张凯:寒冬已过,用数据和SaaS工具拥抱春暖花开

2021-12-03 11:23:57 房天下产业网 来源:房天下产业网

2021年12月2日,由北京中指信息技术研究院主办,中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。中指控股土地事业部运营总监张凯先生发表了以“寒冬已过,用数据和SaaS工具拥抱春暖花开”为主题的演讲。

张凯:寒冬已过,用数据和SaaS工具拥抱春暖花开

中指控股土地事业部运营总监张凯先生

我今天分享的题目是《寒冬已过,用数据和SaaS工具拥抱春暖花开》,目前土地市场虽然较低迷,但是从政策端,我们认为寒冬已过。

今年注定是土地市场最不平凡的一年,今年从2月18日自然资源部出台了“两集中”供地政策之后,批土拍特别火热,但“810土拍新政”紧急出台了“四大调整”,资质、资金审查趋严、溢价率上限的控制等,二批次随之迎来了大转折。

因此我们做了细化到每个城市的政策追踪,根据“810”新政要求,限房价、限地价的城市越来越多,竞自持的城市越来越少,竞配建在三批次完全不存在了。溢价率上限得到了相应的控制,摇号和一次性报价的城市数量显著增加,竞品质、定品质的城市数量也在增加。虽然“810”新政旨在降低地价,提高房企利润空间,但是从二批次的成交情况来看,结果事与愿违的,房企拿地意愿持续下降。

利润率有没有降低,我们举例说明。南京二批次相较于一批次主要是溢价率上限的调整。图中两宗地紧紧相邻都在江宁区,且规划指标相同,蓝色是一批次的地块,当时成交楼面价是2.26万/㎡,二批次触顶楼面价仅仅是2.04万/㎡。非常相似的两宗地,一、二批次地价降低2500元/㎡,降幅较大。 同样福州、宁波等城市利润空间都得到释放,但是结果并不理想,为什么会有这样的结果?相信大家也都心知肚明。

张凯:寒冬已过,用数据和SaaS工具拥抱春暖花开

三批次各级地方政府在吸取了二批次的教训之后作了很切实的操作,包括降低土地价格、积极推介土地、提前摸排意向企业,引入平台公司的兜底等。从三批次已完成的城市来看,流拍率相较二批次好转,但是大多数地块都以底价成交,只有个别的优质地块能溢价成交或者是触顶成交。无论是二批次还是三批次跟一批次相比热度都是相距甚远。

我们再对企业端进行相应的对比,表中排名是按照去年销售额完成情况进行排名的企业名单。左图为一批次、右图为二批次,可以看到,一批次所有的企业均有拿地,二批次拿地数量明显减少,国企、央企扛起了大旗。预计三批次依旧是“央国平”的天下。

张凯:寒冬已过,用数据和SaaS工具拥抱春暖花开

面对市场下行情况,央行发出了积极的信号,成都是个放开开发贷的城市,房地产信贷的投放额度、发债速度都有了一定的保障。在销售和回款端,部分城市放松了按揭贷,成都和广州也都降低了资金监管的比例,总之资金端压力稍有缓解。政策出现宽松,但是市场恢复信心有一定的滞后性。我们判断当下是一个比较合适的拿地时机。中指推出了一款全新的产品——中指开发云。该产品主要是解决房企现阶段面临的三大困境:一是销售回款的不利;二是错误的时点盲目扩张;三是屡屡拿错地块。

1.销售回款不利。行业内有一句话叫销售不利时流的泪,都是拿地时脑子进的水。很多时候房企拿地是采取经验主义,最主要的方式是复制周边成功项目,但这最终就会把你引入到一片红海市场。我们的产品主要是几方面帮助房企营销:一是人群画像。对于人群的画像无论是政府还是房企都是高度关注的,人群的大数据相比于调研样本量更全,而且能够更加充足全面地反映客群的真实需求。二是潜客的偏好,这些购房者到底来自于哪儿?真实的潜在购房者访问我们的房天下APP端或者网页的时候留下的行为数据可以帮助我们去判断。三是产业洞察,我们通过对于产业的了解去判断区域内人口是否能够支撑区域市场、是做高端产品还是刚需盘等。

