香港中环核心区最后一块商业用地闲置十年后终于有了归属。

11月3日，香港发展局公布，恒基兆业附属Pacific Gate Development Limited（国基发展有限公司）以508亿港元中得环新海滨三号用地（即内地段第9088号），批租期为五十年。该地皮也超越新鸿基于2019年底422.32亿港元购入的西九高铁站上盖商业项目，成为香港历来最贵地王。

据悉，国基发展的母公司是香港富商李兆基创立的恒基兆业地产有限公司（00012.HK，以下简称“恒基兆业”）。这将是恒基兆业自创立以来在香港的一笔单体投资。

对该地皮的发展项目，公司表示，将投资630亿港元，打造香港中环商务中心最突出的地标建设，恒基主席李家诚表示，有信心带来理想回报。

长江商报记者注意到，较好的财务能力是支撑恒基兆业“买买买”并走长周期的发展模式。2021年中报数据显示，恒基的资产负债率29.12%，保持低水平。

创纪录拿下中环新海滨商地

在写字楼市场持续低迷的当下，恒基兆业以创纪录的代价拿下中环新海滨商地，备受市场关注。

本次采用“双信封制”的招标方式，以综合考虑设计和地价因素。“双信封制”的价格建议和非价格建议的评分比重相同，各百分之五十。有关标书的标价为508亿港元。

该地皮早前收到6份标书，入标发展商包括长实集团、恒基、新鸿基地产等。

恒基的方案设计是希望透过项目建设一个地标，建筑群外观旨在突显香港作为亚洲国际城市的形象，加强中环内陆和海滨的连接。这符合了卖地章程中对于“香港新地标”的规划要求。

据了解，该地块位于香港最核心的商业地段中环，为中环核心区的最后一幅超大型商业地块，面积51.63万平方尺（约5.74万平方米），可建总楼面约161.5万平方尺（约17.94万平方米）。

早在去年11月，香港政府就对该地块展开招标，彼时市场对该地块的估值介于370-755.6亿港元之间。

关于该地皮的最后标价，香港业内多认为：随行就市，稀缺的黄金地王在现下最终定价508亿港元属于合理。

对于该地皮的发展项目，公司的目标是将其打造成香港中环商务中心最突出的地标建设。恒基主席李家诚表示，将投资630亿港元，有信心带来理想回报。

从市场来看，写字楼的低迷还是带来一些担忧。根据太平戴维斯的报告，自疫情发生以来，香港甲级写字楼空置率持续走高，在今年季度达到近几年的较高水平，租金水平则在持续下探。今年第三季度，香港甲级写字楼整体空置率攀升至9.3%，而租金环比下跌1.5%，第二季度跌幅为2.6%。

不过，在李家诚看来，香港中区的写字楼市场需求旺盛，空置率非常低，租金可观。按照恒基兆业的规划，该地块将打造为楼高31层的写字楼及商业项目，提供总楼面面积约4.3万平方米，预计于2022年落成。

对于目前香港的写字楼市场，有业内人士认为，随着香港经济复苏渐渐好转，疫情也已得到较好控制，大家对写字楼市场的态度更多是谨慎乐观，不如此前担忧了。

加码商业地产财务稳健

作为香港的地产发展商之一，恒兆基业已经不是次在香港拿下高总价商业地块了。在本次招标中，尽管总价再度创下历史新高，但该地块的楼面价约31462港元/平方尺，并未打破纪录。

据了解，2017年5月，恒基兆业曾以232.8亿港元的价格拿下中环美利道商业地块，该地块可建楼面约46.5万平方尺（约5.17万平方米），折合楼面价为50063港元/平方米，刷新香港土地拍卖的单价纪录。

一直以来，恒基兆业的大手笔主要是聚焦在香港商业地产。去年3月，恒基兆业联席主席李家杰在接受媒体采访时曾表示，恒基兆业的商业模式，由以往长期集中开发项目，重心改为商业项目。

较好的财务能力得以支撑恒基兆业走长周期的发展模式。根据2021年中期业绩报告显示，恒基兆业的资产负债率为29.12%，为保持低水平，且期内股东应占盈利为港币65.49亿元，较去年同比上升131%。

此外，商办、酒店也是恒基兆业资产主力军，销售物业与租金收入常年占大头。2021年中报数据显示，公司销售物业与租金收入分别为34.5亿港元（约占39.24%）、31亿港元（约占35.26%）。

土储布局上，截至今年上半年，以自占楼面面积计算，恒基兆业在香港拥有土地储备约2120万平方米，合约销售总额约港币78.65亿元，较去年同期增加178%。

恒基兆业于财报中表示，未来将以合理价格在香港收购具增长潜力的市区重建地盘，并统一有关业权以作重建之用；积极申请更改农地为发展用途；及加速开发位于内地的庞大且成本低廉的土地储备，并于今后数年推售更多住宅单位。