来源：米宅（ID：MizhaiPlus）文章已获授权

这是“国内打新”系列的篇文章。

接下来的一段时间里，我将用一个完整的系列，全面复盘一下的打新热，从北国的北京，到东边的上海，到西南的成都，再到南国的深圳。

这是一场轰轰烈烈的倒挂市场。

这更是一场赤裸裸的财富收割。

同一个世界，不同的梦想。

1

篇，瞄准上海。

在复兴东路与西藏南路交叉口，老西门地铁口，东南角，诞生了一个吸引目光的深盘：

复兴珑御。

楼盘所在的位置，是上海真正的市中心，北面是人民广场，西面是淮海中路，东边是陆家嘴滨江。

复兴之于上海，正如曹县之于。

一是户型足够大。

47套，全是194-196平的四房，黄浦区内一个拥有四房户型的项目。在内环，也仅有融创青云壹号、中粮瑞虹海景壹号、瑞虹新城·瑧庭，极少量的楼盘拥有同类产品。

二是房源非常稀缺。

这一次复兴珑御仅有47套房源，是黄浦区的新房，且区域内的二手选择也不多，某中介平台挂牌的次新房仅有4套。

三是附加值极好。

双学区，小学对口黄浦三大名小之一的蓬莱二小，初中对口黄浦第二梯队市十中学；产品极好，立面是玻璃幕墙和干挂石材打造；户型上，三开间朝南，南北通透，独立电梯入户；精装上，嘉格纳、米勒等高端品牌。

上一次震动，是因为Z爽，她烦死了。

因为国外的一些事情，以及录音的一些事情。她家就在复兴珑御，价值1.5个亿，后来降价2000万迅速成交，税费约900万，依旧净赚约7000万。

年化在50％。

1.5个亿，对于日薪208万的爽爽子而言，不过是一部戏罢了。

我算了一下，一个月薪2万的打工者，如果不吃不喝，想要买下这套房子，至少需要奋斗625年。

一个2.4个月，一个625年。

连计量单位都不一样。

2

20年前的故事。

2002年的前一年，21世纪的个10年开始，北京刚刚获得了北京奥运会的举办权，中国刚刚加入了WTO，房地产的巨轮才刚刚起航，一切的一切，都充满前所未有的激情，以及完全不知路在何方的莽撞。

上海的复兴珑御，也在这个时候扬帆起航。

只不过，那个时候，还没有这么响亮的名气，以及这么大的关注度。

2002年4月，远洋集团的前身，中国远洋运输集团的子公司中远发展，在黄埔区政府的帮助下，与上海南房共同组建中远老西门公司，总注册资金2亿元。其中，中远发展占股49％。

2002年5月，中远老西门公司拿下老西门地块。当时这个楼盘的备案名定为：

老西门中华新城。

20年后，这个楼盘有了更为知名的案名：

复兴珑御。

随后，中远发展出资9200万收购上海南房46％股份，持股比例升至95％。

在完成了收购、增资之后，中远老西门公司注册资金为3.72亿元，而中远发展前后对此投入的大额资金约3.53亿元。

促使中远发展增持加码的核心原因，因为这个资产包确实是一个豪华资产。

但是在2006年，事情发生了变化。

2006年，中远发展更名为万业企业。9月，万业企业选择以8487万美元的总价，持有的上海万业企业老西门置业发展有限公司95％股权转让给SuperConcordHoldingsLimited。

至此，中远发展彻底退出复兴珑御的开发。

3

从2002年拿地，到2021年最终售罄。

复兴珑御，不但是上海个新房摇号积分满分楼盘，还是国内“捂盘捂了一代人”的经典案例。

但是，复兴珑御的开发进度依旧极为缓慢。

2002年拿地，但是直到4年后，也就是2006年这块地才终于完成拆迁。

在当年的9月，开发商万业企业老西门置业，发布公告称，基于拆迁难度＋风险评估，将公司95％的股权以8487万美元的价格转让给SuperConcordHoldingsLimited（超驹集团），这是一家同年8月在香港注册的开发商。

按照当年1美元＝8元人民币的汇率计算，转让价约为6.77亿元人民币。

2006年7月31日，老西门的资产总额为10.54亿元，净资产为3.70亿元。

也就是说，该笔转让交易中，万业企业将获得税前约3亿元。

我算了一下，4年中平均每年率为20％。

后来北地块已经建起了一栋高楼，封顶之后一直处于烂尾，2010年世博前夕，黄浦区为了保证西藏南路上有烂尾楼，将这栋高楼整体爆破。

世博会之后，2010年11月重新开工，直到2015年才首批开盘，但是在开盘前的2015年4月，待开盘楼层竟然突发大火，现场黑烟滚滚，不过所幸扑灭及时，没有人员伤亡。