张凯:寒冬已过,用数据和SaaS工具拥抱春暖花开

2.何时拓展扩张。我们有多维度的218个城市的筛选模型帮助大家判断,支持城市自身多时间维度对比和多城市间横向对比,其中最关键的是出清周期、库存,可以帮助房企判断安全性;盈利空间,帮助房企判断回报性。同时深度把握每个城市政策,预判未来政策走向。

张凯:寒冬已过,用数据和SaaS工具拥抱春暖花开

3.屡屡拿错地块。项目的成败70%取决于投资。房企是否对一个地块有更精细化的研判,我们用16宫格的评判标准对板块进行投资策略的分类,同时有用500×500米的网格分析,帮助房企精细判断。举个真实案例某5房企在二批次一共拿了12宗地,9宗地位于中指重点投资板块,3宗地位于中指判断的次重点投资板块。侧面印证中指投资评价体系的准确定。另外,针对于个性化需求,我们也支持相应的自定义功能。希望大家能够扫码免费试用这款产品。

我的今天的分享就到这里。谢谢大家!

张凯:寒冬已过,用数据和SaaS工具拥抱春暖花开

张凯:寒冬已过,用数据和SaaS工具拥抱春暖花开

标签: 房企土地政策

相关资讯

  • 中原建业丨以管理精进与共享共赢,引领代建行业新未来

    中原建业丨以管理精进与共享共赢,引领代建行业新未来

    2025年3月20日,由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办,北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的"2025中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十二届中国房地产百强企业家峰会"在北京隆重召...

    来源:中指研究院

    2025-03-24 11:32:24

  • 专家:收购存量住房应遵循商业逻辑

    专家:收购存量住房应遵循商业逻辑

    2024年9月26日,中央政治局会议定调"要促进房地产市场止跌回稳",随后一揽子新政落地,房地产市场得到一定程度的修复。3月5日,政府工作报告首次把稳住楼市股市写进总体要求,要求盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房,在收购主体、价格...

    来源:华夏时报

    2025-03-24 11:26:38

  • 华北地区新房市场火热:北京通州"好房子"热销,天津改善盘去化亮眼

    华北地区新房市场火热:北京通州"好房子"热销,天津改善盘去化亮眼

    更多重点城市新开盘项目监测, 点击联系获取 根据中指监测,2025年2月17日-2025年3月16日,华北区重点城市北京、天津累计开盘6个,共推出房源1550套。其中北京1298套,天津252套。本月纯新盘项目共3个。改善型产品占主推产品...

    来源:中指研究院

    2025-03-24 10:27:21

  • 上海一千万元住宅被投诉"货不对板",背后隐现京东卓越身影

    上海一千万元住宅被投诉"货不对板",背后隐现京东卓越身影

    3月15日下午,上海市普陀区真如副中心天元府售楼处,上百名业主聚集,要求开发商立即整改项目存在的问题,否则退房退钱! 现场多名业主表示,上海天元府项目存在诸多设计、建造质量问题: 一是宣传时外立面为深灰色香槟金铝板材料,实际用的却是灰色真...

    来源:中国房地产报

    2025-03-21 17:53:50

  • 从"大规模筹集建设"到"存量提质" 租赁市场迎来全新改变

    从"大规模筹集建设"到"存量提质" 租赁市场迎来全新改变

    本报告为节选,完整版请 点击填写资料联系索取 2024年,住房租赁金融支持政策贯穿全年,"投融建管退"全周期金融支持体系加速成型。同时随着存量商品房去库存政策逐步推进,部分城市通过非居改租、收储转租等方式有效补充了长租房供给。2025年是...

    来源:中指研究院

    2025-03-21 17:30:57