2021年9月3日，中指研究院南京分院主办的2021年南京物业市场上半年形势总结及投后管理研讨会在线上成功举办。2021年5月28日国家商务部等12部门发布的《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》中明确鼓励物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快、前置仓等领域延申，推动“物业服务+生活服务”，并明确提出在金融和税费上给予优惠政策，物业服务行业企业迎来快速发展浪潮，行业加速整合并购。会议将邀请物业行业及相关机构共同探讨中国物业行业之变化，市场外拓之机遇。大会旨在通过对物业行业2021年上半年进行总结，搭建起一个专业的平台，分享物业管理经验，促进南京物业企业交流与发展。

本次研讨会重点从四个方面进行深入研究探讨，包括物业市场形势总结；物业企业投后管理分析；朗诗绿色生活服务标准化建设；二手项目拓展面临的主要问题及风险。朗诗物业、银城物业、苏宁银河物业、弘阳服务、苏宁物业、中住物业、新鸿运物业、亿文物业等60余家物业企业出席本次研讨会。

研讨会上，中指研究院南京分院运营总监高小妹女士作为主持嘉宾，首先对与会嘉宾表示热烈欢迎，并结合物业行业发展现状对会议主题进行解读，最后邀请代表嘉宾及企业做精彩演讲。

中指观点：

政策强化支持背景下，物业管理行业迎来黄金十年。中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟女士总结指出物业行业正秉承“四高”（高速·高质·高密·高效）发展理念，开启物业黄金十年。

高速：上市企业规模、收入和盈利增速介于40%-80%之间。

高质：练好内功，科技赋能，以人为本，满意度、收缴率创新高。

高密：立足根据地，渗透区域内城市，百强企业单城市管理面积达143万平方米。

高效：增加增值服务渗透率，延伸服务空间，促效益提升。

同时，物业服务企业品牌建设方面，牛晓娟女士也详细剖析了品牌建设的现状、必要程度以及品牌建设的重点领域。

物企对品牌建设不够重视的原因：

1、大部分物业服务企业品牌没有从开发商母公司品牌中独立。

2、物业公司目前专注于规模扩张，住宅品牌已经无法满足企业建立差异化的竞争优势。

3、大部分中小物业服务企业自身实力不强、缺乏竞争意识。

4、品牌定位不清。

品牌建设的必要性：

1、良好的品牌是企业信誉和服务能力的强大背书，助力物业企业开展优质的兼并收购、股权合作、项目投标。

2、品牌认知度、美誉度和满意度与物业企业规模扩张和提升收入高度相关，二者相互促进。因此品牌企业可以更快地实现规模扩张，规模的提升进一步提升品牌价值，实现正向促进的循环。

应该在哪些领域重点打造品牌

1.非住宅业态

物业服务企业通过不同形式，开启非住宅物业拓展步伐，或成立非住宅物业子品牌，或抓住政策红利，涉足公建物业、城市服务等领域，各显神通，进军非住宅物业市场。

自2018年以来，物业服务企业纷纷将商办物业服务提上战略高度，并作为重点方向进行突破。

2.增值服务

品牌竞争的主战场在利润率的增值服务，成功的品牌建设可以显著拉动营收。

2020年底至2021年初，头部房企纷纷建立了房屋经纪品牌、社区生活APP品牌。碧桂园租售中心2020年中期收入就达到了6430万元。龙湖在已经布局了超过百家门店，2020年交易市值突破100亿元。

在数字化建设方面，牛晓娟女士细述中指院调查的百强企业数字化普及度：

1. 微信公众号/小程序

100%的百强企业（264家）开通微信公众号（微信小程序），线上集成基本的生活服务功能，包括房屋报修、一键呼叫、社区公告、线上缴费等。

2.一体化的内部信息化管理系统

百强企业中，约80%左右企业（211家）实现内部管理信息系统的体系化，能够统筹流程报批、人事、财务、行政等绝大多数管理模块。

3.APP应用程序

百强企业中，约60%左右的企业（158家）已外购或自研APP应用程序，对内可以让企业办公更加效率化，对外可提升物业服务质量。

4.智慧物联网平台

百强企业中，约15%左右企业（40家）打造智慧物联网平台，将在管小区、设施设备、花草苗木，以及管理工作、员工数据等各类资源，通过智能平台连接在一起，并在后台进行运营数据收集及整合优化，实现万物互联，全方位赋能物业服务。

目前已上市物企达52家，随着物企的大量上市，扩规模成为很多企业的重要课题，并购有质量的目标标的已经成物业服务企业扩张突围的有效手段，在这个过程中，投后管理显得十分重要。中指研究院物业事业部高级分析师徐得尊先生也做了物业服务企业投后管理分析的分享。

