进入7月，房企纷纷公布“年中考”成绩单。虽然绝大多数上市房企上半年的销售额都在增长，但股价却依然“跌跌不休”。据统计，2021年上半年，170家上市房企总市值缩水约3400亿元，跌幅约8.7%。其中118家市值下跌，占比69.4%。仅50家上涨，2家持平。

投资者重估地产股价值，是因为房子不好卖吗？数据却不是这样。

为何“多收了三五斗”，而资本市场仍不看好？

对于投资者来说，投资的安全性是位的。诚然，房地产销售仍在增长，但负债增长得更快，利润下降得也快，而后两者对于能否收回投资是具有决定意义的。上半年，市值跌幅超过三成的房企正是偿债出问题的企业，如泰禾（-33.95%）、蓝光（-36.29%）、华夏幸福（-59.47%）。也就是说，在资本市场上，投资者既看木桶的长板，也不允许上市公司有太明显的短板。

对于投资者来说，规模已不重要，安全才最关键。因此，我们可以看到，长期徘徊在销售榜第十名左右的龙湖（前5月销售额约1118.3亿元），其市值约为中国恒大（上半年销售额3567.9亿元）的两倍。

龙湖被投资者看好，并不是因为有什么长处，而是因为几无短处。增速稳（多年销售额增速10%左右，属于中等生），负债率低（净负债率仅46%），盈利稳（核心税收利润率14.7%），更重要的是现金流充裕（现金短债比超过4倍）。一个安全又能持续增长的企业，就是资本市场上备受青睐的企业。

毋庸讳言，地产股走低与行业进入低速增长，整体负债率偏高，利润率下降有关。而若想规避这些不利因素，的办法就是跨界出圈。而成功出圈的房企，也会得到资本的青睐。

同样是前述房企市值榜，增幅的上市公司名为奥园美谷，增幅为189.47%，市值为171.86亿元（6月30日）。奥园美谷是头部房企中国奥园的子公司，后者是一家千亿（销售规模）房企，但其市值也仅一百多亿元。奥园美谷的主要收入仍是房地产，但近期跨界聚焦医美，于是股价一路飙升。

一个共识是，房地产开发或许已是夕阳产业，但与居住相关的细分行业却正在成为朝阳产业。物业管理就是其中之一，其行业估值远高于房地产销售主业。最典型的例子就是碧桂园服务的市值一度超过其母公司碧桂园。除了物业，商业、租赁（包括长租公寓）、房产中介、家装等，都已成为房企布置的新领域。以龙湖为例，已形成所谓的六大“主航道”。也就是说，其把相关细分行业视为与主业（住宅开发）同等重要的行业。这也是其市值节节高升的内在逻辑——房子的增量也许不多了，但存量却越来越大，基于居住相关的服务和消费也会越来越多。