重新开工5年后，复兴珑御终于开盘。

随后的4年中，进行了4次开盘：

2015年6月，单价10万，推售26442.29平；

2016年6月，单价13万，推售28472.42平；

2018年7月，单价12.5万，推售30058.97平；

2019年9月，单价12.5万，推售32134.49平；

2021年7月，单价13.6万，推售9170.05平。

5次开盘，实现收入153.7亿。

此后，地产再无复兴珑御。

如果对比2006年，SuperConcordHoldingsLimited，也就是超驹集团以6.77亿元收购老西门置业95％股权，复兴珑御项目总价值约7.13亿。

如今，复兴珑御总货值153.7亿全部出清。

15年，从7个亿到超过150亿，复兴珑御增值了22倍。

4

复兴珑御第二次震动，完全是因为打新。

这个楼盘的广告语中，都充满了上海名盘的凡尔赛：

百年上海中心，新天地旁，不说繁华。

豪宅跨入新时代。天地之上，别有天地。

有钱人本来就跑得快，现在又加上了隐形的翅膀。

复兴珑御的消息刚刚释放，大批豪宅打新社保巨子疯狂涌向。

15天之后，复兴珑御吧公布了入围分数：

112.8分，基础分满分＋220个月社保×0.24。

这是上海满分楼盘。

最让人意外的是，上海的富豪竟然也能按时缴纳社保。

有钱有分，瑞思拜。没个满分，根本买不到！

复兴珑御的分高，主要是2方面因素：黄浦新房的极度稀缺和肉眼可见的一二手价差！

先看市场。

黄浦区新房虽然一直处于紧俏的状态，但2018年至2020年，每年还能有679-1121套新房供应！但是2021年，复兴珑御上市之前，黄浦区新房1套供应都没有。

单价10万以上的二手房，今年1月以来，月均成交在30-50套，半年加起来也有240多套，但是套均面积仅有90平，总价不过1000万上下。

7月10日，复兴珑御公布认购客户名单：

47套房源，219组认购，认购率高达466％。

最终有67组认购人入围摇号名单，入围分数线接近满分的112.8分。

67组客户有46组来自上海，占比约69％。

46组上海认购人中，徐汇、闵行、虹口、杨浦、长宁等区占比较高，而且身份证前六位31022＊的客户不少，这类号码是老上海人使用，如今随着区县变动已经。

5

打新复兴珑御有多难？

一是钱。

二是名额。

这两点都非常难。

钱好解决，不管是8成首付，还是全款，对于手握巨资的上海富豪而言，找到47个拿出上千万资产的人倒不是难事。

最难的是，名额是很难解决的。

复兴珑御的112.8分，意味着什么？意味着你得同时满足以下四个条件：

已婚。

上海户口。

5年内没有交易记录。

上海无房。

交满18年的社保。

一个能够从2003年就按时缴纳社保的人而言，如此苛刻的条件，却是这个项目的分数线，这也意味着买这个项目的62人，全部都是满分购房者。

魔幻的上海市场，完全变成了一场资本市场。

自从2020年8月前面启动以来，市场就以烈火烹油的姿态，席卷市场，从浦东到临港，从嘉定到松江，从大虹桥到青浦，甚至连整个环沪的市场，都受到了上海市场的影响，从而形成了一场极为鲜明的炸裂市场。

但是在这样的市场中，也存在着非常残酷的一面，不是谁人都能摇，不是谁都能参与。

在2020年底上海置顶的摇号细则中，只有满足了系统之后，才能参与打新摇号。

其实这一点，特别像我们考试一样，只有达到一定标准之后，才能毕业。

单就这一点来说，上海也在针对学子进行了一场选拔。

6

复兴珑御的开盘、售罄，标志着一个时代的落幕。

从2002年到2021年，一个横跨20年的超长待机，一个跨越房地产最持久红利的捂盘大师，在经历了20年的岁月打磨之后，终于退出了历史的舞台。

这些人都是赢家：

以Z爽为代表的的明星，

以中远和超驹为代表的房企，

以依靠土地财政的地方政府，

以及大量买得起总价3000万的刚需，

对不起，没有真刚需。

他们都是上海的赢家，是楼市的赢家，更是时代的赢家。

在这个时候，再去提出并质疑一些问题，反而显得不合时宜，比如：

为什么地价一直涨？

为什么只有港资才能捂盘？

为什么政府要限价？

为什么只有有钱人吃到红利？

反正，40年来的谎言就是：

先富带后富。让一部分人先富起来。