中，代建行业在房企多元化发展模式中尤为瞩目。

图：房地产企业由开发商向服务商转型

中小企业对代建需求较高。近年来，监管政策的趋严导致中小房企融资困难，由于产品能力薄弱以及品牌知名度低，中小地产商在激烈的市场竞争中生存难度加大。房地产代建企业不但可以帮助中小型房企提高项目的知名度，提升市场竞争力，而且可凭借自身品牌知名度助力代建项目的融资和销售。

图：代建是行业发展的必然趋势

代建的行业现状

（1）小规模但发展迅猛

代建业务发展较为迅猛。2020年，代建企业代建项目个数和新签约建筑面积分别为381个和8390万平方米，较2019年同比分别增长3.3%和18.4%，2017-2020年新签合约项目总建面的复合增长率达到21.3%。

图：2017-2020年房地产代建新签约项目个数及总建筑面积

代建行业营业收入增长迅速。2017-2020年，房地产代建的营业收入快速提升，复合增长率分别达到19.5%。虽然整体增长较快，但目前的整体规模尚低。2020年，代建业务的营业收入为95.8亿元，尚不足百亿，仍有较大发展空间。

图：2017-2020年房地产代建营业收入情况

（2）盈利水平超越传统地产业务

从净利润率的角度来看，房地产代建的净利润率远高于传统房地产业务。2017年以来，房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%，到2020年达到25.4%，高出传统房地产净利润率超10个百分点。基于传统房地产行业与代建业务发展趋势来看，具有较高盈利能力的房地产代建未来的发展潜力较为可期。

（3）轻资产运营负债低

代建业务通常为轻资产运营模式，代建公司无需大量资金投入，公司负债水平较低。代建模式将房地产行业进一步细分化，的代建公司具备卓越运营和管理能力，它们对资源和资金的依赖较传统房地产开发业务小。

代建的市场前景与入局机遇

（1）代建需求增长，发展空间巨大

中小企业代建需求增长。随着我国房地产行业的粗犷式增长逐渐结束，行业有望迎来格局重构，行业的增长进程由最初的“土地红利”向“金融红利”过渡，在政策端不断收紧的调控下，继续向“管理红利” 进步。房地产金融审慎管理，中小型开发商将通过引入房地产代建，提升产品的市场竞争力，从而提高项目盈利水平。

（2）高盈利特征助力升级

房地产代建业务具有明显的高盈利特征。不同于重资产模式下房企，代建业务以轻资产为主要特征，代建方基于委托关系，向委托方输出管理、品牌及资源，由于无需大量投入成本，代建业务具有投资规模小、财务杠杆低、利润率高的优势。自 2016-2020 年，代建行业净利率稳定增长。未来代建业务的轻资产业务模式有望受益于规模经济，成本效应有望使得利润率进一步提高。

（3）业务的抗周期性抵御风险

代建业务具有抗周期性，能够抵御市场下行风险。房地产代建受行业景气度高低影响较小，特别是在房地产行业景气度不佳的形势下，抗风险能力较差的中小型房企会选择代建模式开发项目，在保证利润率的同时提升去化率，缩短投资周期，进而给代建服务商带来。无论从十年长周期或是近三年较短周期来看，代建行业都表现出更强的景气度，在应对房地产行业下行周期时，有更强的发展后劲。

（4）地产行业利润向上下游同时转移

地产行业利润呈现两端转移趋势。根据研究，房地产开发产业“微笑曲线”的特征：在房地产开发产业链中，两端的研发和营销所产生的附加值更高，中间环节——建造所产生的附加值相对较低，因此产业未来有望朝微笑曲线的两端发展，即一方面加强研发产品，另一方面加强营销和服务，相对应的分别为住宅产品更新升级和销售去化。

图：房地产行业“微笑曲线”

（5）城市更新和公共住房新需求

根据国务院 2020 年 7 月发布的统计数据，已有 39000 个旧城社区于 2020 年开展更新工程。公共住房和城市更新的需求有望继续成为我国房地产政府代建的增长动力。

代建发展策略建议

①加强发展资本代建业务。房地产金融审慎管理下，加强发展资本代建业务。房地产金融审慎管理落实，流向房地产领域资金受到限制，中小企业融资难问题愈加突出，且房地产市场竞争激烈，中小企业既需要代建也需要资金。

②加强与城投公司合作。一般而言，地方城投公司拥有大量的土地资源，但其开发能力较主流开发商弱。建议房管加大与城投类公司的合作，拓展政府代建。

③加强与AMC（资产管理公司）合作。与资产管理公司加强合作，可以盘活存量资产，赋予不良资产新的活力。