本月，商务部发布《关于进一步做好当前商务领域促消费重点工作的通知》，旨在确保2021年下半年和2022年上半年消费运行在合理区间，更好服务构建新发展格局。市场表现方面，1-8月投资同比增长0.7%，新开工面积同比下降18.0%，销售面积同比增长2.5%；1-9月，300城商办用地推出及成交面积同比均下降；成交楼面均价同比上涨。企业和品牌动态方面，凯德投资于新交所正式上市，泡泡玛特成立投资公司，打造潮流文化版图。

本期看点

01市场表现

?新房市场：1-8月投资同比增长0.7%，新开工面积同比下降18.0%，销售面积同比增长2.5%

?商办用地：1-9月，300城商办用地推出及成交面积同比均下降；成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降

?大宗交易：三季度，中指数据库监测的重点城市共监测到商业地产大宗交易25笔

02企业动态

?万达酒店发展附属与融创中国订立终止酒店管理协议

?王府井集团召开66媒体沟通会，正式宣布集团迎来多业态多渠道融合发展

?凯德投资于新交所正式上市，旗下资产规模1190亿新元

03品牌动态

?海伦司登陆港交所，深耕年轻人的线下社交场景

?泡泡玛特成立投资公司，打造潮流文化版图

?京东MALL落地西安，将于9月30日开业

04政策动态

?商务部：发布《关于进一步做好当前商务领域促消费重点工作的通知》

?北京、上海：发布建设国际消费中心城市实施方案

市场表现

（一）新房市场：1-8月投资同比增长0.7%，新开工面积同比下降18.0%，销售面积同比增长2.5%

??从供应端来看：商业地产开发投资额同比增长0.7%

2021年1-8月，商业地产*开发投资额为12116亿元，同比增长0.7%，比2019年1-8月下降1.6%，两年平均下降0.8%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.4%，与1-7月相同。

2021年1-8月，商业地产新开工面积为12802万平方米，同比下降18.0%，比2019年1-8月下降23.1%，两年平均下降12.3%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.4%，较1-7月下降0.1个百分点。

??从需求端来看：商业地产销售面积同比增长2.5%

2021年1-8月，商业地产销售面积为6960万平方米，同比增长2.5%，比2019年1-8月下降15.6%，两年平均下降8.1%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.1%，较1-7月上升0.1个百分点。

*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

图：2016年-2021年8月办公楼&商业营业用房开发经营指标占比

数据来源：中指数据CREIS

??开发投资额：办公楼与商业营业用房开发投资额同比均继续增长

办公楼：2021年1-8月，办公楼开发投资额为3890亿元，同比增长1.8%，较2019年1-8月增长0.8%，两年平均增长0.4%。

商业营业用房：2021年1-8月，商业营业用房开发投资额为8226亿元，同比增长0.2%，较2019年1-8月下降2.7%，两年平均下降1.4%。

图：2016年-2021年8月商办开发投资额及同比增速

数据来源：中指数据CREIS

??新开工面积：办公楼与商业营业用房新开工面积同比均继续下降，办公楼降幅较大

办公楼：2021年1-8月，办公楼新开工面积为3316万㎡，同比下降21.4%，较2019年1-8月下降26.0%，两年平均下降14.0%。

商业营业用房：2021年1-8月，商业营业用房新开工面积为9486万㎡，同比下降16.7%，较2019年1-8月下降22.1%，两年平均下降11.7%。

图：2016年-2021年8月商办新开工面积及同比增速

数据来源：中指数据CREIS

??销售面积：办公楼与商业营业用房销售面积同比均继续增长，但仍未恢复至疫情前水平

办公楼：2021年1-8月，办公楼销售面积为1901万㎡，同比增长3.8%，较2019年1-8月下降16.4%，两年平均下降8.6%。

商业营业用房：2021年1-8月，商业营业用房销售面积为5059万㎡，同比增长2.1%，较2019年1-8月下降15.3%，两年平均下降8.0%。

图：2016年-2021年8月商办销售面积及同比增速

数据来源：中指数据CREIS

（二）商办用地：1-9月，300城商办用地推出及成交面积同比均下降；成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降

推出：2021年1-9月，300城商办用地推出规划建筑面积为15708万㎡；同比下降15.3%。

成交：2021年1-9月，300城商办用地成交规划建筑面积为12707万㎡；同比下降19.1%。

图：2016年1月-2021年9月300城商办用地推出及成交规划建筑面积

数据来源：中指数据CREIS

楼面均价：2021年1-9月，300城商办用地成交楼面均价为2394元/㎡；同比上涨4.8%。

溢价率：2021年1-9月，300城商办用地平均溢价率为5.5%，同比下降1.0个百分点。

图：2016年1月-2021年9月300城商办用地楼面均价及平均溢价率

数据来源：中指数据CREIS

??300城中各线城市间分化仍较明显

量价趋势：1-9月，各线城市均量降价涨，溢价率方面，一线城市溢价率基本平稳，二线城市溢价率小幅上升，三四线城市溢价率所有下降。

供需趋势：1-9月，一线城市商办用地推出面积同比降幅近五成，成交面积同比降幅近四成，二线城市推出面积及成交面积同比降幅均近两成，三四线城市推出面积同比降幅在一成左右，成交面积同比降幅近两成。从溢价率的变化上来看，1-9月，二线和三四线城市商办用地市场热度高于一线城市，但三四线城市商办用地市场热度较上年同期有所降温。

