2022年1月5日晚间，华润万象生活发布公告称，其全资附属公司润楹(作为拟买方)与天津禹佳(作为拟卖方)就拟买卖目标禹洲物业服务有限公司全部注册资本订立框架协议，预计代价不高于10.6亿元人民币，目标公司主要于福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目。

物业服务企业自2021年7月份以来资本之路似乎并不顺畅，7月到12月仅有两家物业服务企业成功登陆港股市场，多家企业面临二次交表问题，二级市场估值大幅回调。而此次交易的禹佳生活服也同样面临赴港上市进展不顺以及母公司债务危机等问题，有一点特殊，就是其收购方为华润万象生活。华润万象生活作为物业企业中央企的排头兵，截止1月5日，华润万象生活以732.68亿港元的总市值，稳居物业服务企业总市值的第二位，仅次于碧桂园服务。

一、并购市场鲜有作为的国企为何高价收购禹洲物业

根据公告，禹洲物业2019年、2020年的除税后利润则分别为4088万元、4880万元，以除税后利润计算，华润万象生活收购禹洲物业服务的PE大约在22倍左右。以禹洲物业1000多万平的在管面积来看，华润万象生活此番收购不可谓不”豪气”。以2021年的收购案为例，同样是国企的建发物业收购洛阳泉舜物业其估值仅为12倍，而行业内百亿收购碧桂园服务收购富力物业也仅给出了14倍左右的估值。

华润万象生活为何出手如此大方收购禹洲物业，华润万象生活认为：此次收购事项将扩大集团的服务范围，加强华润万象生活于上述地区的物业管理组合，并透过提供更多物业管理服务获得额外收入来源。董事会认为，收购事项可透过结合目标的现有实力及经验与自身业务产生协同效应。根据公告来看，华润万象生活极有可能是看上了禹洲物业不俗的商业运营业务。

根据华润万象生活2021年半年报显示：截止2021年6月，华润万象生活住宅物业管理服务实现营业收入23.9亿元，占比约59.6%，商业运营及物业管理服务收入16.2亿元，占比为40.4%。而根据禹佳生活服务的招股书，2020年，公司在商业运营服务上录得1.4亿元收入,占比超20%。

商业运营业务可以说是华润万象生活的半壁江山，而此次收购禹洲物业可以看出华润万象生活持续加强自身商业运营能力的发展策略及决心，由此也可以看出商业运营在物业企业未来发展中的重要地位。

二、国企并购或将拉开帷幕，头部企业格局或将改变

当下物业服务企业呈现出“一超多强”的态势，碧桂园服务以6.4亿平的在管面积和超过12亿平的合约面积（含三供一业）成为港股物业板块里一个市值超千亿的物业服务企业。但是随着国企纷纷上场，以及万物云、龙湖智慧服务在资市场的积极活动，物业头部企业格局或将发生变化。例如2021年12月29日，招商积余以2.3亿元收购中国南航集团物业管理有限公司95%股权，而就在同一周，招商积余还出手了上航物业，一周内接连收购两家航空物管标的，可见其积极发展之心。而华润万象生活也喊出了“在‘十四五’末，物业管理面积到达到4亿平方米以上，开业的购物中心要在150个左右”的发展口号。

当下地产行业承压，企业运营不确定性加大，私营企业首先需在保证自身安全稳定运营的前提下进行并购。而国企发展风险把控相对严格，运营相对谨慎，企业运营风险较小，而此时出手，恰能实现企业高质量收购，帮助企业实现快速扩张。