2019年以来，城市更新热度持续上升。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，《纲要》提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位！在这样的背景下，企业围绕城市更新赛道的布局在进一步加速。中指研究院梳理了2021年初以来房企在城市更新领域的相关动态，总结出四大趋势，为企业实施城市更新行动提供参考。

趋势一：高度重视，强化组织资源支持力度

根据结构与战略相匹配的原则，2021年初以来，房企加速构建与业务拓展相匹配的组织架构及管理体系，将城市更新作为企业发展的重要战略布局已成为多数企业的共识。万科南方区域公司早在2020年就把城市更新提升为和办公、商业、EPC&代建、养老、酒店同级别的独立军种业务后，2021年3月又成立城市更新公司，说明城市更新业务在集团内的支持与重视进一步提升，将得到更多的资源支持。奥园在城市更新领域较早布局，项目储备较多，2021年上半年通过组织架构调整提升了城市更新业务在集团的业务比重，调整后业务将更多集中于城市更新。招商蛇口发布2021年城市更新“猎英”计划，招聘岗位工作内容均围绕城市更新板块展开，招聘的为投资拓展类，通过投资拓展类岗位的增加扩大城市更新项目储备。

表：2021年初以来部分房企城市更新动态

资料来源：中指研究院综合整理

从近几年的情况来看，城市更新的复杂程度使得许多企业专门成立业务部门开展工作。特别是广东省的部分企业已经将城市更新业务以集团公司的层级推进，这些企业的城市更新业务已经成为企业发展的重要组成部分。例如，佳兆业、卓越等均较早成立专门的城市更新集团公司，雅居乐2020年成立城市更新集团公司。多数企业则在业务开展的初期或开展的过程中成立专门的城市更新事业部。例如，华润置地2016年成立了华南大区的城市更新事业部，招商蛇口为把握城市更新带来的发展机遇，各地也在根据具体情况成立城市更新事业部。

除了典型的房地产开发商成立专门的公司或者部门开展城市更新，城投公司也在积极参与城市更新。天津城投集团2021年7月初也成立了天津城市更新建设发展有限公司，成为天津以城市更新为主营业务的公司。根据公开信息显示，该公司的经营范围为房屋拆迁服务、土地整治服务、土地使用权租赁和停车场、酒店、养老、住房等租赁运营业务。

趋势二：抱团合作，应对城市更新多元挑战

2021年初以来，不同领域的企业加速布局城市更新市场，抱团合作共同应对城市更新多元化挑战。目前的合作主要聚焦在品牌房企与本土深耕房企、房企与金融资本、房企与特色领域优势企业之间。这与城市更新业务资金量大，占用周期长，对综合能力的要求高，对当地的熟悉度要求高等特征是分不开的。

▍房企＆房企的合作

整体来看，房企在不同区域优势不尽相同，房企间相互合作实现优势互补，风险共担的情况越来越多。城市更新业务需要对所进入城市有深入了解，企业间互相取长补短进行城市更新业务合作已经成为趋势，品牌房企拥有资金和品牌优势，但是进入新进城市时与地方企业合作可以借助本土企业的本地优势，加快项目推进速度，降低因为对当地情况的不了解而造成的风险。

表：2021年初以来部分企业合作情况

资料来源：中指研究院综合整理

除了公司层面的合作，房企之间也会针对单个项目开展合作。城市更新的业务流程目前仍处于相对非标准化的阶段，部分项目的推进需要更加综合的能力体系，开展项目层面的合作能够程度解决项目难点，能够灵活设计合作方式和退出方式。

表：2021年初以来部分项目合作开发情况

资料来源：中指研究院综合整理

回顾来看，近几年企业间的业务合作已经成为部分房企进军城市更新或者强化企业在更新领域优势的重要途径。例如，2020年花样年集团和中国奥园签署城市更新战略合作协议。双方将发挥各自项目资源、运营管理等优势，在大湾区城市更新板块开展更为深入、紧密的长期合作。2020年旭辉控股集团则与专注东莞城市更新的悦明置业就城市更新签订合作协议。2019年龙湖集团与广东正势控股集团在广州签订战略合作协议，双方将发挥各自优势围绕大湾区核心城市开展城市更新业务。

▍房企＆金融机构的合作

2021年初以来房企频繁与金融机构开展城市更新战略合作。例如，2021年2月平安不动产与俊发集团正式签订战略合作框架协议，将重点围绕城市更新进行资源互补。首开集团与中国建设银行北京市分行签订战略合作协议，获得不低于1000亿元额度，专项用于城市更新、老旧小区综合整治等领域。而在2020年武汉地产集团也与国家开发银行签署城市更新银企合作协议。