一线城市：1-9月，300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为570万平方米，同比下降37.3%；成交楼面均价为9354元/平方米，同比上涨5.1%；平均溢价率为0.5%，同比上升0.1个百分点。

二线城市：1-9月，300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为5097万平方米，同比下降16.2%，降幅较上年同期扩大9.8个百分点；成交楼面均价为2748元/平方米，同比上涨16.9%；平均溢价率为5.2%，同比上升1.6个百分点。

三四线城市：1-9月，300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为7040万平方米，同比下降19.3%；成交楼面均价为1574元/平方米，同比上涨1.7%，涨幅较上年同期收窄3.8个百分点；平均溢价率为8.6%，同比下降5.5个百分点。

图：2016年-2021年9月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

数据来源：中指数据CREIS

图：2016年-2021年9月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

数据来源：中指数据CREIS

??300城商办用地市场小结

从供应端来看，2021年1-9月，各线城市商办用地推出面积同比均下降，其中一线城市同比降幅近五成；三四线城市商办用地推出面积同比降幅，在一成左右。

从成交端来看，2021年1-9月，各线城市商办用地推出面积同比均下降，其中一线城市同比降幅近四成，二线及三四线城市商办用地成交面积同比降幅均在15%以上。

从溢价率来看，2021年1-9月，一线城市商办用地平均溢价率在1.0%以内，与上年同期相比基本平稳；二线及三四线城市商办用地溢价率在5%-9%之间，差距缩小。

整体来看，2021年1-9月，300城商办用地推出及成交面积同比均有所下降，降幅均在15%以上，成交楼面均价同比上涨5%左右，平均溢价率同比下降至5.5%。

（三）大宗交易：三季度，中指数据库监测的重点城市共录得商业地产大宗交易25笔

数据来源：中指数据CREIS

企业动态

1、万达酒店发展附属与融创中国订立终止酒店管理协议

9月10日，万达酒店公告称，公司收到来自融创中国的通知，由于新冠肺炎疫情的影响及融创中国商业战略的调整，其将终止与万达酒店订立的有关“由融创持有且由万达酒店管理”的21家酒店的酒店管理协议。9月16日，万达酒店发布内幕消息公告，正式与融创订立终止酒店管理协议，融创中国需向万达酒店发展支付约1.33亿元的补偿款，及向其支付6859万元的应付账款。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

近年来，融创不断对酒店业务进行微调，先是2020年初的业绩发布会上宣布成功出售一个酒店，还有4个酒店短期内将成交。接下来的2020年，融创将企业定位升级为“美好城市共建者”，坚持“地产+”战略，明确酒店是融创文旅三大核心业态之一。此后，20年5月和21年3月，融创分别与开元旅业、华住集团达成战略合作，发力酒店业务，加上此次与万达酒店提前终止协议，一系列调整动作或可理解为融创意图发展自有酒店品牌，寻找更好的资产及回报空间的选择。

2、王府井集团召开66媒体沟通会，正式宣布集团迎来多业态多渠道融合发展

9月16日，王府井集团举行66媒体沟通会，以集团庆66周年为契机，针对与首商股份重组工作、免税品经营业务以及环球影城相关项目等话题与各方媒体做了深入沟通，正式宣布王府井集团迎来多业态多渠道融合发展。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

作为中国久负盛名的零售业龙头，王府井集团始终代表着民族商业品牌的方向。打造国际消费中心城市是未来北京商业市场的机遇，结合免税区、环球影城等北京商业热点加快转型升级，王府井集团无疑找到了把握这一机遇的抓手。同时，多业态多渠道融合发展也为这一民族商业品牌的未来带来更多可能。

3、凯德投资于新交所正式上市，旗下资产规模1190亿新元

9月20日上午，凯德集团旗下房地产投资管理业务分支，"凯德投资（CLI）"在新加坡证券交易所（SGX-ST）首次上市交易。凯德投资在新交所的股票简称"CapitaLandInvest"，股票代码为 "9CI"。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

自2000年提出轻资产运营的基金化转型方案后，凯德集团逐渐形成了“地产开发+资本运作”模式。尽管近年来凯德集团通过不断优化资产组合来实现盈利的化，但重资产运营的压力依然存在，尤其是2020年，由于投资物业的重估以及项目和股权投资的减值，凯德集团净亏损15.7亿新元。此次轻重业务的分离，私有化的开发业务成为凯德投资的重要项目储备来源，而资本效率更高的投资管理业务，在重组后则可专注于轻资产，并获得更大灵活性。