从四个维度理解物业行业投后管理：

一、什么是“管”。投后管理是投资生命周期“募、投、管、退”四步骤的重要一环，一旦物业股权投资项目确定，即正式进入投后管理阶段。投后管理包括投资协议执行、项目跟踪、项目管理与风险问题排查、开展增值服务、协助项目退出等方面，价值提升潜力，也能检验企业整合能力。投后管理一般有项目风险控制、提升企业价值、反哺投前三大作用。

二、什么是物业的“管”，为何要“管”。物业行业商业场景构建在与业主的日常交流基础之上，因此具备四大特殊性：投资周期方面，物业企业基于现实可行性和投资动机，“募投管”之后更期望将其纳入集团体系，“退”不是主要目标；前后端使命方面，投后反哺未来投前研究和尽调；团队方面，复杂一线问题需要具备丰富一线经验的业务团队；外部性方面，渴望潜在的协同效应。2021上半年，物业行业并购案例超40宗，交易金额过百亿，竞争激烈，企业急需构筑投后管理护城河。

三、如何确保“管”得好。制定投后管理战略目标，一方面需以化集团利益或市场价值为原则，另一方面可根据投资方规模与投资经验，以及被投资方区域位置、面积规模、经营效率和业务互补价值等进行优先级排序。能否按时保质完成目标，是判断投后管理成功与否的重要标准。

四、如何“管”。首先，把握控制权，完善组织架构，审慎尽调，避免拼盘式收购和对赌协议下的隐患；其次，跟踪职能部门指标，聘请第三方分部门、多维度评价业绩，结合集团走访，施行分层管理或交叉验证；再者，建设投后团队及负责人制度，战略上侧重协同效应的由业务负责，侧重单项目效益的则由财务把关；最后，适时创新方案，完善培训机制，加强文化认同，提升原团队专业能力和忠诚度，加速投后整合。

代表嘉宾观点：

无论是投后管理，还是日常管理都是物业服务极为重要的一环，如何将物业管理形成标准化，使其可以复制，中指南京分院邀请了今年在港股上市的家南京物业企业朗诗绿色生活的品质总监王宇先生带来朗诗服务标准化建设体系。

标准化建设，对物业公司的发展具有战略意义。它一方面能够提升专业度，强化人才储备；另一方面，可以推动服务升级，实现经济效益和品牌效益双增长。2021年，朗诗绿色生活正式发布200，共39个标准化视频，内容涉及秩序、绿化、保洁、管家等多个工种的规范化操作。这一教学视频策划、拍摄耗时一年有余。

未来，朗诗绿色生活会着眼“创新”“落地”两个关键点，不断地钻研、开发、打造具有朗诗特色的标准化体系，搭建标准化管理团队，提升物业标准化服务品质，实现高质量、可持续的稳定发展。

最后王宇先生表示物业服务的标准化是一件难而正确的事，唯有坚持长期主义，脚踏实地，做客户需要的标准、企业适配的标准、员工欢迎的标准，让每个人都能从中有所收获，才能使标准化工作发挥应有的价值。

在外拓方面，物企不止面临着收并购的竞争，二手项目的拓展也是竞争尤为激烈，南京法库集团战略法律顾问商量律师也做了关于二手项目拓展主要面临的问题和风险分享，帮助物企在二手项目的拓展中提前规避一些风险。

法库集团战略法律顾问商量律师就物业企业二手项目拓展面临的主要问题及风险进行分析。目前影响二手项目拓展的因素有五个，分别为职能部门、业委会、现物业、业主以及第三方专业机构。在二手项目拓展中物业和业主之间应该做到信息公开透明并且借助专业第三方，方便业主和物业公司在时间内互相了解，减少因业主信息不对称以及竞标企业准备不足而发生的问题。

结语

本次研讨会加强了物业企业的交流，有助于各物业企业更全面了解行业的发展现状，更把握未来的发展趋势。企业应把握时代的脉搏，瞄准自己的赛道，从而制定出适合自身的发展规划，不断巩固自己的行业地位。与此同时，中指研究院南京分院将持续关注物业管理行业，不断开展相关的研讨活动，旨在搭建行业交流平台，并通过行业研究分析、标杆企业经验分享、话题深入研讨等促进行业发展。

未来，中指研究院南京分院还将推出江苏省物业服务企业巡展，从品牌形象、物业服务和价格感知三个方面综合评价服务质量，并通过科学的监测体系全面、客观评价江苏省物业企业服务质量，旨在发掘一批服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。