2021年12月2日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。中指控股土地事业部运营总监张凯先生发表了以“寒冬已过，用数据和SaaS工具拥抱春暖花开”为主题的演讲。

中指控股土地事业部运营总监张凯先生

我今天分享的题目是《寒冬已过，用数据和SaaS工具拥抱春暖花开》，目前土地市场虽然较低迷，但是从政策端，我们认为寒冬已过。

今年注定是土地市场最不平凡的一年，今年从2月18日自然资源部出台了“两集中”供地政策之后，批土拍特别火热，但“810土拍新政”紧急出台了“四大调整”，资质、资金审查趋严、溢价率上限的控制等，二批次随之迎来了大转折。

因此我们做了细化到每个城市的政策追踪，根据“810”新政要求，限房价、限地价的城市越来越多，竞自持的城市越来越少，竞配建在三批次完全不存在了。溢价率上限得到了相应的控制，摇号和一次性报价的城市数量显著增加，竞品质、定品质的城市数量也在增加。虽然“810”新政旨在降低地价，提高房企利润空间，但是从二批次的成交情况来看，结果事与愿违的，房企拿地意愿持续下降。

利润率有没有降低，我们举例说明。南京二批次相较于一批次主要是溢价率上限的调整。图中两宗地紧紧相邻都在江宁区，且规划指标相同，蓝色是一批次的地块，当时成交楼面价是2.26万/㎡，二批次触顶楼面价仅仅是2.04万/㎡。非常相似的两宗地，一、二批次地价降低2500元/㎡，降幅较大。 同样福州、宁波等城市利润空间都得到释放，但是结果并不理想，为什么会有这样的结果？相信大家也都心知肚明。

三批次各级地方政府在吸取了二批次的教训之后作了很切实的操作，包括降低土地价格、积极推介土地、提前摸排意向企业，引入平台公司的兜底等。从三批次已完成的城市来看，流拍率相较二批次好转，但是大多数地块都以底价成交，只有个别的优质地块能溢价成交或者是触顶成交。无论是二批次还是三批次跟一批次相比热度都是相距甚远。

我们再对企业端进行相应的对比，表中排名是按照去年销售额完成情况进行排名的企业名单。左图为一批次、右图为二批次，可以看到，一批次所有的企业均有拿地，二批次拿地数量明显减少，国企、央企扛起了大旗。预计三批次依旧是“央国平”的天下。

面对市场下行情况，央行发出了积极的信号，成都是个放开开发贷的城市，房地产信贷的投放额度、发债速度都有了一定的保障。在销售和回款端，部分城市放松了按揭贷，成都和广州也都降低了资金监管的比例，总之资金端压力稍有缓解。政策出现宽松，但是市场恢复信心有一定的滞后性。我们判断当下是一个比较合适的拿地时机。中指推出了一款全新的产品——中指开发云。该产品主要是解决房企现阶段面临的三大困境：一是销售回款的不利；二是错误的时点盲目扩张；三是屡屡拿错地块。

1.销售回款不利。行业内有一句话叫销售不利时流的泪，都是拿地时脑子进的水。很多时候房企拿地是采取经验主义，最主要的方式是复制周边成功项目，但这最终就会把你引入到一片红海市场。我们的产品主要是几方面帮助房企营销：一是人群画像。对于人群的画像无论是政府还是房企都是高度关注的，人群的大数据相比于调研样本量更全，而且能够更加充足全面地反映客群的真实需求。二是潜客的偏好，这些购房者到底来自于哪儿？真实的潜在购房者访问我们的房天下APP端或者网页的时候留下的行为数据可以帮助我们去判断。三是产业洞察，我们通过对于产业的了解去判断区域内人口是否能够支撑区域市场、是做高端产品还是刚需盘等。

2.何时拓展扩张。我们有多维度的218个城市的筛选模型帮助大家判断，支持城市自身多时间维度对比和多城市间横向对比，其中最关键的是出清周期、库存，可以帮助房企判断安全性；盈利空间，帮助房企判断回报性。同时深度把握每个城市政策，预判未来政策走向。

3.屡屡拿错地块。项目的成败70%取决于投资。房企是否对一个地块有更精细化的研判，我们用16宫格的评判标准对板块进行投资策略的分类，同时有用500×500米的网格分析，帮助房企精细判断。举个真实案例某5房企在二批次一共拿了12宗地，9宗地位于中指重点投资板块，3宗地位于中指判断的次重点投资板块。侧面印证中指投资评价体系的准确定。另外，针对于个性化需求，我们也支持相应的自定义功能。希望大家能够扫码免费试用这款产品。

我的今天的分享就到这里。谢谢大家！