2021年，随着金融机构端的“两道红线”及土地端的“两集中”政策的相继实施，行业进入调整期。我国房地产企业由开发商向服务商转型是必然趋势，房企亟需寻找第二增长曲线。从海外成熟房地产市场来看，房企业务重心从前端开发向后端服务转移，代建是重要服务方向。近几年，我国代建发展方兴未艾，但涉足企业较少，行业信息不透明。基于此背景，我们梳理房地产代建相关知识、归纳总结代建企业核心能力，进行房地产代建发展系列专题研究，为房企开辟新赛道提供参考依据。

房地产代建的基本概念

伴随中国房地产市场日趋成熟，房地产代建作为代建行业的一个重要分支，在代建行业中正在扮演越来越重要的角色。目前，房地产代建并没有一个统一的概念，根据我们多年研究，我们认为：房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。

在这一定义中，我们界定的房地产代建核心要点有四个。一是明确存在委托方和受托方，双方有确切的职责划分，双方通过股权、服务费、信托基金等多种形式建立起合作模式；二是受托方可输出企业品牌或与委托方有共同品牌合作，对项目无控股权，但根据委托协议享有实际操盘权，并在委托方项目中可以体现代建方企业品牌；三是受托方在合作过程中收取代建管理费或代建服务费；四是受托方的股权不通过房地产开发环节的收入结转，而是以服务业确认收入的方式加以确认。

图：房地产代建四大核心要点

房地产代建的基本模式

房地产代建模式众多，目前没有统一的分类标准。从国内房地产代建的发展来看，我国的代建兴起于最初的政府代建，整个行业先后经历了政府代建和商业代建不同阶段的演化，故此，我们将代建分为政府代建和商业代建两种模式。

当前我国房地产代建已发展成政府代建与商业代建两种代建模式并存的状态。其中，政府代建伴随中国城镇化大趋势仍将占据重要地位，同时商业代建市场规模不断加速，特别是资本介入，商业代建领域除纯收取服务费的项目代建模式外，又有纯资本代建、配资代建等多种模式，且依旧在持续探索和创新过程中。

1、政府代建

政府代建模式是指政府或行使政府职能的机构对非营利性项目通过招标，选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对项目建设进行全过程的管理。我国政府投资项目实行代建制管理起步于福建省厦门市，1993年，厦门市政府通过采用直接委托或招标等方式，将非经营性政府投资项目委托给一些市场上的专业项目管理公司进行建设管理，并对其不断地完善和规范，而后逐步发展成为现在的政府投资项目代建制。2004年国务院出台《关于投资体制改革的决定》以官方文件明确提出了代建制管理模式。

代建项目具有政治相关性和非盈利性。政府代建模式下的项目一般可归纳为由政府发起，虽不直接参与项目的实施，但通常服务于政治目标的项目。一般包括能源、交通、水利等公共建筑，例如博物馆、体育馆、城市广场、学校、医院、保障性住房等。与私有投资项目的最终投资目标是为了经济上获利不同，政府代建模式下的项目更多考虑满足社会需求与经济发展。

代建企业以政府主导型房企和区域性龙头企业为主。政府代建时期涌现出一大批政府主导型代建企业，这部分企业都是有着财政资金背景的企业，由政府出资成立并运行。政府对于参加代建的企业具有严格的资质及相关要求，在公司规模、资金背景、施工业绩这些方面进行全面考核，只有相关政府部门认可后才有准入资格。拥有丰富的工程管理经验、全方位的企业资质、专业的人才配置的大型开发商在工程建设过程中完全胜任、游刃有余。

房企纷纷开展保障房代建业务。一方面是因为开发商期望利用自身的开发经验和管理优势，以及在产品建设的良好资源背景，积极参与政企合作，为政府的保障性住房建设提供良好的资源平台，有效控制成本，提升品质，是对于社会的一种回馈和责任的体现。另一方面，政府代建项目体量较大，涉及社会群体比较广泛，一旦把项目品质做好了，社会效应就体现出来了，对代建企业的品牌也是一种很好的推动和提升，是一种双赢的局面。

2、商业代建

商业代建是由非政府类委托方委托，以营利为目的，受托方以品牌输出或管理输出为主要运营模式并收取代建管理费或服务费的代建模式。当前，商业代建模式种类较多且复杂，包括纯收取服务费的、资本介入等多种形式的商业代建模式。

图：商业代建模式分类

（1）纯收取服务费的商业代建

纯收取服务费的商业代建是指代建方与已经取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方无任何股权投入，根据双方签订的代建委托协议中的契约关系行使项目操盘权，承担工程营造和销售任务，通过管理和品牌输出，为委托方提供项目开发全过程管理与服务，并依据项目销售或利润总额收取的代建模式。

在项目代建运作过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资，承担项目投资风险。代建方主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。

（2）资本介入的商业代建

近些年，随着资本的介入，商业代建模式亦在不断演变，除纯收取服务费的商业代建模式外，又演变出配资、股权式和资本三类商业代建模式。

A.配资代建

配资代建是指代建方除了提供代建业务外，还为代建项目引入部分资本的商业代建模式。该模式下，资本通常由代建企业提供，代建企业的资本方与代建方通常属于集团不同的部门或公司，这主要是由于二者在业务目标、经营模式和内部管理上差异较大，同一个体系内很难并行经营，也不利于风险的防控。

对代建方资金整合能力要求更强。该模式下，项目主体拿地之后面临一定的开发资金短缺，代建企业在看好项目发展前景的基础上，引荐与自身战略合作关系的金融资本，参与到项目开发中。项目主体与金融资本之间是类似于投资与被投资的关系，金融资本从中收取一定的投资，代建单位负责项目开发和管控。这种模式下，金融资本相当于是代建单位引荐的资本，要求代建单位有强大的资金整合能力，且品牌实力和开发能力又能得到项目主体的认可，对代建企业的要求较高。

B.股权式代建

股权式代建是指代建方在项目中占有一定股权的特殊代建形式。部分代建方通过在项目中持股，一方面可以加强合作中的信任关系，另一方面可以通过持“小股”获取除代建管理费外的股权，因此，股权式代建也较为常见。股权式代建中，持股比例受双方品牌实力、风险评估、服务模式等方面的影响，并没有固定的比例，但代建作为轻资产模式，目前实践中代建方股权占比基本低于10%。

C.纯资本式代建

资本代建是指信托公司、保险公司等各类具备房地产投资能力的金融机构出资，委托代建方参与从项目研判、土地获取到房产开发的全过程服务的商业代建模式，其目的是为委托方实现安全、高效的投资。这种模式下，金融资本以项目投资方或投资方一员成为代建委托主体之一，对代建项目拥有全部或部分股权。目前，我国尚不存在纯资本形式的代建案例。