2021年9月30日，中指研究院发布《2021年9月中国房地产政策跟踪报告》。

中央“两个维护”平稳市场预期，提振市场信心

下半年以来中央坚持“房住不炒”定位不变，不断完善房地产金融审慎管理，坚持“三道红线”和落实金融机构房地产贷款集中度管理，房企融资受限，叠加按揭贷款额度紧张、放款周期延长，房企回款节奏受到较大影响，部分房企经营压力增加。随着热点城市政策调控持续趋严，市场悲观情绪上升，多数城市市场活跃度明显回落，新房去化率维持较低水平，企业回款压力增加。另一方面，个别大型企业债务风险事件导致行业悲观情绪进一步上升。

在此背景下，9月27日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度会议通稿发布，指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，9月29日，房地产金融工作座谈会中，与住建部、证监会和24家主要银行负责人商讨落地方案，对金融部门和机构提出精细化要求，进一步稳定市场预期和提振市场信心。

9月27日，中国人民银行发布消息称，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日在北京召开。会议强调，坚持稳中求进工作总基调，稳字当头，深化供给侧结构性改革，加快构建新发展格局，坚持扩大内需战略，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，灵活精准实施货币政策，加强与财政、产业、监管政策之间的协调，统筹金融支持实体经济与防风险，保持经济运行在合理区间，推动经济高质量发展。同时，会议指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

9月28日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议认为，近年来，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

央行等多部门三天内两次释放维稳信号，响应了中央对下半年“稳中求进”的工作基调，坚持房地产市场稳字当头，维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益，对当前稳定市场预期、提振市场信心将发挥重要作用。

9月29日座谈会上，央行对金融部门实施房地产金融审慎管理的提法由原来的“持续加强”、“深化”转为“准确把握和执行好”，金融部门或对以往部分做法进行完善和改进。

同时，住建部、24家主要银行负责人等参会，中央要求金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。预计随着各地住建部门和金融机构的协同推进，短期内住房信贷有望出现边际改善，按揭额度和放款时间均有望得到优化。但值得注意的是，中央重申“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激工具”基调，平稳市场预期仍是短期重点工作，市场仍需理性看待政策信号，调控政策不会出现明显放松。

中央加快完善住房保障体系，地方积极落实租赁相关举措

今年6月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，强调了加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题的意见策略，坚持“房住不炒”的定位下，要求扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在此之前，5月，住建部就已召开了发展保障性租赁住房工作座谈会,北京、上海、广州等40个城市均在参会名单之列，这些城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题。

中央层面：

9月2日，住房保障工作座谈会在杭州召开，会上提出：一是要提高对发展保障性租赁住房重要性的认识，认清住房保障工作的新使命主要是解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，新方式是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，新目标是确立起保障性租赁住房的政策制度；二是切实把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点；三是要确保政策落地见效，推动建立“两多一并”的制度。

9月7日，发改委、城乡建设部 发布关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知。通知主要内容涉及：1、进一步摸排城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患；2、科学编制年度改造计划；3、规范履行审批程序；4、政府投资重点保障；5、落实专业经营单位责任；6、推动多渠道筹措资金；7、加强项目实施工程质量安全监管；8、强化项目建设统筹协调；9、严格组织项目竣工验收；10、压实地方责任；11、充分发挥党建引领作用；12、推行物业专业化管理；13、地方严格将中央预算内投资分解落实到具体项目。

9月9日，国务院新闻办发布《国家人权行动计划（2021-2025年）》，该计划指出，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。公租房实行实物保障和货币补贴并举，对低保低收入住房困难家庭应保尽保；推进保障性租赁住房建设，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难问题。发展共有产权住房，帮助有一定支付能力又买不起商品住房的群体拥有产权住房。

地方层面：

9月3日，厦门印发《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房操作规程的通知》。通知提出，市行政辖区内经合法批建并已建成的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非住宅类存量房屋，可申请改建为保障性租赁住房。

9月9日，武汉发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（征求意见稿），意见提及，保障性租赁住房租金按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%评估确定。在工作中，引导多主体投资、多渠道供给。国有企业应带头开展保障性租赁租房建设运营工作；将符合条件的集体建设用地建设租赁住房试点、发展住房租赁市场试点和中央财政支持住房租赁市场发展试点建设的租赁住房以及人才租赁房等纳入保障性租赁住房管理范围；加强评价考核，确保各项任务落实到位。

9月10日，广州发布《关于进一步加强住房保障工作的意见》，意见指出，到2025年，全面完成66万套保障性住房建设筹集任务；逐步提高户籍中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难；加大用地保障力度，推动多渠道供应土地，确保“十四五”期间年度商品住宅用地出让配建保障性住房建筑面积总体上不低于总出让住宅建筑面积的10%；已完成红线储备的保障性住房历史储备用地，符合国土空间规划管控要求的，列入保障性住房项目清单；落实城市更新旧村全面改造科学配建保障性住房、配置中小户型住房。

