中指研究院深圳分院研究总监童晓玲

2021年9月28日，深圳集中供地第二批地块正式出让，共计22宗地，总出让面积81.38万㎡，总建筑面积279.92万㎡，总起价422亿元。最终，除宝安区1宗地块因无人竞价而流拍以外，剩余21宗地块成功出让，其中4宗为底价出让，剩余地块均触达上限价，进入竞自持／摇号阶段，最终收金452.97亿元。

本批集中供地17宗地块竞争较为激烈，均达到了限价。其中最激烈的是光明区，新湖地块和玉塘地块分别有9家和8家企业报名。龙岗区有2宗地块各有7家企业竞争。深圳官方在拍地前一天再次强调，必定要严查拍地资金来源，以稳定土地市场。这说明，房企依然谨慎看好深圳市场。尤其是近期中央的两个维护的表态，释放维稳信号，对当前稳定市场预期、提振市场信心将发挥重要作用。

此外需要注意的是，对比周边一手楼盘在售价格，不少宗地住宅限价低于新房价格3000元／㎡以上，个别价差超过10000元／㎡。预计本批宅地最快明年即可上市，对稳定楼市房价，引导预期都会起到非常积极的作用。

附：本批土拍规则相较调整前，主要有以下几个方面的变化：

1、“房地联动”，进一步下调住房销售限价，引导楼市预期。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3％-9.2％不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8％-9.1％不等。从此深圳房价的逻辑有了本质变化，面粉贵过面包以及面粉涨价带动面包涨价的现象或将改变，深圳未来价格将在相当一段长时间维持稳定。同时，对比二批宅地之前发布的土拍价格，可以发现不同区域地块限价的降价幅度不同，西部区域降幅明显高于东部，未来不同区域的市场预期也会有所分化。具体来看，降价的是前海地块，有7000元／平；其次则是龙华地块，6800元／㎡；紧接着就是光明，的下降4500元／㎡；松岗、沙井下降2000多元／㎡；龙岗几块地平均下降2000-3000元／㎡；坪山和深汕则，在1000元／㎡左右。

2、严格市场准入，控马甲，控竞买数量，严查购地资金来源。严查房企购地资金来源，确保房企使用合规自有资金购地。要求联合竞买各方具备开发资质，禁止非地产行业资本进场，防止金融资本、实体资本以联合竞拍的形式涌进房地产。禁止企业以马甲形式围标。一家房企参拍三宗用地（含联合竞买）。

3、优化土地竞价方式，合理限定土地溢价，大力发展租赁住房。严格限制土地溢价，地块溢价率上限统一由45％降至15％。在保持挂牌起始价不变的基础上，超溢价就摇号，这在一定程度上保护了房企利益，防止过度竞争。南山、龙华2宗全年期自持租赁住房用地直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房＋摇号”方式确定竞得人（不超过该宗地普通商品住房面积的40％），进一步落实中央关于“土地供应要向租赁住房建设倾斜”的工作要求，拓宽租赁住房供给渠道。本次土拍通过严格市场准入、优化竞价方式、强化“房地联动”等多项举措，对拍地规则做出了一系列重大调整，继续表明了深圳政府的一贯态度：那就是坚守“房住不炒”的定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，大力增加居住供应和发展租赁用房，保障房地产市场平稳健康发展。