2021年11月5日晚，万科发布公告称，公司第十九届董事会第十三次会议以通讯表决方式审议通过了拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）到香港联合交易所有限公司上市的相关议案。

一、“万物云”的基本情况

万物云空间科技服务股份有限公司的前身是万科物业发展股份有限公司，是一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。

万物云空间科技服务股份有限公司品牌树包括Space、Tech和Grow三大模块。其中，Space模块含社区空间服务的万科物业、朴邻发展，以及商企空间服务的万物梁行和城市空间服务的万物云城；Tech模块则包括万睿科技、第五空间，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务、搭建社区住户&商户线上服务平台；Grow模块的万物成长将以科技连接空间，推动更多优质业务完善空间服务。

2021 年上半年，万物云实现营业收入 103.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6 亿元，占比 30.4%；智慧城市服务 6.3 亿元，占比 6.1%；社区生活服务收入 5.6 亿元，占比 5.4%；万物成长收入 3.2 亿元，占比 3.1%。根据目前已披露数据，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。

万物云旗下品牌包括，万科物业、万物云城、朴邻、祥盈企服、第五空间、万物梁行、万御安防、万睿科技等。截至目前，万科直接或间接合计持有万物云 62.889%股权。

二、万科分拆“万物云”的目的及影响

万科表示，本次分拆上市有助于突出本公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于本公司向开发、经营、服务并重的转型发展。公司本次分拆万物云境外上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

万科认为，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势，同时符合公司股东的整体利益。

三、万物云上市前布局

（一）万物云、阳光城达成换股协议

2021年8月5日，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称 万物云）与阳光城（000671）达成换股协议，万物云将持有上海阳光智博生活服务集团股份有限公司（以下简称 阳光智博）100%股权，阳光城将持有万物云4.8%股权，同时，双方成立新合资公司承接阳光城新开发项目。

（二）万物云收购伯恩物业

2021年9月，万物云在福州召开与伯恩物业的战略合作启动会，后者正式加盟万物云生态家族。伯恩物业管理面积超7000万平方米，是福建地区管理规模的物业企业之一。未来，伯恩物业将保留品牌，继续为客户提供住宅物业服务。伯恩物业商写、医院、学校、旅游景点等业务模块也将加入万物云相应垂直业务板块，逐步导入万物云质量体系，使用万物云星尘系统及BPaaS服务。