当一众房企纷纷选择低调“过冬”之时，物管赛道的热度却空前高涨。9月以来，包括世茂服务（00873.HK）、碧桂园服务（06098.HK）、旭辉永升服务（01995.HK）、万物云等在内的多家物管公司或是为增加流动性开启多元融资，或是加速收并购动作。数据显示，今年1-9月，物管行业收并购事项共计约107项，涉及资金共约289.56亿元，远超2020年全年收并购总额。市场分析人士指出，由于物企的业务模式比较一致，发展战略相似，未来必然面临激烈的市场竞争。

物企龙头搅动资本市场

据中指研究院监测，今年9月，房企融资总额为911.6亿元，同比下降43.8%，环比下降22.3%，单月融资规模同比已连续7个月下降。而在内房股行情低迷、房企在资本市场几无动作的同时，与之相反的是，一些头部物企却相继通过配售股份、发行可换股债券等积极举措，为增加流动性开启多元融资。

10月24日，旭辉永升服务发布公告，宣布公司已于10月23日签署配售认购协议。根据协议，旭辉永升服务将于10月27日向投资人配售现有股份及按照先旧后新的顺序认购新股份，预计将于11月7日结束。

据悉，此次配售共有8352万股，占发行股份总数5%，占扩大后总股本约4.76%。认购事项之所得款项总额预期将为13.16亿港元。认购事项之所得款项净额（经扣除本公司所承担或招致的所有相关费用、成本及开支后）预期约为13.04亿港元。因此，认购价净额（经扣除有关费用、成本及开支后）估计约为每股认购股份15.61港元。

无独有偶，10月20日，世茂服务连发两则公告，宣布通过配股、发行可换股债券的方式募集资金，共计约48.2亿港元。

公告显示，世茂服务拟以每股15.18港元的价格配售1.15亿股股份，预计认购事项完成后，募集所得款项净额约为17.35亿港元，配售价格较10月19日的收盘价折让9.75%。同时，该公司还将发行本金总额31.10亿港元的可换股债券；所得款项净额预计约30.85亿港元；按初始转换价每股18.22港元计算，债券最终可转换成1.706亿股，占世茂服务的已发行总股本的7.22%。

从融资金额的用途来看，世茂服务的公告透露，公司拟将所得款项净额用于潜在并购、业务扩张、一般营运资金及一般公司用途。随后，世茂服务执行董事兼总裁叶明杰向部分媒体透露，目前“有了新的收购目标”。

“当下收并购市场正火热，行业整合大潮来袭，以收并购为切入点正是世茂服务在行业内提高竞争力与市场占有率的重要机遇。”嘉和家业物业服务研究院院长唐卓向《华夏时报》记者表示，参考5月碧桂园服务在收购蓝光嘉宝服务之前曾进行百亿再融资的事件来看，世茂服务此次融资有可能是已有收购代价较高的收购标的正在接洽中。

旭辉永升服务也在公告中透露，公司拟动用所得款项净额在未来机会出现时用作业务发展或投资，以及作为营运资金与集团一般用途；此外，配售事项及认购事项将筹集额外资金以巩固财务状况，并为扩大集团股东基础及资本基础提供良机等。有业内人士表示，不排除旭辉永升服务此次融资是为之前的收并购提供资金支持。此前，10月15日，旭辉永升服务以6.96亿元收购了红星美凯龙旗下物业公司80%股权，新增商业在管面积超400万平方米。

业内人士向《华夏时报》记者指出，物业对于房企而言属于优质资产，其作为配售发债主体也比较有优势，市场接受度较高。公司配售及发债的根本是为了融资，也侧面说明公司目前资金需求量较大。

不过，配售与发行可转债均有稀释公司股本的利空因素在内。因此，两家公司披露融资计划后的交易日行情不尽如人意。对此，国金证券分析师杜昊旻认为，优质物业融资渠道相较地产更为畅通。“虽然世茂服务本次配股价格相较2020年10月IPO时的价格大约折价8.6%，但配股价格对应2021年PE仍有23倍（按wind一致预期计算），且在一天之内合计融资48亿港元。 我们认为这反映出优质物业公司的价值仍被市场认可，融资渠道相较地产而言仍更为畅通。”

年内收并购事项已超百起

事实上，最近一段时间以来，除了两家龙头物企积极配售股份、发行可换股债券，还有不少物企正加紧规模扩张。

例如，9月下旬，碧桂园服务发布公告称，以不超过100亿元的总代价收购富力物业，之后又以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。今年3月下旬，该公司还以约54.32亿元的代价拿下了蓝光嘉宝服务全部股权的71.17%。

尽管尚未登陆资本市场，但万科旗下的物业公司“万物云”已经走上了平台化转型之路。9月中旬，三盛控股旗下的伯恩物业加盟万物云，放弃原本的上市计划；9月20日晚，2020年加盟万物云的升龙物业，则以“万盈服务”的身份向港交所递交了上市申请。

据国金证券房地产行业研究的统计，上市物管公司2021年7-10月在收并购上的支出合计已经超过160亿元人民币，这已经超过了2020年全年的并购总金额。《华夏时报》记者注意到，物业股股价近期亦普遍上扬。例如，旭辉永升服务股价自今年9月20日以来就呈曲线上涨态势，从12.86港元涨至10月22日的17.28港元；2020年10月上市的世茂服务，目前市值380.6亿。自今年9月20日以来，该股从13.64港元涨至10月22日的16.10港元。

“我们预计今年四季度将是自2018年以来的并购窗口期，行业整合会继续加速。”国金证券资源与环境研究中心房地产首席分析师杜昊旻分析指出，虽然近期地产政策已有边际改善，但经营层面现金流的好转需要一定时间，而债务偿还具有刚性，部分遭遇现金流困境的地产公司或仍将出售旗下物业公司换取现金。因此，“我们认为物业并购市场目前已进入买方市场，头部物管公司不缺好的洽谈项目，且并购市场的交易对价相较今年上半年的18-20倍静态PE 也已回调至10-15倍。”

同时，杜昊旻判断，第四季度将有更多的拟上市和已上市物业公司成为被并购标的。这是因为，拟上市和已上市物业公司在经营合规性上要好于非上市公司，能节约买方尽调和投后整合时间，对买方来说是更好的并购选择。

兴业证券报告也认为，房地产行业的政策调控已进入常态化阶段，板块内部分化会持续进行，出售物管板块会成为中小地产公司融资纾困的选择之一，今年下半年物管公司有望获取更多收并购机会。不过，由于物企的业务模式比较一致，发展战略也比较雷同，未来必然面临激烈的市场竞争。其中，未来3至5年是行业的规模红利期，物管行业将加速整合，物管公司之间也会分化加剧。