整体来看，房企借助前期与金融机构在开发领域的深度合作，能够进一步将合作延伸到城市更新领域，具有极大的优势。通过金融机构在资金层面的持续性支持，将极大减轻城市更新服务企业的融资压力，而金融机构也能够将更多的信贷额度投放到国家政策鼓励的城市更新行业。

表：2021年初以来部分房企与金融机构合作情况

资料来源：中指研究院综合整理

趋势三：城市深耕，与政府达成战略合作

2021年初以来，远洋集团与重庆江北区、长沙天心区政府分别签署了城市更新战略合作协议，首开集团则与北京朝阳区签署战略合作协议。而在更早之前，2016年昆明政府与碧桂园签订战略合作协议，其中就涉及城市更新改造。整体来看，城市更新业务往往与多个政府部门相关，与政府达成战略合作关系有利于房企提升与政府沟通效率，规避风险，企业往往可以获得规划政策、土地政策以及财税补贴等支持，更加有利于项目的获取，确保项目取得成功。但是能够获得金融机构与政府支持的企业多为国有企业或在城市更新领域有独特优势的大型房企，留给小房企的机会并不多，中小企业需要企业在城市更新领域尽快形成自己的优势。

表：2021上半年部分房企与政府合作情况

资料来源：中指研究院综合整理

趋势四：拿地前置

成为前期服务商、低成本获取优质土储

在允许市场主体介入一级开发过程的城市，成为城市更新前期服务商是最终获取项目实现转化的关键环节。目前，珠三角地区城市企业参与城市更新前期服务活跃度较高。以东莞为例，2021年1~6月东莞已确定前期服务商的城市更新项目超过60宗、总改造面积超过2400万平方米，平均单宗旧改体量约36万平方米，这些项目的前期服务商主要由中国奥园、宏发集团、大中集团、佳兆业、保利地产等企业获得。

表：2021上半年房企城市更新前期服务商中标情况（仅列举部分）

资料来源：中指研究院综合整理

回顾近一年的情况来看，2020年新公布的中标城市更新项目前期服务商以广州、深圳。据不完全统计，广州、深圳两市2020年新中标的城市更新项目达上百个，这为房企提供了非常丰厚的土地储备。大多数城市更新项目由佳兆业、富力、奥园等本地房企获取。本土房企天然拥有“天时地利人和”优势，一方面，他们对所在这片土地上的风俗文化、人文关系等十分熟悉；另一方面，他们对当地市场的熟悉程度以及政策体系亦较熟悉。10房企如恒大、保利、华润、龙湖等也在2020年斩获大量城市更新项目。外来房企如升龙集团、中交地产等亦有斩获。特别是上海升龙集团作为外来房企，2020年在大湾区斩获6个城市更新项目，在所有房企中居于前列，这主要源于其较早的介入城市更新，且其已在郑州、福州、洛阳、西安等城市开发多个旧改项目。

在完成前期的服务工作后，部分城市可采取协议出让方式办理供地手续，部分城市采取公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续，另外一部分城市则完全由政府收储后再以纯市场化竞争的形式供应。以第二种方式为例，虽然采取了公开招拍挂，但由于带方案招拍挂，前期服务商仍然具备更大的取地优势。主要是招拍挂的旧改地块前期服务商对地块的情况更加熟悉。以郑州为例，郑州在城镇化进程中有明显的城中村改造特性，一般开发商在早期拆迁时就已经进行服务并投入大量资金。因此，大部分地块在招拍挂之前，前期服务商已做了大量的熟化工作。2021年郑州首批两集中土拍就涉及老鸦陈、铁炉等多个城市改造项目，最终，这部分旧改地块基本以底价成交，而非旧改地块则以熔断价成交。由于旧改地块占比大，整体下来郑州此次成交的地块后期开发的利润空间相比大部分两集中供地城市明显更大（如下图所示）。

图：部分“两集中”城市首批成交地块地价房价比占比（宗数）情况

资料来源：中指研究院综合整理

总结与展望

总结来看，2021年初以来房企在城市更新领域的“行动”主要体现为：对内全面梳理组织资源为城市更新业务的开展提供组织保障，对外则与优势企业、金融机构、地方政府开展常态化合作为城市更新业务的开展提供落地保障。展望未来，后期房企仍需要进一步强化内部的协同，自上而下形成城市更新发展的战略共识。同时，基于自身布局的城市和业务模式，针对项目资源、资金保障、政策支持等方面寻求多元化的合作对象。房企只有做到“内外兼修”才能够在城市更新领域形成强大的资源和能力优势。进而在核心一二线城市土地一级开发阶段就开始介入，成为城市更新前期服务商，程度精准摘地，获取优质土储。