9月28日，杭州发布了《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》征求意见通知。方案要求，“十四五”期间，杭州计划每年出让租赁住房用地供应面积要占出让住宅用地的10%以上，新增保障性租赁住房套数力争达新增住房供应的30%以上；保障性租赁住房的对象为一定区域内无房新市民、青年人等群体，以解决阶段性住房困难为主；明确租金标准应按不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金90%执行。

在“房住不炒”的政策背景下，房地产长效机制将不断得到完善，地方政府正在积极发挥主观能动性，积极落实城市主体责任，大力发展保障性租赁住房，构建住房保障体系，推动解决好大城市住房的突出问题。未来中央、地方政府或将给与更多政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，利用存量土地和房屋等建设保障性租赁住房，同时加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。

各地因城施策稳预期，部分城市出台“限跌令”维护市场秩序

中央坚持“房住不炒”的核心定位不变，多策并举、因城施策，建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，促进房地产市场平稳健康发展。中央定调楼市背景下，各地坚持“房住不炒”总基调，因城施策制定各种政策，近期，张家口、株洲、桂林等城市接连推出“限跌令”，楼市“双向”调控模式开启，以稳定市场预期。

部分三四线城市推出“限跌令”。9月20日，桂林临桂新区区长主持召开紧急会议，要求各房企抱团自律，坚决抵制恶性扰乱市场、恶意抛售行为；9月9日，株洲市住建局对存在采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售行为的企业项目负责人进行了约谈，要求停止违规销售行为，强化建筑施工质量，确保楼盘品质，同时，下架所有涉嫌低价销售的房源信息；9月26日，张家口发布新政，要求新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。截至目前，近2个月，包括长春、岳阳、沈阳等十余个城市采取了限制房价下跌、维护房地产市场秩序的措施。

沈阳信贷放松。沈阳住房公积金管理中心印发《沈阳市高层次人才住房公积金支持政策实施细则》，细则暂行三年，规定高层次人才和经认定的其他符合条件人才首次使用住房公积金贷款在沈购买首套自住住房的，贷款限额可放宽到当期贷款限额的1.5-4倍。

二手住宅交易个税调降。惠州市税务局发布《关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（征求意见稿）》，个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。同时，个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。截至目前以来，肇庆、珠海、中山、阳江、茂名、湛江、汕尾、梅州、河源、韶关、清远等城市均发布了调降个税的相关政策，其中肇庆、中山和珠海均将二手住房转让个税下调至1%。

多地发文规范房地产市场，三年整治行动陆续展开。自今年7月份住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》以来，江西省住建厅发布《江西省持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案》，《方案》确定，通过三年整治行动，人民群众反映强烈的房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务领域市场乱象得到有效治理。据不完全统计，在此之前，已有云南省、海南省等十数个地区，相继发文整治规范房地产市场秩序。

另外，部分城市仍收紧调控政策。厦门加强住房金融管理，严格执行“认房又认贷”的差别化住房贷款政策，根据市场形势变化，适时适度调整住房贷款首付款比例、贷款利率；芜湖强化房地产信贷管理，严格落实金融机构房地产贷款集中度管理要求。加强个人住房贷款管理，严格审查个人住房贷款首付比、偿债收入比，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场；深圳市地方金融监督管理局等六部门发布关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知，意在严格核查深圳市商品住房用地招拍挂出让土地购置资金，进一步加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

三亚印发了《关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》，要求已备案项目，须将未网签房源重新进行价格备案，整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。初次申报商品住房销售价格备案的新建商品住房项目，整体备案均价不得超过同地段、同品质、同类型项目近期网签价格；厦门发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》深化房价地价联动机制、加强商品住房价格管理、加强住房限购限售管理、加强住房金融管理、加强市场秩序整治；芜湖发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》从增加宅地供应、严格价格备案、严禁学区炒房、完善住房限售等9个方面推出楼市新政。

整体来看，中央仍将继续坚持“房住不炒”基调不变，全面落实因城施策，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，调控政策或将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并对刚需性购房需求提供支持。房地产金融监管保持审慎态度，严查资金违规流入房地产市场。

地方层面，因城施策下，规范整治房地产市场秩序的政策或将持续出台，进行全方位、全主体的市场监管，各地结合本地房地产市场情况，调控政策呈现分化状态，热点城市仍具有边际收紧预期，部分市场或将推出房价限跌或相关扶持政策，以实现“三稳”目标。