品牌动态

1、海伦司登陆港交所，深耕年轻人的线下社交场景

9月10日，国内的线下连锁酒馆「海伦司」（Helen’s）正式以“9869” 为股票代码在港交所主板挂牌上市，成为“线下酒馆连锁股”。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

年轻人的消费需求持续催生出新的消费风口，在“夜间经济”、“社交经济”和“微醺经济”的加持下，小酒馆成为都市年轻人在快节奏中享受慢生活的场所之一，在受到年轻消费者青睐的同时也成为资本的“宠儿”，猫员外、太空精酿等纷纷获得融资。同时，星巴克、奈雪的茶、Seesaw、海底捞等饮品及餐饮品牌也纷纷加入“微醺”赛道。处于可复制性较高的行业中，以“标准化”和“性价比”为竞争优势的海伦司该如何继续保持优势？高效运营降本增效、精准营销提升品牌影响力，强化“年轻人的线下社交平台”定位提升消费者粘性，或许可以成为海伦司未来发力的方向。

2、泡泡玛特成立投资，打造潮流文化版图

9月13日，宁波玩心回归投资有限公司（下称“玩心回归”）成立，该公司注册资本1亿，由北京泡泡玛特文化创意有限公司全资持股。经营范围含以自有资金从事投资活动；玩具、动漫及游艺用品销售；企业管理咨询等。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

作为潮玩行业的领头羊之一，IP运营和创作设计是泡泡玛特至关重要的生命线。自2016年MOLLY成为爆款后，泡泡玛特相继推出了DIMOO、BOBO&COCO、YUKI等自有IP，并运营若干和非IP，实现营收的飞速增长。据招股书明书数据，2018、2019两年，泡泡玛特营收同比增幅均超200%。然而，随着爆款IP MOLLY热度下降，叠加疫情影响等因素，2020年，泡泡玛特营收增速大幅下降至49.3%。2021年上半年，尽管已逐步走出疫情影响，泡泡玛特的营收增速依旧没能恢复至疫情前的水平。面对潮玩庞大的市场和市场竞争，泡泡玛特需要持续进行IP创新和内容输出以保证热度和竞争优势，而形式多样化的投资恰好可以快速提升泡泡玛特的造血速度，成为丰富IP类型、扩大IP池的有效方式。

3、京东MALL落地西安，将于9月30日开业

9月14日，京东宣布9月30日，京东MALL将在西安盛大开业。作为京东电器超级体验店的进化与升级，京东MALL以全新品牌形象拓展更多品类商品，带给用户线上线下融合的沉浸式购物体验，化身京东在线下的新潮产品展示中心、用户体验互动中心、城市级服务中心。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

布局线下业务是近年来一直是京东的重要战略，线上业务为京东带来了超强的大数据管理能力等先天优势，能够快速迎合消费者需求。京东MALL以全新品牌形象拓展更多品类商品，带给用户线上线下融合的沉浸式购物体验，化身京东在线下的新潮产品展示中心、用户体验互动中心、城市级服务中心。这给传统的零售模式和零售企业带来转型压力或动力。

政策动态

1、商务部发布《关于进一步做好当前商务领域促消费重点工作的通知》

2021年以来，消费市场总体呈现稳步恢复态势，但恢复不均衡、基础不稳固，7月下旬以来国内疫情多点散发，对消费市场又带来新的影响。为抓住“金九银十”、岁末年初消费旺季有利时机，确保2021年下半年和2022年上半年消费运行在合理区间，更好服务构建新发展格局，9月16日，商务部发布关于进一步做好当前商务领域促消费重点工作的通知。通知从“加力稳住大宗消费重点消费”、“促进新型消费加快发展”、“优化提升消费平台载体”3个方面制定14项重点任务，并提出四项保障措施。

中指点评：

8月，受国内多地发生疫情影响，居民外出购物、旅行减少，居民外出购物、旅行减少，市场销售增速回落幅度较大，通讯器材类、汽车类、服装鞋帽针纺织品类、家用电器和音像器材类、日用品类商品零售额同比均有不同下降，餐饮收入则同比下降4.5%。从发布时间和重点任务来看，《通知》具有及时性和针对性的特点，近期相对薄弱的汽车消费、餐饮消费等大宗消费重点消费是支持重点；促进线上消费、发展新业态新模式新场景则体现了对消费创新能力的重视。

2、北京、上海发布建设国际消费中心城市实施方案

21年7月，北京、上海等5城列入首批国际消费中心城市培育建设名单。本月，北京、上海发布建设国际消费中心城市实施方案，北京推动实施“十大专项行动”，上海提出“7个方向28项重点任务”，力争建成具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市。

中指点评：

由于城市发展路径和资源特色的不同，两地发布的《实施方案》也各有特色，北京更加通过打造优势互补、特色凸显的“消费新地标”提升“北京消费”全球吸引力；而上海则更加强调中心城市的节点作用和带动作用，着重打造“全球消费品集散中心”和“全球新品首发地”，加强与“四大品牌”的联动。