2021年以来，各类房地产调控政策密集出台及实施，房地产行业进入调整期，房地产企业积极调整战略方向，加速内外部资源优化，提升管理效率。其中，以提效为主的组织架构调整成为房企内部优化的主要方向和特征，且呈提速趋势。我们对2021年以来房地产企业组织架构调整原因、特征、趋势等进行梳理和总结，研究房企组织架构调整的趋势与规律，以期为企业提供决策参考。

销售额增长放缓促企业降本增效

2021年百亿企业销售额平均增速为4.2%，远低于2017年高点36.9%的水平，行业进入降速求稳通道特征明显。其中，百亿企业增速分布呈现倒V形，头部、尾部企业增速较低，腰部企业增速较高。3000亿以上大型企业销售额均值为4825.7亿元，销售额增长率均值为1.4%；1000-3000亿企业和500-1000亿企业深耕重点城市，增长率均值分别为0.8%和3.1%；300-500亿企业销售额增长率均值分别15.3%，100-300亿企业销售额首次出现负增长。

图：近五年百亿企业增速情况

销售额增速放缓，导致企业人均创利有所下降。2017年代表企业人均创利均值在151.4万元/人，2018年人均创利151.3万元/人，与2017年持平，之后增速持续降低，到2020年增速降至-23.4%，2021年仍然呈下降趋势。

图：2017年-2021年三季度代表企业人均创利均值情况

数据来源：WIND及中指研究院综合整理

注：2021年年度人均创利均值为1-3季度均值

面对市场调整，房地产企业跟随市场趋势，主动求变，通过内部调整，不断以崭新发展状态适应环境变化，以期保持更好、更长远的发展。2021年以来，房企组织架构调整逐渐常态化，调整频次高、变革动作快，均体现出企业变中求存求好的发展态势。

优架构促管理提效能

2021年以来，有20多家房企开启组织变革之路。房企组织架构调整均以提高管理效能、更好的业务链接和协同、提升企业经营效率和效益为目的，调整重点主要在总部、区域部门和业务部门三个方面进行调整。

图：房企组织架构调整特点

以轻总部、调区域为特征的组织结构优化，打造高效组织。

其一，简化总部职能，打造精干扁平化战略平台。房企对总部职能进行精简，将总部定位战略平台，以精干扁平化模式引领企业发展。继2020年万科总部的规模降至约150人后，2021年3月，旭辉提出“小总部、强区域、轻一线”。5月，中国金茂总部由原15个职能部门整合为8个中心和4个部室。6月，华润置地明确提出总部职能能减则减，以打造“敏捷、高效、精干、活力”的组织。

其二，通过合并、拆分等调整区域架构，优化区域管理，提升管理效能。一方面，通过区域合并集中优势资源，打造强势组织。2021年1月，世茂集团区域合并，从考核规模到考核利润。12月底，碧桂园区域公司将由原来的106个缩减至65个。另一方面，通过区域拆分布局加强区域优势，强化重点区域深耕。2021年7月，金辉将原华南区域分拆为珠三角区域和东南区域。2022年2月，融创由七大区域调为九大区域。

以业务优化为核心的组织架构调整，支持重点业务发展，提升管理效能。

其一，房企紧跟国家战略，优化布局，组织架构调整向重点布局区域倾斜。2021年3月，荣盛发展首次设立了“大湾区特区”，以完善“长三角+大湾区+京津冀”三大业务布局，将原来京津冀区域公司合并为北京、天津两个公司，同时成立了冀中公司。

其二，营销业务公司化，降低渠道成本。2021年1月，正荣成立营销公司形成了开创性的新组织。9月碧桂园宣布品牌营销子公司化，新成立品牌营销公司。

其三，设立或独立重点业务部门，强化重点业务发展。2021年1月，金科加速产业与商业的发展，把商业、产业、文旅等业务的投资拓展与建设权下放给区域公司，集团成立产业、文商旅事业部来统管地方。3月，万科成立万科公寓管理公司、商业服务子公司。4月，新城控股新设康养事业中心，未来将在康养产业持续发力。

其四，业务合并，聚焦优势行业。2021年8月，雅居乐将原房管集团、城市更新集团、商业集团都将合并至地产集团，进而形成了大地产集团，以期形成平台效应，继续深化“一业为主，多元协同”的战略模式。2022年2月，建业集团宣布从五级管理调整为三级管理，直接取消业务集团和大区两级，原有的业务集团总部撤销，五大总部合一。

表：2021年以来部分房企组织架构调整情况

发展趋势

随着房企深入，房企组织架构调整逐渐进入常态化和密集调整阶段。其主要趋势主要表现为：

其一，企业总部扁平化、专业化、平台化。一方面有效避免总部“头重”，失去对市场快速的反应；另一方面使总部可以作为职能部门，在资源配置中发挥更大的资源整合和协同作用，进一步提升管理效能。其二，以提高效能为核心的区域组织架构调整，减少管理跨度，缩短管理半径，减少管理层级，提高综合经营管理能力。其三，营销独立公司化，降低渠道成本，实现降本增效。其四，新增或独立重点业务部门，使企业更加敏锐的洞察客户需求和市场变化，提升变现能力和客户服务水平，有利于业务的升级和精细化管理。

近年来，房企在行业变革中不断向高质量发展，在优化中不断锻造自身的硬实力与核心竞争力。房企组织架构调整亦是适应当前各类变革的积极调整，其本质还是通过精细化管理，降本增效，不断提高自身运营管理能力，以期在风云变幻的行业发展中走得更稳更久更好。